Korzystanie z IRA do kupowania nieruchomości
Jeśli chodzi o IRA, aktywa finansowe – akcje, obligacje i fundusze inwestycyjne lub fundusze ETF – są typowymi podejrzanymi o inwestycje. Mimo to możliwe jest posiadanie nieruchomości w IRA pod pewnymi warunkami. Możesz kupić domy jednorodzinne lub wielorodzinne; budynki mieszkalne; nieruchomości komercyjne, takie jak sklepy detaliczne, hotele lub kompleksy biurowe; surowa ziemia i parcele; a nawet łódka ślizga się.
Nie jest to jednak tak proste, jak zakup kilkuset akcji. Jeśli chcesz pogrążyć się w zakupie nieruchomości za pośrednictwem własnego IRA, musisz znać zasady – a jest ich wiele.
Kluczowe wnioski
- Możesz posiadać nieruchomość w swoim IRA, ale będziesz potrzebować samodzielnego IRA, aby to zrobić.
- Wszelkie nieruchomości, które kupujesz, muszą być przeznaczone wyłącznie do celów inwestycyjnych; Ty i członkowie Twojej rodziny nie możecie z niego korzystać.
- Zakup nieruchomości w ramach IRA zwykle wymaga zapłaty w gotówce, a wszystkie koszty posiadania muszą zostać pokryte przez IRA.
- Posiadanie nieruchomości w IRA może być trudne, z kwestiami podatkowymi i biurokracją. Ale z drugiej strony, nieruchomości mogą zapewnić dobrą (lub świetną) stopę zwrotu i zdywersyfikować Twój portfel.
Prawo IRA do kupowania nieruchomości inwestycyjnych
Po pierwsze, Twój IRA musi być samokierowany. Termin „samodzielne” oznacza, że alternatywne inwestycje są akceptowane lub oferowane przez depozytariusza IRA, instytucję finansową lub firmę odpowiedzialną za prowadzenie dokumentacji i wymogi sprawozdawcze IRS. Samodzielna IRA jest niezależna od jakiejkolwiek maklerskiego, banku lub firmie inwestycyjnej, która będzie podejmować decyzje dla Ciebie (większość rachunków brokerskich nie pozwalają udziałów w nieruchomościach, w każdym razie).
Aby kupić i posiadać nieruchomość za pośrednictwem IRA, nadal będziesz potrzebować powiernika, podmiotu specjalizującego się w samodzielnych kontach, który będzie zarządzał transakcją, powiązanymi dokumentami i sprawozdawczością finansową. Wszystko przechodzi przez depozytariusza, aby nie naruszać surowych zasad dotyczących tego typu transakcji na rynku nieruchomości.
Jak można się spodziewać, depozytariusz pobierze opłatę za usługę. Jednak nie doradzi, jak najlepiej ustrukturyzować swoje gospodarstwa. Zadaniem tego opiekuna jest obsługa zaplecza biurowego.
Zanim przyjrzymy się pozostałym zasadom, zrozummy ten podstawowy fakt: Ty i Twój IRA jesteście dwoma oddzielnymi bytami. Twoja IRA jest właścicielem nieruchomości – ty nie. W rzeczywistości tytuł własności będzie brzmiał „XYZ Trust Company Custodian [na rzecz] (FBO) [Twoje imię] IRA”.
Jeśli niewłaściwie kupisz nieruchomość za pomocą IRA, możesz zdyskwalifikować IRA. Jeśli tak się stanie, wszystkie zgromadzone w nim fundusze natychmiast podlegają opodatkowaniu.
Co jest, a co nie jest Twoje
Twoja nieruchomość musi być czystą inwestycją. Nie możesz go używać jako domku letniskowego, miejsca do zamieszkania dla swoich dzieci, drugiego domu lub biura dla Twojej firmy. Te zasady dotyczą Ciebie i osób, któreIRS uzna za „zdyskwalifikowane”. Więc kto jest uważany za osobę zdyskwalifikowaną?
