Zrozumienie ubezpieczenia powodziowego wymaganego przez pożyczkodawcę

„Zaledwie kilka centymetrów wody z powodzi może spowodować szkody na dziesiątki tysięcy dolarów”, według National Flood Insurance Program. Fakt ten podsumowuje, dlaczego kredytodawcy hipoteczni czasami wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia na wypadek powodzi.

Jednak pośrednicy w obrocie nieruchomościami i pożyczkodawcy często nie informują klientów o wymaganiach dotyczących ubezpieczenia na wypadek powodzi, dopóki nieruchomość nie jest już na depozycie. Właściciele domów również nie zdają sobie sprawy, że Federalna Agencja Zarządzania Kryzysowego (FEMA) ocenia, że ​​wiele obszarów, które nie wydają się od razu zagrożone powodzią, jest w rzeczywistości ocenianych jako wysokie. Jeśli znalazłeś się w takiej sytuacji lub nie chcesz dać się zaskoczyć, ten artykuł pomoże Ci w wyjaśnieniu ubezpieczenia powodziowego wymaganego przez pożyczkodawcę.

Dlaczego pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia od powodzi

Sekcja ubezpieczenia od zagrożeń w standardowych polisach ubezpieczeniowych właścicieli domów nie obejmuje powodzi spowodowanych zewnętrznymi przyczynami naturalnymi, takimi jak ulewne deszcze, ani spowodowanymi przez człowieka, na przykład przerwaniem tamy. Tylko specjalnie określone ubezpieczenie powodziowe, odrębna polisa ubezpieczeniowa, może chronić przed tego rodzaju zniszczeniami lub szkodami.

Ubezpieczenie powodziowe jest zwykle opcjonalne dla właścicieli domów obciążonych hipoteką na obszarach, które są zwykle uważane za obszary powodziowe o niskim ryzyku. Może to być nawet opcjonalne dla właścicieli domów obciążonych hipoteką na obszarach powodziowych wysokiego ryzyka, w zależności od rodzaju kredytu. Jednak właściciele domów będą musieli wykupić ubezpieczenie przeciwpowodziowe, jeśli zaciągną kredyt hipoteczny od pożyczkodawcy podlegającego regulacjom federalnym lub ubezpieczonym (na przykładhipoteka FHA ) i kupią dom w strefie powodziowej wysokiego ryzyka (znanej również jako specjalna powódź Obszar zagrożenia). W większości przypadków właściciel domu będzie musiał co roku opłacać ubezpieczenie przeciwpowodziowe, aż do spłaty kredytu hipotecznego.

Kiedy ktoś bierze kredyt hipoteczny, dom służy jako zabezpieczenie, jeśli kredytobiorca przestaje spłacać kredyt hipoteczny. Kiedy nieruchomość jest finansowana, pożyczkodawca często ma większy udział finansowy w nieruchomości niż pożyczkobiorca. Jeśli jeden z aktywów pożyczkodawcy zostanie zniszczony przez powódź, a pożyczkobiorca porzuci dom i przestanie spłacać kredyt hipoteczny, pożyczkodawca znajduje się na pozycji przegranej. Aby wyeliminować to ryzyko, wielu pożyczkodawców wymaga od właściciela domu wykupienia ubezpieczenia powodziowego.

Ubezpieczenie powodziowe zapewni pieniądze na naprawę lub nawet odbudowę domu, jeśli zostanie uszkodzony lub zniszczony przez powódź. Jeśli właściciel domu musi złożyć reklamację, będzie odpowiedzialny tylko za zapłacenie franszyzy. W rezultacie właściciel domu zachowa dom i będzie spłacał kredyt hipoteczny, a wszyscy będą szczęśliwi.

Jak działa ubezpieczenie przeciwpowodziowe?

Ubezpieczenie powodziowe działa tak samo, jak inne produkty ubezpieczeniowe. Ubezpieczony – właściciel domu – płaci roczną składkę w oparciu o ryzyko powodzi nieruchomości i wybrany przez siebie udział własny. Jeśli nieruchomość zostanie uszkodzona lub zniszczona przez powódź, właściciel domu otrzyma gotówkę w wysokości kwoty wymaganej do naprawy szkody, do wysokości limitu polisy.

