Kupno domu: różnica między gotówką a kredytem hipotecznym
Gotówka a kredyt hipoteczny: przegląd
Gdziekolwiek się zwrócisz, usłyszysz, jak źle jest nosić dług. Więc naturalnie logiczne jest myślenie, że kupno domu za gotówkę – lub wpuszczenie jak największej ilości gotówki do domu, aby uniknąć ogromnego zadłużenia związanego z kredytem hipotecznym – jest najmądrzejszym wyborem dla twojego zdrowia finansowego.
Jednak rozważając bezpośredni zakup domu w porównaniu z jego finansowaniem, należy wziąć pod uwagę wiele rzeczy. Oto niektóre z głównych różnic między używaniem gotówki a zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup domu.
Kluczowe wnioski
- Płacenie gotówki za dom oznacza, że nie będziesz musiał płacić odsetek od pożyczki ani żadnych kosztów zamknięcia.
- Kredyt hipoteczny może przynosić niektórym ulgi podatkowe i oznacza, że kupujący prawdopodobnie będzie miał więcej gotówki w banku do wykorzystania w razie potrzeby.
- Rozważając, czy najbardziej sensowna jest gotówka czy kredyt hipoteczny, wybierz opcję, która zapewni Ci większy zwrot z każdej zainwestowanej złotówki.
Korzyści z gotówki
Płacenie gotówki za dom eliminuje konieczność spłaty odsetek od kredytu i kosztów zamknięcia. „Nie ma żadnych hipotecznych zapoczątkowanie opłat, opłat za oszacowanie wartości lub inne opłaty pobierane przez kredytodawców ocenić nabywców”, mówi Robert Semrad, JD, starszy partner i założyciel DebtStoppers Upadłościowego Kancelarii Roberta J. Semrad & Associates LLC, z siedzibą w Chicago.
Płacenie gotówką jest również zwykle bardziej atrakcyjne dla sprzedawców. „Na konkurencyjnym rynku sprzedający prawdopodobnie wybierze ofertę gotówkową zamiast innych ofert, ponieważ nie musi się martwić, że kupujący wycofa się z powodu odmowy finansowania” – mówi Peter Grabel, dyrektor zarządzający MLO Luxury Mortgage Corp w Stamford w stanie Connecticut. Kupno domu za gotówkę daje również możliwość szybszego zamknięcia (w razie potrzeby) niż w przypadku pożyczki, która może być atrakcyjna dla sprzedającego.
Te korzyści dla sprzedawcy nie powinny być pozbawione ceny. „Kupujący gotówką może być w stanie nabyć nieruchomość za niższą cenę i otrzymać swego rodzaju 'rabat gotówkowy’” – mówi Grabel.
Dom kupującego za gotówkę nie jest lewarowany, co pozwala właścicielowi domu na łatwiejszą sprzedaż – nawet ze stratą – niezależnie od warunków rynkowych.
Czy kredyt hipoteczny jest lepszy?
Z drugiej strony, pozyskanie finansowania niesie ze sobą również istotne korzyści. „Nawet jeśli kupujący ma możliwość zapłacenia za dom gotówką, rozsądne może być niewykorzystywanie dużej ilości gotówki na zakup nieruchomości” – mówi Grabel. Może to ograniczyć opcje, jeśli w przyszłości pojawią się inne potrzeby. Na przykład, jeśli okaże się, że dom wymaga poważnych napraw lub remontów, uzyskanie pożyczki pod zastaw domu lub kredytu hipotecznego może być trudne, ponieważ nie wiesz, jak będzie wyglądać Twoja ocena kredytowa w przyszłości, w jakim stopniu dom będzie warto, lub inne czynniki, które decydują o zatwierdzeniu finansowania.
Sprzedawanie domu kupionego za gotówkę może być również problemem, jeśli właściciele dużo się nakładają finansowo, aby go kupić. „Jeśli kupujący za gotówkę zdecydują, że nadszedł czas na sprzedaż, muszą upewnić się, że będą mieli wystarczające rezerwy gotówki, aby wpłacić depozyt na nowy dom” – mówi Grabel.
Krótko mówiąc, „kupujący gotówką muszą być pewni, że zostawią sobie dużo płynności ” – mówi Grabel. Decydując się na kredyt hipoteczny, możesz zapewnić sobie większą elastyczność finansową.
