10 najważniejszych cech opłacalnej nieruchomości na wynajem
Czy chcesz kupić nieruchomość mieszkalną na wynajem, aby zwiększyć swój portfel inwestycyjny? Nieruchomości inwestycyjne mogą być ekscytujące i bardzo satysfakcjonujące, jeśli dokonasz właściwego wyboru. Ale pomijając dochody i nagrody, inwestowanie w nieruchomości może być zniechęcające dla inwestora po raz pierwszy.
Nieruchomości to trudny biznes, a pole jest usiane minami lądowymi, które mogą zniweczyć twoje zyski. Dlatego ważne jest, aby przed zanurzeniem się przeprowadzić szczegółowe badania, abyś był na szczycie wszystkich zalet i wad inwestowania w nieruchomości. Oto najważniejsze rzeczy, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości dochodowej.
Kluczowe wnioski
- Dokładnie zbadaj okolicę – jej warunki życia i udogodnienia są kluczowe.
- Okolica o wysokim wskaźniku pustostanów nie jest dobrym znakiem.
- Poznaj ceny sprzedaży w okolicy, aby poznać wartość lokalnego rynku.
- Zbadaj średni czynsz w okolicy i pracuj na tej podstawie, aby określić, czy zakup nieruchomości na wynajem jest dla Ciebie opłacalny finansowo.
Rozpoczynanie wyszukiwania
Rozpocząć poszukiwania nieruchomości na własną rękę przed wniesieniem profesjonalnym w obrazie. Agent może wywierać presję na Ciebie, abyś kupił, zanim znajdziesz inwestycję, która najbardziej Ci odpowiada. A znalezienie tej inwestycji będzie wymagało pewnych umiejętności detektywistycznych i trochę skóry na buty.
Przeprowadzenie tych badań pomoże ci zawęzić kilka kluczowych cech, które chcesz mieć dla swojej nieruchomości, takich jak typ, lokalizacja, wielkość i udogodnienia. Gdy już to zrobisz, możesz chcieć, aby pośrednik w obrocie nieruchomościami pomógł Ci w dokonaniu zakupu.
Twoje opcje lokalizacji będą ograniczone przez to, czy zamierzasz aktywnie zarządzać nieruchomością, czy też zatrudnić kogoś, kto zrobi to za Ciebie. Jeśli zamierzasz sam nią aktywnie zarządzać, nie chcesz, aby nieruchomość znajdowała się zbyt daleko od miejsca, w którym mieszkasz. Jeśli masz zamiar zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami, aby się nim opiekowała, bliskość jest mniejszym problemem.
10 najważniejszych funkcji do rozważenia
Przyjrzyjmy się 10 najważniejszym rzeczom, które należy wziąć pod uwagę podczas wyszukiwania odpowiedniej nieruchomości do wynajęcia.
1. Otoczenie
Okolica, w której kupujesz, określa typy najemców, których przyciągasz, oraz współczynnik pustostanów. Jeśli kupujesz w pobliżu uniwersytetu, istnieje szansa, że studenci zdominują twoją pulę potencjalnych najemców i możesz mieć trudności z obsadzeniem wolnych miejsc każdego lata. Należy pamiętać, że niektóre miasta próbują zniechęcać do konwersji czynszów, nakładając wygórowane opłaty za pozwolenia i nakładając na siebie biurokrację.
2. Podatki od nieruchomości
Podatki od nieruchomości prawdopodobnie będą się znacznie różnić w całym obszarze docelowym i chcesz wiedzieć, ile stracisz. Wysokie podatki od nieruchomości nie zawsze są złą rzeczą – na przykład w świetnej okolicy, która przyciąga długoterminowych najemców, ale są też nieatrakcyjne lokalizacje, które mają również wysokie podatki.
Gminy ocena urząd będzie miał wszystkie informacje podatkowe pliku, czy można mówić do domów w społeczności. Koniecznie dowiedz się, czy podwyżki podatku od nieruchomości są prawdopodobne w najbliższej przyszłości. Miasto znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej może podnieść podatki znacznie powyżej tego, co właściciel może realistycznie pobrać z czynszu.
3. Szkoły
Jeśli masz do czynienia z domami rodzinnymi, weź pod uwagę jakość lokalnych szkół. Chociaż najbardziej martwią Cię miesięczne przepływy pieniężne, ogólna wartość wynajmowanej nieruchomości ma znaczenie, gdy ostatecznie ją sprzedasz. Jeśli w pobliżu nie ma dobrych szkół, może to wpłynąć na wartość Twojej inwestycji.
