Dom wakacyjny czy inwestycja przynosząca dochód?
American Dream zakupu domu uległa kwota godziwej zmianie w ciągu ostatnich 50 lat, poszerzając do drugiego, lub wakacje, domach. Ale te domki nad jeziorem, domki w górach i chaty na plaży często stoją puste przez 90% roku, podczas gdy ich właściciele czekają na następne wakacje – i płacą rachunki za hipotekę i podatki od nieruchomości.
Istnieje oczywiście alternatywa dla kurzu w domu wakacyjnym, kiedy nie możesz w nim przebywać: możesz go wynająć innym osobom, które chcą spędzić trochę czasu z dala od pracy. Wynajem może być lukratywny, ale musisz wziąć pod uwagę konsekwencje podatkowe.
Kluczowe wnioski
- IRS uznaje drugi dom za nieruchomość inwestycyjną, jeśli spędzasz w nim mniej niż dwa tygodnie i próbujesz go wynająć na resztę czasu.
- Straty z tytułu najmu można odpisać tylko od dochodów z innych czynszów, prywatnej spółki, której nie prowadzisz lub korporacji S.
- Okres posiadania domu wakacyjnego wpływa na wysokość podatku od zysków kapitałowych.
- Jeśli posiadasz drugi dom z przeznaczeniem na wynajem i masz AGI poniżej 150 000 USD, zacznij aktywnie nim zarządzać.
Zapewnienie drugiego domu
Kupno i utrzymanie pierwszego domu, a często więcej, ale bez łatwych odpisów z IRS.
Jeśli rozważasz zakup drugiego domu, jednym z pierwszych kroków jest podjęcie decyzji, czy sfinansujesz zakup kredytem hipotecznym, czy też zapłacisz gotówką. Aby pomóc Ci podjąć decyzję, skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego, aby sprawdzić stopy procentowe od pożyczkodawców w okolicy, w której znajduje się Twoja nieruchomość wakacyjna. Następnie, po zebraniu szacunków całkowitego kosztu miesięcznych rat kredytu hipotecznego, przejrzyj swoje finanse, aby sprawdzić, czy bardziej sensowne jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego lub spłata gotówki.
Jeśli jesteś nastawiony na zakup domu wakacyjnego, ale nie masz kapitału na zakup w całości za gotówkę, pamiętaj, że IRS zamknął lukę, w której możesz użyć drugiego kredytu hipotecznego na zakup oddzielnej nieruchomości inwestycyjnej, jednocześnie odliczając płatności jako odsetki od kredytu hipotecznego. Jeśli zamierzasz pożyczyć na drugi dom, będziesz musiał wziąć kolejny kredyt hipoteczny z uwzględnieniem odsetek, które można odliczyć od podatku.
7,4 miliona
Liczba domów w USA, odpowiadająca 5,6% wszystkich zasobów mieszkaniowych, które kwalifikują się do odliczenia od podatku hipotecznego drugiego domu, według National Association of Home Builders i Census Bureau.
IRS od inwestycji w domy wakacyjne
Jeśli jesteś właścicielem domu i wynajmujesz go na mniej niż 15 dni, nie musisz zgłaszać dochodu. Jednak IRS uważa drugi dom za nieruchomość inwestycyjną, jeśli spędzasz w nim mniej niż dwa tygodnie, a następnie próbujesz go wynająć na resztę czasu. Ważne jest, aby pamiętać, że popyt na Twoją chatę w lesie może występować tylko w godzinach szczytu – w tym samym okresie, w którym prawdopodobnie chciałbyś samodzielnie korzystać z nieruchomości.
Drugie domy wydają się być szarą plamą dla IRS. Wszystkie straty związane z wynajmem są „stratami pasywnymi” lub „ stratami związanymi z hobby ”. Mogą one być zapisywane tylko na poczet dochodów z innych działań pasywnych jak inne kwatery, prywatne partnerstwo Ci nie pomagają działać albo S-corporation. Straty pasywne, których nie możesz wykorzystać, są przenoszone, dopóki nie sprzedasz domu wakacyjnego. Sprzedając nieruchomość, możesz wykorzystać przeszłe straty, aby zrównoważyć wszelkie zyski. Jeśli po sprzedaży masz dodatkowe odpisy na straty pasywne, możesz je odliczyć od regularnych dochodów.