Płacenie kredytu hipotecznego może również przynieść ulgi podatkowe właścicielom domów, którzy wyszczególniają odliczenia w porównaniu z potrąceniem standardowym. I chociaż nie powinieneś decydować się na kredyt hipoteczny tylko po to, aby uzyskać odliczenie, zredukowany obowiązek podatkowy nigdy nie zaszkodzi.
„W większości przypadków odsetki od kredytu hipotecznegomożna odliczyć od podatku ” – mówi Semrad. Docięć podatkowych i Jobs Act (TCJA) przeszedł w 2017 roku, jednak prawie dwukrotnie standardowych ulg, dzięki czemu jest zbędne dla wielu podatników wyszczególniać, co oznacza, że rezygnują z korzystania z odliczenia od podatku odsetek od kredytów hipotecznych w całości.
Oczywiście w przypadku kredytu hipotecznego ostatecznie płacisz więcej, ponieważ wiąże się to z płatnościami odsetek, które sumują się w czasie. Ale w zależności od sytuacji na giełdzie Semrad zauważa również, że oszczędzanie na oprocentowaniu kredytu hipotecznego poprzez spłatę gotówki może nie być rozsądne finansowo. Możesz oszczędzać mniej niż te pieniądze, które mógłbyś zarobić, gdybyś wziął kredyt hipoteczny i zainwestował pieniądze, których nie wydałeś na swój dom.
Uwagi specjalne
W niektórych przypadkach posiadanie kredytu hipotecznego może uchronić Cię przed niektórymi wierzycielami. Większość stanów zapewnia konsumentom pewien poziom ochrony przed wierzycielami w odniesieniu do ich domu. Niektóre stany, takie jak Floryda, całkowicie wyłączają dom z zasięgu niektórych wierzycieli.
Inne stany ustalają limity od zaledwie 5000 do 550 000 USD.„Oznacza to, że niezależnie od wartości domu wierzyciele nie mogą zmusić jego sprzedaży, aby zaspokoić swoje roszczenia” – mówi Semrad. Jest to znane jako zwolnienie z gospodarstwa domowego, ale należy pamiętać, że nie zapobiega to ani nie zatrzymuje przejęcia przez bank,jeśli właściciel domu nie spłaci kredytu hipotecznego.
Oto jak to działa: jeśli Twój dom jest wart 500 000 USD, a hipoteka domu wynosi 400 000 USD, zwolnienie z gospodarstwa domowego może zapobiec przymusowej sprzedaży domu w celu spłacenia wierzycielom 100 000 USD kapitału własnego w Twoim domu, o ile zwolnienie z gospodarstwa domowego w Twoim stanie jest co najmniej 100 000 USD. Jeśli stan zwolnienia jest niższy niż 100 000 USD, syndyk masy upadłościowej może nadal zmusić sprzedaż twojego domu, aby spłacić wierzycieli kapitałem własnym domu przekraczającym zwolnienie.
Jednak posiadanie kredytu hipotecznego nie zapewni pełnej ochrony Twoich pieniędzy. „Gdyby właściciel domu zostawił fundusze w banku i sfinansował dom, wierzyciel mógł zastawić rachunek bankowy i wykorzystać większość środków na zaspokojenie swoich roszczeń” – mówi Semrad.
Brak kredytu hipotecznego może zniweczyć zwolnienie z gospodarstwa domowego, jeśli w przyszłości wpadniesz w poważne długi.
Podsumowanie
Najlepszą radą przy rozważaniu, czy najbardziej sensowna jest gotówka czy kredyt hipoteczny, to wybór, który zapewni Ci większy zwrot z każdej zainwestowanej złotówki. Zastanów się również, co zapewni większy zwrot z inwestycji.
„Płacenie gotówką za pełną cenę zakupu domu jest podobne do inwestowania w obligację oprocentowaną tak samo, jak w przypadku kredytu hipotecznego” – mówi James Bregenzer, właściciel Bregenzer Group LLC, spółki private equity i zarządzającej kapitałem w Indianapolis w stanie Indiana. Na przykład rezygnacja z spłaty 30-letniego kredytu hipotecznego z oprocentowaniem 5% jest zasadniczo taka sama, jak realizacja 5% zwrotu z ceny inwestycji.
Decydując się na zakup domu z pożyczką, upewnij się, że co miesiąc możesz łatwo pozwolić sobie na spłatę kapitału i odsetek. Jeśli zdecydujesz się na gotówkę, upewnij się, że nadal masz wystarczająco dużo na pokrycie bieżących kosztów, takich jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, stowarzyszenie właścicieli domów i inne opłaty każdego miesiąca.