4. Przestępczość
Nikt nie chce mieszkać obok ogniska przestępczej działalności. Lokalna policja lub biblioteka publiczna powinny dysponować dokładnymi statystykami przestępczości w okolicach. Sprawdź stawki za wandalizm oraz poważne i drobne przestępstwa i nie zapomnij zanotować, czy działalność przestępcza rośnie, czy spada. Możesz również zapytać o częstotliwość obecności policji w Twojej okolicy.
5. Rynek pracy
Lokalizacje o rosnących możliwościach zatrudnienia przyciągają coraz więcej najemców. Aby dowiedzieć się, w jaki sposób określone obszary określają dostępność miejsc pracy, skontaktuj się z US Bureau of Labor Statistics (BLS) lub odwiedź lokalną bibliotekę. Jeśli zobaczysz ogłoszenie o przeprowadzce dużej firmy do tego obszaru, możesz być pewien, że będą tam gromadzić się pracownicy poszukujący mieszkania. Może to spowodować wzrost lub spadek cen mieszkań, w zależności od rodzaju prowadzonej działalności. Możesz założyć, że jeśli chciałbyś mieć tę firmę na swoim podwórku, to zrobią to również Twoi najemcy.
6. Udogodnienia
Zwiedzaj okolicę i zobacz parki, restauracje, siłownie, kina, połączenia środkami transportu publicznego i wszystkie inne korzyści, które przyciągają najemców. Ratusz może mieć literaturę promocyjną, która może dać ci wyobrażenie o tym, gdzie można znaleźć najlepsze połączenie udogodnień publicznych i własności prywatnej.
7. Przyszły rozwój
Miejski wydział planowania będzie posiadał informacje o zagospodarowaniu lub planach, które zostały już wyznaczone na dany obszar. Jeśli trwa dużo prac budowlanych, prawdopodobnie jest to dobry obszar wzrostu. Uważaj na nowe rozwiązania, które mogą zaszkodzić cenie okolicznych nieruchomości. Dodatkowe nowe mieszkania mogą również konkurować z Twoją nieruchomością.
8. Liczba ofert i wakatów
Jeśli w okolicy znajduje się niezwykle duża liczba wizytówek, może to oznaczać cykl sezonowy lub upadek okolicy – musisz się dowiedzieć, która to jest. W obu przypadkach wysoki wskaźnik pustostanów zmusza właścicieli do obniżenia czynszów w celu przyciągnięcia najemców. Niskie wskaźniki pustostanów pozwalają właścicielom podnosić czynsze.
9. Średnie czynsze
Dochód z wynajmu będzie twoim chlebem powszednim, więc musisz znać średni czynsz w okolicy. Upewnij się, że każda nieruchomość, którą rozważasz, może pokryć czynsz wystarczający na pokrycie spłaty kredytu hipotecznego, podatków i innych wydatków. Zbadaj obszar na tyle dobrze, aby ocenić, dokąd zmierza w ciągu najbliższych pięciu lat. Jeśli stać cię teraz na ten obszar, ale oczekuje się, że podatki wzrosną, dziś niedroga nieruchomość może oznaczać późniejsze bankructwo.
10. Klęski żywiołowe
Ubezpieczenie to kolejny wydatek, który będziesz musiał odjąć od swoich zwrotów, więc musisz wiedzieć, ile to będzie Cię kosztować. Jeśli obszar jest podatny na trzęsienia ziemi lub powodzie, koszty ubezpieczenia mogą pochłonąć dochód z wynajmu.
Zbierać informacje
Źródła oficjalne są świetne, ale będziemy chcieli porozmawiać z sąsiadami, aby uzyskać prawdziwą szufelkę. Porozmawiaj z najemcami, a także właścicielami domów. Najemcy będą dużo bardziej szczerzy co do negatywnych aspektów sąsiedztwa, ponieważ nie inwestują w to. Odwiedzaj ten obszar o różnych porach w różne dni tygodnia, aby zobaczyć swoich przyszłych sąsiadów w akcji.
Wybór nieruchomości
Najlepszą nieruchomością inwestycyjną dla początkujących jest na ogół dom jednorodzinny lub kondominium. Mieszkania są mało wymagające w utrzymaniu, ponieważ stowarzyszenie mieszkaniowe zajmuje się naprawami zewnętrznymi, pozostawiając martwienie się o wnętrze. Mieszkania mieszkaniowe mają jednak tendencję do zbierania niższych czynszów i cenią się wolniej niż domy jednorodzinne.
