Kupno
Co to jest wykupienie?
Wykup to rodzaj rabatu związanego z kredytami hipotecznymi. Polega ona na tym, że pożyczkodawca oferuje pożyczkobiorcy z góry zachętę pieniężną w zamian za zaakceptowanie wyższego oprocentowania pożyczki.
Ogólnie rzecz biorąc, wykup jest korzystniejszy dla kredytobiorcy, jeśli spodziewa się on odsprzedać zakupioną nieruchomość w krótkim czasie. Co ważne, zachęta gotówkowa nie może przekroczyć kosztów rozliczenia związanych z pożyczką.
Kluczowe wnioski
- Wykup to rodzaj rabatu, w ramach którego pożyczkobiorca kredytu hipotecznego akceptuje wyższą stopę procentową w zamian za zachętę gotówkową z góry.
- Relację między wielkością zachęty pieniężnej a wysokością podwyżki odsetek negocjuje się między pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą. Jednak typowa formuła zakłada, że każdy procent zachęty pieniężnej powoduje wzrost stopy procentowej o 0,25%.
- Wykupy są również czasami opłacane pośrednikom hipotecznym i urzędnikom zajmującym się kredytami bankowymi. Pożyczkobiorcy muszą zatem uważnie określić, czy jakiekolwiek takie ustalenia miały wpływ na podane im stopy procentowe.
Zrozumienie wykupu
Wykup jest zwykle stosowany przez kredytobiorców hipotecznych, którzy chcą obniżyć koszty rozliczenia kredytu z własnej kieszeni. Ponieważ wykup skutkuje wyższym oprocentowaniem pożyczki, pożyczkobiorca faktycznie pożycza pieniądze przy tej wyższej stopie i wykorzystuje je do pokrycia części lub całości kosztów rozliczenia.
Ponieważ wyższe oprocentowanie dotyczy całego salda kredytu hipotecznego, decyzja o wykupie jest generalnie ekonomiczna tylko wtedy, gdy kredytobiorca nie zamierza utrzymywać kredytu hipotecznego przez dłuższy okres. W takich sytuacjach zachęta gotówkowa wypłacana z góry może z nadwyżką zrekompensować zwiększone koszty odsetek, biorąc pod uwagę, że te koszty odsetek będą ponoszone tylko przez ograniczony czas.
Inną kwestią, o której należy pamiętać, jest to, że wykupy są czasami płacone pośrednikom hipotecznym. W takich sytuacjach można skutecznie zachęcić brokera do zachęcania pożyczkobiorców do akceptowania wyższych niż rynkowe stóp procentowych ich kredytów hipotecznych, które są również znane jako premie za różnicę między zyskami (YSP). Jeśli te ustalenia dotyczące wykupu nie zostaną wyraźnie ujawnione kupującemu, mogą spowodować konflikt interesów między obiema stronami.
Przed 2010 rokiem rabaty na zakup kredytów hipotecznych udzielane przez brokerów hipotecznych były często zaciemniane w warunkach kredytów hipotecznych, które sprzedawali, co utrudniało kredytobiorcom wykrycie, kiedy płacili YSP z tytułu kredytów hipotecznych. Od tego czasu zmiany w federalnych wytycznych dotyczących nowych szacunków pożyczek wymagają, aby YSP brokerów hipotecznych były wyraźnie ujawniane kupującemu.
Jednak pomimo tych ulepszeń nadal istnieje ryzyko potencjalnych konfliktów. W szczególności rabaty odkupu i inne tego typu zachęty są również czasami przyznawane urzędnikom ds. Pożyczek w samych instytucjach pożyczkowych. W takich okolicznościach pożyczkobiorca może mieć niewielką praktyczną możliwość wykrycia, czy zachęty te wpływają na stawki, które płacą. Na wszelki wypadek pożyczkobiorcy powinni zadawać dokładne i bezpośrednie pytania swoim urzędnikom ds. Pożyczek, które, jeśli w ogóle, istnieją programy motywacyjne w odniesieniu do ich pożyczki.
Przykład wykupu w prawdziwym świecie
Aby to zilustrować, rozważmy kupującego, który chce zabezpieczyć hipotekę w wysokości 100 000 USD. Standardowe oprocentowanie oferowane przez bank wynosi 4,50%. Kupujący chce jednak skorzystać z rabatu na wykup w wysokości 2,50% wartości kredytu. W takim scenariuszu kupujący otrzymałby zachętę pieniężną w wysokości 2500 USD w zamian za zaakceptowanie wyższej niż normalna stopy procentowej.
Chociaż dokładny poziom nowej stopy procentowej podlegałby negocjacjom, typowa formuła zakłada, że każdy procent rabatu powoduje wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego o 0,25%. Dlatego w powyższym przykładzie zachęta pieniężna w wysokości 2,50% skutkowałaby wzrostem stopy o 0,625%. Nowa stopa procentowa wyniosłaby zatem 5,125%.