Właściciel domu musi zabezpieczyć polisę ubezpieczeniową na wypadek powodzi przed zamknięciem nieruchomości i odnawiać ją co roku, aby pokryć saldo kredytu. Pożyczkodawca zazwyczaj pobiera raty z tytułu ubezpieczenia powodziowego wraz z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego, przechowuje środki na rachunku escrow i raz w roku płaci całą składkę firmie ubezpieczeniowej (podobnie jak w przypadku podatków od nieruchomości i ubezpieczenia domu). Tak więc, gdy właściciel domu uzyska pierwotną polisę, nie mogą być potrzebne żadne dalsze działania poza dokonywaniem miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Dostępna jest również oddzielna ochrona do 100 000 USD na rzeczy osobiste.

Kto musi wykupić ubezpieczenie przeciwpowodziowe?

Możesz dowiedzieć się o zagrożeniu powodzią dowolnej nieruchomości na FloodSmart.gov lub na mapie strony internetowej FEMA. Jeśli na stronie internetowej podano, że nieruchomość znajduje się na obszarze wysokiego ryzyka, prawdopodobnie będzie wymagane ubezpieczenie powodziowe. Ostateczna decyzja uzależniona jest od map stawek ubezpieczenia powodziowego oraz oficjalnego określenia zagrożenia powodziowego. Powinieneś również zapytać pożyczkodawcę o jego wymagania dotyczące ubezpieczenia na wypadek powodzi.

W niektórych dzielnicach lub nawet w całych miastach może być trudno znaleźć dom, który nie znajduje się na obszarze wysokiego ryzyka. W innych regionach można całkowicie uniknąć konieczności posiadania ubezpieczenia powodziowego.

Jak uzyskać ubezpieczenie od powodzi

Narodowy Program Ubezpieczeń Powodziowych (NFIP), zarządzany przez FEMA, oferuje ubezpieczenie na wypadek powodzi właścicielom domów ze społeczności uczestniczących w programie. Program wymaga od uczestniczących społeczności „przyjęcia i egzekwowania przepisów dotyczących zarządzania terenami zalewowymi, które pomogą złagodzić skutki powodzi”. Ten program oferuje również niewielką zniżkę na ubezpieczenie powodziowe w oparciu o działania podejmowane przez społeczności w celu ograniczenia ryzyka powodziowego.

Faktyczne polisy ubezpieczeniowe są wystawiane przez prywatne firmy ubezpieczeniowe, a nie przez FEMA. Możesz znaleźć ubezpieczyciela uczestniczącego w programie na stronie FEMA. Jeszcze lepiej, poproś znajomych, rodzinę i współpracowników w swoim mieście o rekomendacje.

Co obejmuje ubezpieczenie przeciwpowodziowe?

Według FEMA następujące elementy są uważane za część konstrukcji budynku i są objęte:

• Ubezpieczony budynek i jego fundament
• Instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna
• Centralne urządzenia klimatyzacyjne, piece i podgrzewacze wody
• Lodówki, kuchenki i urządzenia do zabudowy, takie jak zmywarki
• Wykładzina zainstalowana na stałe na niewykończonej podłodze
• Zainstalowane na stałe boazerie, tablica ścienna, regały i szafki
• Rolety okienne
• Garaże wolnostojące do 10% pokrycia nieruchomościami (budynki wolnostojące inne niż garaże wymagają odrębnej polityki budowlanej)
• Usuwanie gruzu

Czego nie obejmuje ubezpieczenie przeciwpowodziowe?

Jak podaje FEMA, wiele ważnych i kosztownych rzeczy nie jest objętych ubezpieczeniem powodziowym. Jeślimartwisz się kosztem wymiany następujących przedmiotów,będziesz musiał wykupić dodatkoweubezpieczenie mienia osobistego lub zawartości:

• Rzeczy osobiste, takie jak odzież, meble i sprzęt elektroniczny
• Zasłony
• Klimatyzatory przenośne i okienne
• Przenośne kuchenki mikrofalowe i przenośne zmywarki
• Dywany nieuwzględnione w pokryciu budynku (patrz wyżej)
• Pralki i suszarki do ubrań
• Zamrażarki do żywności i żywność w nich
• Niektóre cenne przedmioty, takie jak oryginalne dzieła sztuki i futra (do 2500 USD)

Dodatkowo ubezpieczenie od powodzi budynków i mienia osobistego nie obejmuje:

• Uszkodzenia spowodowane wilgocią, pleśnią lub pleśnią, których właściciel mógł uniknąć
• Waluta, metale szlachetne i cenne papiery, takie jak certyfikaty giełdowe
• Mienie i rzeczy poza budynkiem, takie jak drzewa, rośliny, studnie, systemy septyczne, chodniki, pokłady, patia, ogrodzenia, mury, wanny z hydromasażem i baseny
• Koszty utrzymania, takie jak tymczasowe zakwaterowanie
• Straty finansowe spowodowane przerwaniem działalności lub utratą możliwości korzystania z ubezpieczonego mienia
• Większość pojazdów z własnym napędem, takich jak samochody, w tym ich części

Ile kosztuje ubezpieczenie od powodzi?