Zgodnie z najnowszymi wytycznymi IRS na rok podatkowy 2019 możesz odliczyć do 25 000 USD rocznie, jeśli:
- Twój skorygowany dochód brutto jest niższy niż 100 000 USD
- Aktywnie uczestniczysz w zarządzaniu nieruchomością
Ta ulga podatkowa znika przy 150 000 $ skorygowanego dochodu brutto (AGI), mimo że większość ludzi, których stać na zakup drugiego domu, będzie miała AGI znacznie powyżej tych liczb. Jeśli Twój AGI wynosi od 100 000 $ do 150 000 $, kwalifikujesz się do połowy odliczenia. Aktywne uczestnictwo jest największym wyzwaniem. Możesz skorzystać z rocznego odpisu, jeśli Ty lub Twój współmałżonek chcecie zostać wykwalifikowanym specjalistą od nieruchomości i aktywnie zarządzać nieruchomością, księgując pasywne straty. Ostrzegamy jednak, że IRS raczej nie uwierzy, że pracujesz na pełny etat i jesteś zarządcą nieruchomości. Będziesz potrzebował szczegółowego dziennika o tym, dlaczego, kiedy, gdzie i co robisz jako zarządca nieruchomości, aby udowodnić swoją rację i pobrać odliczenie.
Większości osób posiadających drugie domy lepiej służyłoby zaklasyfikowanie ich jako nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu do celów podatkowych i wynajęcie ich tylko na 14 dni wolnych od podatku w danym roku.
Sprzedaż domu wakacyjnego
Nieruchomości w popularnych rejonach wakacyjnych zwykle notują wyższą niż przeciętną aprecjację, więc w pewnym momencie możesz chcieć wypłacić pieniądze i sprzedać. Okres posiadania domu wakacyjnego wpływa na podatek od zysków kapitałowych. Jeśli sprzedasz przed upływem roku, będziesz podlegać stopie krótkoterminowych zysków kapitałowych. Jeśli sprzedasz po roku, podatek federalny zostanie obliczony według stopy długoterminowych zysków kapitałowych.
Możesz jednak zrobić trochę uniku, jeśli chcesz całkowicie się przenieść. Jeśli sprzedasz swoje główne miejsce zamieszkania ze zwolnieniem z podatku w wysokości 250 000 USD na osobę i wprowadzisz się do domu wakacyjnego i zadeklarujesz go jako nowe główne miejsce zamieszkania, będziesz mógł ponownie skorzystać ze zwolnienia z 250 000 USD (500 000 USD dla par) – pod warunkiem, że mieszkasz pod adresem dawny dom wakacyjny przez dwa lata. Niestety, ta strategia jest często praktyczna tylko dla osób samozatrudnionych lub na emeryturze. Istnieją również inne ograniczenia dotyczące wykorzystania wyłączenia zysków kapitałowych w przypadku domów wakacyjnych, które zostały przekształcone w główne miejsce zamieszkania.
Prawie 60% Amerykanów posiada jakąś formę ubezpieczenia na życie według najnowszych danych z 2018 roku.
Jeśli zdecydujesz, że chcesz zostać właścicielem drugiego domu, a masz AGI poniżej 150 000 USD, najlepszym rozwiązaniem może być aktywne zaangażowanie się w zarządzanie własną nieruchomością.
Wskazówki dla drugiego właściciela domu
Jeśli posiadasz drugi dom z przeznaczeniem na wynajem i masz AGI poniżej 150 000 USD, wejdź do niego i zacznij aktywnie nim zarządzać. Oznacza to, że nie będziesz mógł skorzystać z agenta w celu znalezienia najemców. Naprawy będziesz organizować osobiście, ale da Ci to bierne straty do odpisania.
Jeśli aktywne zarządzanie nie przemawia do Ciebie lub Twój AGI jest zbyt wysoki, spędzaj więcej czasu w kabinie i zamień ją w nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu, a nie nieruchomość inwestycyjną. Oznacza to, że podatki zmieniają się wraz ze zmianą przeznaczenia – przede wszystkim nie można wykorzystać strat pasywnych. Ale będziesz mógł ubiegać się o określony procent odsetek od kredytu hipotecznego i podatku od nieruchomości jako odliczenia od podatku dochodowego.