Domy jednorodzinne przyciągają najemców długoterminowych. Rodziny lub pary są czasami uważane za lepszych najemców niż osoby samotne, ponieważ istnieje przekonanie, że rodziny mogą być stabilne finansowo i regularnie płacić czynsz.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Kiedy masz zawężoną okolicę, poszukaj nieruchomości z potencjałem wzrostu i dobrym prognozowanym przepływem pieniężnym. Sprawdź nieruchomości, które są droższe, niż Cię stać, a także te, które są w Twoim zasięgu. Nieruchomości często są sprzedawane poniżej ceny ofertowej.
Obserwuj ceny ofertowe innych nieruchomości i sprawdzaj zapisy miasta, aby uzyskać ostateczne ceny sprzedaży, aby dowiedzieć się, jaka jest naprawdę wartość rynkowa w okolicy.
Aby uzyskać potencjał, poszukaj nieruchomości, która – po kilku kosmetycznych zmianach i drobnych remontach – przyciągnęłaby najemców, którzy mogą płacić wyższe czynsze. Podniesie to również wartość nieruchomości, jeśli zdecydujesz się ją sprzedać po kilku latach.
Oczywiście, aby zapewnić zyskowne przedsięwzięcie, ważne jest, aby kupić nieruchomość w rozsądnej cenie. Zaleca się płacenie nie więcej niż 12-krotność rocznego czynszu, jakiego oczekujesz.
Określenie czynszu
Jak ustalany jest potencjalny czynsz? Będziesz musiał dokonać przemyślanego przypuszczenia. Nie daj się ponieść zbyt optymistycznym założeniom. Ustawienie zbyt wysokiego czynszu i pozostawienie pustego lokalu na wiele miesięcy szybko zmniejsza ogólny zysk. Zacznij od średniego czynszu za okolicę i stamtąd pracuj. Zastanów się, czy Twoje miejsce jest warte trochę więcej, czy trochę mniej i dlaczego.
Aby dowiedzieć się, czy numer czynszu jest odpowiedni dla Ciebie jako inwestora, oblicz, ile faktycznie będzie Cię kosztować nieruchomość. Odejmij oczekiwaną miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości podzielone przez 12 miesięcy, koszty ubezpieczenia podzielone przez 12 oraz hojny dodatek na konserwację i naprawy.
Nie lekceważ kosztów utrzymania nieruchomości. Wydatki te zależą od wieku nieruchomości i tego, ile kosztów utrzymania planujesz wykonać samodzielnie. Nowszy budynek będzie prawdopodobnie wymagał mniej pracy niż starszy. Mieszkanie w społeczności emerytów prawdopodobnie nie podlegałoby takim samym zniszczeniom, jak mieszkania poza kampusem.
Wykonywanie własnych napraw znacznie obniża koszty, ale oznacza również bycie pod telefonem 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu w nagłych wypadkach. Inną opcją jest wynajęcie firmy zarządzającej nieruchomościami, która zajmowałaby się wszystkim, od zepsutych toalet po comiesięczne pobieranie czynszu. Spodziewać się zapłacić około 10% czynszu brutto dochodu dla tej usługi.
Jeśli wszystkie te liczby okażą się równe lub, jeszcze lepiej, gdy zostanie trochę pieniędzy, możesz teraz poprosić swojego agenta nieruchomości o złożenie oferty.
Dokonywanie zakupu
Banki mają ostrzejsze wymogi kredytowe dla nieruchomości inwestycyjnych niż dla pierwotnych rezydencji. Zakładają, że w trudnych czasach ludzie są mniej skłonni do narażania swoich domów niż własność biznesowa. Bądź przygotowany na zapłacenie co najmniej 20% do 30% zaliczki plus koszty zamknięcia. Poproś profesjonalistę o dokładną inspekcję nieruchomości i poproś prawnika o sprawdzenie wszystkiego przed podpisaniem umowy.
Nie zapomnij zapłacić za wystarczające ubezpieczenie. Ubezpieczenie najemcy obejmuje własność najemcy, ale za sam budynek odpowiada właściciel, a ubezpieczenie może być droższe niż w przypadku podobnego domu zajmowanego przez właściciela. Odsetki od kredytu hipotecznego, ubezpieczenie i amortyzacja nieruchomości można odliczyć od podatku do określonej kwoty.
Podsumowanie
Każdy stan ma dobre miast, każde miasto ma dobre dzielnice, a każda okolica ma dobre właściwości. Wyrównanie wszystkich trzech wymaga dużo pracy nóg i badań. Kiedy znajdziesz idealną nieruchomość do wynajęcia, zachowaj realistyczne oczekiwania i upewnij się, że Twoje finanse są na tyle zdrowe, abyś mógł poczekać, aż nieruchomość zacznie generować gotówkę.