- Twój małżonek
- Twoi rodzice, dziadkowie i pradziadkowie
- Wasze dzieci i ich małżonkowie, wnuki i prawnuki
- Dostawcy usług Twojego IRA
- Każdy podmiot, który posiada więcej niż 50% nieruchomości
Nie możesz również kupić nieruchomości od jednej z tych zdyskwalifikowanych osób – nazywa się totransakcją samodzielną – ani IRA nie może kupić nieruchomości, którą już posiadasz. Więcej informacji na temat zabronionych transakcji można znaleźć w sekcji 4.72.11.2.1 Podręcznika Urzędu Skarbowego.
Dokonywanie zakupu
Twoje saldo IRA będzie musiało być dość wysokie, ponieważ uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości w IRA nie jest łatwe. Prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić gotówką, co nie tylko bardzo obciąża konto, ale także wpływa na twoją stopę zwrotu w przyszłości.
Inwestorzy w nieruchomości często wpłacają niewielką kwotę i wykorzystują wciąż stosunkowo niskie stopy procentowe do lewarowania zakupu, myśląc, że mogą zarobić więcej pieniędzy na nieruchomości, niż zapłacą odsetki. Jeśli nie możesz sfinansować zakupu nieruchomości, tracisz potencjał znacznego zwrotu z inwestycji (ROI).
Niektóre banki rozważą udzielenie pożyczki w przypadku tego rodzaju transakcji, ale pojawia się inny problem: wszelkie dochody z nieruchomości można wówczas uznać za niepowiązany dochód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu (UBTI). Więcej informacji na temat UBTI można znaleźć w sekcji 511 Kodeksu podatkowego IRS (IRC).
Posiadanie nieruchomości
Ponieważ Twój IRA nie płaci podatków, nie możesz skorzystać z odliczeń związanych z posiadaniem nieruchomości. Ponieważ zapłaciłeś gotówką, nie ma żadnych odsetek od kredytu hipotecznego do odliczenia. Nie uzyskujesz również korzyści z odliczenia podatku od nieruchomości lub amortyzacji. Jeśli Twoja nieruchomość generuje dochód z wynajmu, każda jej część trafia z powrotem do Twojego IRA. Ponieważ nie jesteś właścicielem nieruchomości, nie możesz zgarnąć żadnego dochodu. (Oczywiście pieniądze otrzymasz w końcu, kiedy będziesz dokonywać wypłat z konta na emeryturze ).
Z drugiej strony, żadne koszty utrzymania ani inne powiązane koszty posiadania nieruchomości nie wychodzą z Twojej kieszeni. IRA płaci za wszystko. Nie jest to jednak pozbawione wad. Każdy dolar, który pochodzi z twojego IRA, jest dolarem, którego wartość nie będzie już rosnąć przez kilka dziesięcioleci bez podatku.
Jedno ogromne ryzyko: wydatki na utrzymanie, które wyczerpują gotówkę Twojego konta IRA i prowadzą do kosztownych kar, jeśli „przekażesz” konto na pokrycie ich kosztów.
A co się stanie, jeśli nieruchomość poniesie szereg poważnych wydatków, które obniżą saldo IRA do tak niskiego poziomu, że na koncie nie ma wystarczająco dużo pieniędzy, aby za to zapłacić? Pamiętaj, że za nic związanego z tą nieruchomością nie możesz zapłacić z własnej kieszeni, a wpłaty na IRA są ograniczone: możesz wpłacić tylko 6000 $ w 2021 roku, 7000 $, jeśli masz 50 lat lub więcej.
Jeśli to nie obejmuje naprawy, a musisz wpłacić więcej, jesteś narażony na kary związane z zbyt dużym wkładem. Jest to znaczne ryzyko, ponieważ nieruchomość często wymaga kosztownego utrzymania, a dochód z wynajmu może nie pokrywać tego, co musisz wydać w roku wymagającym konserwacji.
Sprzedaż nieruchomości w IRA
Aby sprzedać swoją nieruchomość, oblicz cenę sprzedaży tak samo, jak w przypadku każdego innego holdingu nieruchomości. Gdy obie strony uzgodnią cenę i warunki, poproś swojego opiekuna o sprzedaż nieruchomości w imieniu Twojego IRA. Wszystkie pieniądze zostaną zwrócone na konto IRA odroczone lub wolne od podatku, w zależności od struktury IRA.
