UPREIT

Co to jest UPREIT?

UPREIT to partnerstwo parasolowe w zakresie inwestycji w nieruchomości. UPREIT to unikalna struktura REIT, która umożliwia właścicielom nieruchomości zamianę posiadanych nieruchomości na współwłasność w UPREIT. Jednak UPREIT podlegają wymianie w sekcji 721 Kodeksu Podatkowego (IRC).

Zrozumienie UPREITów

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) zostały wprowadzone przez Dwighta D. Eisenhowera jako rodzaj alternatywnego funduszu powierniczego na rynku nieruchomości. REIT są tworzone jako rodzaj portfela nieruchomości, który obejmuje nieruchomości i kapitał na finansowanie nieruchomości. REIT to podmiot, który umożliwia inwestorom wnoszenie wkładów inwestycyjnych w jednostki kapitałowe lub udziały przedsiębiorstwa.

Wraz z ewolucją REIT na rynku opracowano kilka alternatywnych struktur, aby uwzględnić różne rodzaje inwestorów. UPREIT jest jedną z takich struktur, znaną przede wszystkim z uwzględniania wkładów majątkowych w zamian za posiadanie udziałów. DownREIT i niektóre inne alternatywy zostały również stworzone jako odrośli.

Tworząc REIT, mogą wybrać dowolny rodzaj struktury biznesowej. REIT notowane na giełdzie będą miały strukturę korporacyjną. Prywatne REIT zazwyczaj wybierają strukturę trustu lub stowarzyszenia, chociaż mogą również wybrać inne statusy. Podobnie jak większość podmiotów niebędących korporacjami, podmioty prywatne mają również możliwość opodatkowania jako korporacja.

Najważniejsze dla każdego REIT jest to, że spełniają wymagania IRC Tytuł 26, sekcje 856-859. Spełniając te wymagania, REIT może przeznaczyć cały swój dochód na swoich akcjonariuszy. W związku z tym dochód będący wynikiem przejścia jest traktowany jako odliczenie, a REIT płaci bardzo mało podatków. Głównym wymaganiem jest to, aby ponad 90% działalności dotyczyło nieruchomości.

Uwagi specjalne

Zamiast sprzedawać nieruchomość, właściciel może wnieść ją do WZROSTU w zamian za jednostki. Jednostki uczestnictwa mają na ogół taką samą wartość, jak wniesiony majątek. Ponieważ nieruchomość sprzedana REIT jest objęta sekcją IRC 721, transakcja nie tworzy zdarzenia podlegającego opodatkowaniu.

W przypadku zamiany majątku na udział, UPREIT może dyktować specjalne postanowienia. Często giełda zapewnia sprzedającemu specjalne jednostki, które pozwalają sprzedawcy nieruchomości wybrać, w jaki sposób chciałby nabyć uprawnienia do REIT. Sprzedawcy nieruchomości mogą mieć możliwość natychmiastowej zamiany jednostek na akcje REIT. Dostępne mogą być również inne opcje, takie jak posiadanie akcji przez co najmniej rok, a następnie otrzymywanie gotówki.

Gdy inwestor sprzeda swoją nieruchomość firmie UPREIT, UPREIT jest właścicielem nieruchomości i całej związanej z nią administracji. Zarządzanie UPREIT może być nieco bardziej złożone niż podstawowe REIT ze względu na opcję wymiany zgodnie z sekcją 721 i wszystkie postanowienia, które się z nią wiążą dla nowego posiadacza jednostek. Menedżerowie UPREIT są odpowiedzialni za zarządzanie swoim portfelem REIT w celu generowania zwrotów.

Akcje UPREIT mogą podlegać wahaniom w zależności od działalności zarządczej, wyceny nieruchomości, umów finansowania i wszelkich innych transakcji, które mają miejsce. Może to powodować zmienność dla akcjonariuszy. Akcjonariusze UPREIT mają zazwyczaj elastyczną płynność, która pozwala im łatwo zamienić swoje akcje na gotówkę, kiedy tylko zechcą.

Korzyści z UPREITów

UPREIT może być realną opcją dla każdego właściciela nieruchomości, który chce sprzedać swoją nieruchomość. Jako taka może spodobać się zarówno właścicielom nieruchomości indywidualnych, jak i właścicielom nieruchomości komercyjnych. Każdy właściciel nieruchomości, który zdecyduje się dokonać wymiany zgodnie z sekcją 721 na UPREIT, może otrzymać wartość nieruchomości w postaci jednostek UPREIT.

Zamiana sekcji 721 na UPREIT nie powoduje zdarzenia podlegającego opodatkowaniu. Jednak posiadacze jednostek są opodatkowani na podstawie ogólnych standardów podatkowych REIT. Niektórzy właściciele nieruchomości mogą zdecydować się na wykorzystanie tego typu inwestycji do planowania nieruchomości, ponieważ może to całkowicie obejść podatki.

Wymagania dotyczące UPREITów

UPREIT to REIT zgodnie ze wszystkimi standardowymi wytycznymi księgowymi i podatkowymi. UPREIT zostały utworzone, aby umożliwić wniesienie majątku do REIT w zamian za udziały własnościowe. Taka struktura jest zatem prowadzona zgodnie ze standardami zawartymi w sekcji 721 IRC, która omawia tarcze podatkowe dla nieruchomości do wymiany. Ogólnie rzecz biorąc, każdy REIT, który pozwala na wymianę zgodnie z sekcją 721 w ramach REIT, może być uważany za UPREIT.

Większość REIT-ów będzie koncentrować się na określonym segmencie rynku nieruchomości, chociaż wytyczne wskazują tylko, że nieruchomości i związane z nimi finansowanie muszą stanowić ponad 90% działalności. UPREIT zazwyczaj realizują tę samą strategię inwestycyjną, koncentrując się na docelowej niszy na rynku nieruchomości.

Rozdział 721 zawiera wytyczne dotyczące wydawania jednostek uczestnictwa w zamian za własność. Sekcja 721 może być alternatywą dla wymian IRC w sekcji 1031. Wymiana zgodnie z sekcją 1031 pozwala właścicielowi nieruchomości sprzedać swoją nieruchomość i zainwestować wpływy w podobną wymianę w celu uniknięcia podatków.

Wymiana zgodnie z sekcją 1031 nie jest dozwolona w UPREIT-ach, ponieważ wymaga wymiany podobnego rodzaju i nie zezwala na wymianę własności w ramach wspólnej własności. Dlatego wymiana sekcji 721 na UPREIT może być atrakcyjna. Zarówno giełdy 721, jak i 1031 pozwalają właścicielowi nieruchomości na odroczenie podatków.

UPREIT vs. DownREIT

UPREIT, DownREIT i wszystkie inne specjalne podmioty REIT to po prostu REIT w swej istocie ze specjalnymi postanowieniami, które pozwalają im na pewną dodatkową elastyczność. DownREIT umożliwia inwestorowi nieruchomości zawarcie wspólnego przedsięwzięcia z REIT. W DownREIT wymiana jednostek opiera się przede wszystkim na wartości nieruchomości w joint venture, co może przynieść lepsze zyski dla posiadacza joint venture.