Kredyt hipoteczny bez kuponów
Co to jest kredyt hipoteczny z zerowymi kuponami?
Hipoteka zerokuponowa to długoterminowa hipoteka komercyjna, która odracza wszystkie spłaty kwoty głównej i odsetek do terminu zapadalności kredytu hipotecznego. Struktura pożyczki ma charakter memoriałowy, co oznacza, że należne odsetki są dodawane do pozostałej do spłaty pożyczonej kwoty. W terminie zapadalności pożyczkobiorca spłaca weksel lub wprowadza kolejną pożyczkę po bieżących stopach procentowych.
Kluczowe wnioski
- Zero-kuponowe kredyty hipoteczne to długoterminowe komercyjne kredyty hipoteczne, które odraczają spłatę kwoty głównej i odsetek do terminu zapadalności.
- Należne odsetki wliczają się do pozostałej do spłaty pożyczonej kwoty, która musi zostać spłacona w dniu wygaśnięcia lub refinansowana według obowiązujących stóp procentowych.
- Projekty komercyjne mogą wykorzystywać hipoteki zerokuponowe, gdy przepływy pieniężne potrzebne do spłaty zadłużenia nie są dostępne do czasu zakończenia projektu.
- Pożyczkodawcy zwykle oferują zerokuponowe kredyty hipoteczne tylko uznanym pożyczkobiorcom komercyjnym, którzy mają czyste historie kredytowe.
Jak działa kredyt hipoteczny bez kuponów
Zero-kuponowe kredyty hipoteczne przypominają obligacje zerokuponowe. Kupon, roczna stopa odsetek płaconych od kredytu, wynosi zero do daty ważności, kiedy to wszystko musi być zwrócona w jednym trafieniu, wraz z pełnej kwoty pożyczonej.
Projekty komercyjne wykorzystują hipoteki zerokuponowe, gdy przepływy pieniężne na obsługę zadłużenia nie będą dostępne do czasu zakończenia projektu. Przykładem może być stadion sportowy. W takim przypadku żadne dochody nie są generowane, dopóki struktura nie zostanie ukończona i nie będzie w stanie obsługiwać wydarzeń.
Ponieważ pożyczkodawca otrzymuje łączną spłatę odsetek wraz z kwotą główną dopiero po terminie spłaty pożyczki, ryzyko kredytowe jest znacznie wyższe niż w przypadku zwykłej pożyczki. W rezultacie pożyczkodawcy zazwyczaj oferują tę formę finansowania tylko pożyczkobiorcom komercyjnym o ustalonej pozycji i uczciwej historii kredytowej. Mają również tendencję do naliczania wyższego oprocentowania kredytów hipotecznych zerokuponowych, aby zrekompensować brak natychmiastowego zwrotu.
W przypadku hipoteki zerokuponowej pożyczkobiorca może sfinansować projekt komercyjny przy mniejszych przepływach pieniężnych, zakładając, że aprecjacja wartości nieruchomości w okresie trwania pożyczki wystarczy, aby ją spłacić.
Przykład kredytu hipotecznego z zerowymi kuponami
Powiedzmy, że ABC Corp. zaciąga kredyt hipoteczny z zerowym kuponem na 400 000 USD, który ma zostać spłacony za 20 lat. W ciągu następnych dwóch dekad ABC nic nie zwraca pożyczkodawcy. W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych, firma nie jest zobowiązana do natychmiastowego rozpoczęcia stopniowej spłaty kapitału, a także odsetek za przywilej zaciągnięcia kredytu.
Wszystko się zmienia, gdy minie 20 lat. Nagle ABC musi zwrócić wszystkie pożyczone 400 000 dolarów za jednym razem, razem ze złożonymi odsetkami od pożyczki lub refinansować je według obowiązujących stóp procentowych. Niezastosowanie się do tego spowoduje utratę mienia i zmusi go do przekazania kluczy pożyczkodawcy.
1984
W roku Franklin Savings Association z siedzibą w Kansas sprzedało pierwszą emisję obligacji zerokuponowych zabezpieczonych hipotekami.
Uwagi specjalne
Inwestowanie w Zero-Kuponowe Obligacje Hipoteczne
Inwestorzy mają możliwość włączenia się do akcji i zarabiania pieniędzy na zerokuponowych kredytach hipotecznych i obligacjach. Inwestycje te są popularne wśród niektórych inwestorów, częściowo ze względu na ich dostępność na określonych rynkach nieruchomości, a także dlatego, że obligacje zerokuponowe są sprzedawane z dyskontem od wartości nominalnej banknotu.
Inwestorzy nie będą regularnie spłacać odsetek. Jednak pożyczkobiorca doliczy kwotę odsetek do kwoty głównej, która zostanie zwrócona wierzycielom w terminie wymagalności. Odsetki będą narastać co pół roku, a wraz ze wzrostem wartości podstawowej spowoduje to wyższe płatności odsetkowe, które powrócą do całkowitej kwoty głównej.
Ponieważ nie płacą kuponów i dostarczają pieniądze tylko w terminie zapadalności, ceny kredytów hipotecznych zerokuponowych mogą być bardzo zmienne. Podlegają one również corocznym płatnościom podatku dochodowego, mimo że dochód jest przypisany inwestorom, a nie otrzymują go regularnie. Wyjątkiem byłoby, gdyby umowa inwestycyjna nie zawierała obietnicy wypłacenia inwestorom określonego zwrotu, w którym to przypadku nie byłoby bieżącego rocznego dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Inny podobny rodzaj inwestycji jest obsługiwany głównie dla Indywidualnych Kont Emerytalnych (IRA) i innych podmiotów, dla których bieżące opodatkowanie nie jest brane pod uwagę.