Droga REIT

Mnogość wehikułów inwestycyjnych stanowi wyzwanie dla przeciętnego inwestora, który próbuje pojąć, o co im chodzi. Akcje są podstawą inwestowania, obligacje zawsze były bezpiecznym miejscem do parkowania twoich pieniędzy, opcje zwiększyły dźwignię finansową dla spekulantów, a fundusze inwestycyjne są uważane za jedne z najłatwiejszych narzędzi dla inwestorów. Jednym z rodzajów inwestycji, który nie do końca mieści się w tych kategoriach i często jest pomijany, jest fundusz powierniczy na rynku nieruchomości lub REIT.

Co to jest REIT?

Spółka powiernicza REIT, która gromadzi pulę pieniędzy w drodze pierwszej oferty publicznej (IPO), która jest następnie wykorzystywana do kupowania, rozwijania, zarządzania i sprzedaży aktywów w nieruchomości. Pierwsza oferta publiczna jest identyczna z każdą inną ofertą papierów wartościowych z wieloma takimi samymi zasadami dotyczącymi prospektów, wymogów sprawozdawczych i przepisów; Jednak zamiast kupować akcje w jednej firmie, właściciel jednej jednostki REIT kupuje część zarządzanej puli nieruchomości. Ta pula nieruchomości generuje następnie dochody z wynajmu, leasingu i sprzedaży nieruchomości i regularnie przekazuje ją bezpośrednio posiadaczowi REIT.

Rodzaje REIT-ów

REIT-y, podobnie jak większość inwestycji, występują w różnych smakach. Fundusze te mają klasyfikacje, które wskazują rodzaj działalności, którą prowadzą i mogą być dalej klasyfikowane w zależności od tego, w jaki sposób ich akcje są kupowane i sprzedawane.

Akcyjne REIT-y  są najpowszechniejszą formą przedsięwzięcia. Podmioty te kupują, posiadają i zarządzają nieruchomościami przynoszącymi dochód. Przychody pochodzą głównie z czynszów, a nie z odsprzedaży nieruchomości znajdujących się w portfelu.

Hipoteczne REIT-y, znane również jako mREIT, pożyczają pieniądze właścicielom i operatorom nieruchomości. Pożyczki mogą być udzielane bezpośrednio poprzez hipoteki i pożyczki lub pośrednio poprzez nabycie  papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką  (MBS). MBS to inwestycje posiadające pakiety kredytów hipotecznych emitowane przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE). Ich dochody pochodzą przede wszystkim z  marży odsetkowej netto – różnicy między odsetkami, jakie zarabiają na kredytach hipotecznych, a kosztami finansowania tych kredytów. Ze względu na skupienie się na hipotece tego REIT-a, są one potencjalnie wrażliwe na podwyżki stóp procentowych.

Przedsiębiorstwa hybrydowe REIT  posiadają w swoich portfelach zarówno fizyczną nieruchomość na wynajem, jak i kredyty hipoteczne. W zależności od określonego celu inwestycyjnego jednostki, mogą one obciążyć portfel większą liczbą nieruchomości lub większą liczbą kredytów hipotecznych.

Zalety

Kupując udział w REIT, zasadniczo kupujesz aktywa fizyczne o długim oczekiwanym okresie użytkowania i potencjalnym dochodzie z czynszu i wzrostu wartości nieruchomości. Kontrastuje to z akcjami zwykłymi, w przypadku których inwestorzy kupują prawo do udziału w rentowności spółki poprzez własność. Kupując REIT, nie tylko bierze się rzeczywisty udział w posiadaniu nieruchomości poprzez zwiększanie i zmniejszanie jej wartości, ale także uczestniczy się w dochodzie generowanym przez nieruchomość. Tworzy to pewną siatkę bezpieczeństwa dla inwestorów, ponieważ zawsze będą oni mieli prawa do nieruchomości, na której opiera się trust, jednocześnie ciesząc się korzyściami ze swoich dochodów.