Ostatnia uwaga: płynność. Jak łatwo jest Ci wyjść z inwestycji? W przypadku zapasów jest to stosunkowo łatwe. Czasami możesz odzyskać pieniądze w ciągu kilku sekund. W przeciwieństwie do tego, nieruchomości to notorycznie mało płynna inwestycja. Pozbycie się konta może zająć dużo czasu, a po drodze możesz stracić pieniądze. Jak dowiedziało się osiem milionów ludzi podczas Wielkiej Recesji w 2008 r., Możesz znaleźć aktywa, które są warte mniej niż suma pieniędzy, które jesteś mu winien.
Plusy i minusy własności w IRA
Wspomnieliśmy o tak wielu kłopotach i wadach, że możesz się w tym miejscu zastanawiać, czy jest jakiś sens umieszczania nieruchomości w IRA. Historycznie rzecz biorąc, nieruchomości nie była dobra długoterminowa inwestycja jako wartość nieruchomości wzrośnie w czasie i uznanie długoterminowy idzie ręka w rękę z horyzontu inwestycyjnego długoterminowego konta emerytalnego. W perspektywie krótkoterminowej wszelkie dochody generowane przez nieruchomość są chronione podatkowo w ramach IRA. Wreszcie, jako aktywa trwałe, nieruchomości pomagają zdywersyfikować portfel w inny sposób inwestowany w akcje i inne papiery wartościowe – nie jest to najgorszy pomysł na świecie.
Plusy
- Nieruchomości pomagają zdywersyfikować portfel, często przenosząc się na rynki finansowe.
- W przeszłości nieruchomości zyskiwały na wartości, co jest idealnym rozwiązaniem dla długoterminowego horyzontu inwestycyjnego IRA.
- Nieruchomości mogą zapewnić stały strumień dochodów z czynszów, a wszelkie dochody z wynajmu, które uzyskasz, będą wolne od podatku w ramach IRA.
- Możesz kupować, sprzedawać, przerzucać i gromadzić nieruchomości.
Cons
- Musisz założyć samodzielną usługę IRA z opiekunem.
- Nie możesz ubiegać się o odliczenia z tytułu podatków od nieruchomości, odsetek od kredytu hipotecznego, amortyzacji i innych wydatków związanych z nieruchomościami.
- Wszystkie wydatki, naprawy i koszty utrzymania muszą być opłacone ze środków IRA, a Ty musisz zapłacić innym za ich wykonanie i zarządzanie nieruchomością.
- Ty i Twoi krewni nie możecie mieszkać ani prowadzić działalności gospodarczej na terenie posiadłości.
Podsumowanie
Korzystanie z IRA do zakupu nieruchomości inwestycyjnej nie jest dla osób o słabych nerwach, ani dla nikogo, kto nie jest zaznajomiony z różnymi rodzajami indywidualnych kont emerytalnych. Inwestowanie w nieruchomości każdego typu jest dość ryzykowne lub co najwyżej wymagające dużej konserwacji; jednak dla IRA nieruchomość jest wyborem szczególnie ryzykownym. Wartość nieruchomości może nie tylko spaść niż wzrosnąć, ale rok znacznych kosztów utrzymania może również narazić Cię na kary, jeśli Twój dochód i limit wpłat na IRA nie pokrywają napraw, których nie możesz zignorować.
Jeśli nie masz czasu i doświadczenia, aby zarządzać nieruchomościami, prawdopodobnie najlepiej będzie, jeśli masz bardziej popularne strategie dla swojego IRA. Lub rozważ sekurytyzowane opcje dotyczące nieruchomości, takie jak fundusze powiernicze (REIT) lub fundusze inwestycyjne i ETF, które inwestują w nieruchomości. Są to pośrednie formy własności nieruchomości, ale są one prostszą, bardziej płynną propozycją – i mogą być również utrzymywane w zwykłych IRA.