Kolejną zaletą, jaką ten produkt zapewnia przeciętnemu inwestorowi, jest możliwość inwestowania w nieruchomości bez zwykle związanych z tym dużych wymagań kapitałowych i pracy. Ponadto, ponieważ fundusze tego trustu są łączone razem, generowana jest większa dywersyfikacja, ponieważ firmy powiernicze są w stanie kupić wiele nieruchomości i zmniejszyć negatywne skutki problemów z jednym aktywem. Inwestorzy indywidualni próbujący naśladować REIT musieliby kupować i utrzymywać dużą liczbę nieruchomości inwestycyjnych, a to generalnie wiąże się ze znaczną ilością czasu i pieniędzy w przypadku inwestycji, której niełatwo zlikwidować. Kupując REIT, inwestycja kapitałowa jest ograniczona do ceny jednostki, ilość zainwestowanej siły roboczej jest ograniczona do ilości badań potrzebnych do dokonania właściwej inwestycji, a akcje są płynne na zwykłych giełdach.

Ostatnią i prawdopodobnie najważniejszą korzyścią, jaką zapewniają REIT-y, jest ich wymóg dystrybucji blisko 90% ich rocznego dochodu do opodatkowania, tworzonego przez nieruchomości przynoszące dochód, na rzecz udziałowców. Kwota ta podlega odliczeniu na poziomie korporacyjnym i zasadniczo jest opodatkowana na poziomie osobistym. Tak więc, w przeciwieństwie do dywidend, istnieje tylko jeden poziom opodatkowania wypłat wypłacanych inwestorom. Ta wysoka stopa dystrybucji oznacza, że ​​posiadacz REIT ma duży udział w rentowności zarządzania i majątku w ramach trustu, w przeciwieństwie do posiadania akcji zwykłych, w których korporacja i jej zarząd decydują o tym, czy nadwyżka gotówki zostanie przekazana akcjonariuszowi.

Wybór odpowiedniego REIT

Jak w przypadku każdej inwestycji, przed podjęciem decyzji o zakupie REIT-u należy odrobić pracę domową. Przed podjęciem decyzji należy zwrócić uwagę na kilka oczywistych oznak:

1. Zarządzanie Zawsze ważne jest, aby kupując zaufanie lub zarządzaną pulę aktywów rozumieć i znać historię menedżerów i ich zespołu. Rentowność i wzrost wartości aktywów są ściśle związane ze zdolnością menedżera do wybierania właściwych inwestycji i decydowania o najlepszych strategiach. Wybierając REIT, w który chcesz zainwestować, upewnij się, że znasz zespół zarządzający i jego doświadczenie. Sprawdź, jak są one kompensowane. Jeśli opiera się na wynikach, są szanse, że dbają również o twoje dobro.

2. Dywersyfikacja REIT to fundusze powiernicze skupiające się na własności nieruchomości. Ponieważ rynki nieruchomości zmieniają się w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości, ważne jest, aby REIT, który zdecydujesz się kupić, był odpowiednio zdywersyfikowany. Jeśli REIT jest mocno zainwestowany w nieruchomości komercyjne i nastąpi spadek wskaźnika obłożenia, to napotkasz poważne problemy. Dywersyfikacja oznacza również, że trust ma wystarczający dostęp do kapitału, aby sfinansować przyszłe inicjatywy rozwojowe i odpowiednio wykorzystać swoją dźwignię do zwiększonych zwrotów.

3. Dochody Ostatnią pozycją, którą należy wziąć pod uwagę przed zakupem do konkretnego REIT-u, są jego fundusze z operacji i gotówka dostępna do dystrybucji. Liczby te są ważne, ponieważ mierzą ogólne wyniki REIT, co z kolei przekłada się na pieniądze przekazywane inwestorom. Uważaj, aby nie używać zwykłych liczb dochodów generowanych przez REIT, ponieważ będą one zawierać amortyzację nieruchomości, a tym samym zmienią liczby. Liczby te są przydatne tylko wtedy, gdy już uważnie przyjrzałeś się dwóm pozostałym oznakom, ponieważ możliwe jest, że REIT może odnotowywać anomalne zwroty z powodu warunków na rynku nieruchomości lub szczęścia kierownictwa w wyborze inwestycji.

Podsumowanie

Przy tak wielu różnych sposobach inwestowania pieniędzy ważne jest, aby każda podejmowana decyzja była dobrze przemyślana. Dotyczy to akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych, REIT lub wszelkich innych inwestycji. Niemniej jednak REIT-y mają kilka interesujących funkcji, które mogą dobrze pasować do Twojego portfolio.