Koszt ubezpieczenia nieruchomości od szkód powodziowych zależy od czynników ryzyka, takich jak rok budowy budynku, liczba kondygnacji, poziom zagrożenia powodziowego oraz kwota ubezpieczenia wymagana przez pożyczkodawcę. Kwota ta powinna być oparta na kosztach odbudowy, które można uzyskać od firmy ubezpieczeniowej posiadacza domu.

Cena ubezpieczenia nieruchomości z określonym odliczeniem i określoną kwotą ubezpieczenia będzie taka sama bez względu na to, kogo wybierzesz jako swojego ubezpieczyciela, ponieważ składki na ubezpieczenie powodziowe są regulowane przez rząd. Masz jednak pewną kontrolę nad kosztami swojej polisy, ponieważ możesz wybrać kwotę podlegającą odliczeniu.

Aby dowiedzieć się, ile będzie kosztowało ubezpieczenie powodziowe w konkretnym miejscu zamieszkania, wypełnij profil ryzyka powodzina stronie internetowej FEMA. Następnie skontaktuj się z jednym z wymienionych agentów ubezpieczeniowych uczestniczących w programie. Strona internetowa podaje jedynie przybliżony zakres możliwych kosztów ubezpieczenia. Agent ubezpieczeniowy może podać dokładną wycenę. Nadal możesz otrzymać wycenę, nawet jeśli patrzysz na nieruchomość i nie masz jej na mocy umowy. Ogólnie rzecz biorąc, spodziewaj się zapłacić co najmniej kilkaset dolarów rocznie za ubezpieczenie przeciwpowodziowe.

Maksymalna kwota ubezpieczenia dozwolona przez prawo dla polisy NFIP wynosi 250 000 USD dla konstrukcji. Pokrycie zawartości jest opcjonalne – nie jest wymagane przez pożyczkodawcę – ale kosztuje dodatkowo (i jest ograniczone do 100 000 USD).

Ocena kosztów ubezpieczenia powodziowego

W zakresie od 500 do 1500 USD rocznie, ubezpieczenie powodziowe jest drogie i podobnie jak inne, bardziej powszechne formy ubezpieczenia, może sprawić, że posiadanie domu będzie mniej przystępne lub nawet niemożliwe dla niektórych osób. Oblicz, czy będziesz w stanie pozwolić sobie na ubezpieczenie powodziowe tak długo, jak będziesz musiał je mieć, zanim podejmiesz zobowiązanie do zakupu nieruchomości. Jeśli Twoja polisa na wypadek powodzi kosztuje 1000 USD rocznie, a spłata kredytu hipotecznego zajmuje Ci 30 lat, oznacza to dodatkowe 30 000 USD długoterminowych kosztów posiadania tego domu.

Niektóre firmy ubezpieczeniowe będą próbowały zmusić Cię do wykupienia ubezpieczenia na maksymalnie 250 000 USD, nawet jeśli pożyczkodawca nie wymaga tak dużej ochrony. Jeśli kwota główna pożyczki wynosi tylko 200 000 USD, dodatkowe ubezpieczenie nie jest konieczne. Spójrz na wartość odtworzeniową twojego domu, określoną przez firmę ubezpieczeniową twojego domu. Jest to pełna kwota, za którą musisz wykupić ubezpieczenie. Ubezpieczenie musi pokrywać jedynie wartość fizycznej struktury, a nie gruntu.

Refinansowanie i ubezpieczenie od powodzi

Jeśli myślisz o refinansowaniu i nie musisz mieć ubezpieczenia powodziowego w ramach istniejącego kredytu hipotecznego, sprawdź, czy zmieniło się Twoje oznaczenie powodzi. Możesz teraz znajdować się w strefie wysokiego ryzyka, nawet jeśli nie byłeś wcześniej. Może nie opłaca się refinansować, jeśli doliczysz nowy koszt ubezpieczenia powodziowego.

Wreszcie maksymalne dozwolone pokrycie w wysokości 250 000 USD może nie wystarczyć do odbudowy niektórych nieruchomości. Jeśli firma ubezpieczeniowa właścicieli domów twierdzi, że odbudowa nieruchomości będzie kosztować ponad 250 000 USD w przypadku całkowitej utraty, bądź świadomy ryzyka, na jakie nadal jesteś narażony, nawet jeśli masz ubezpieczenie powodziowe.

Unikanie ubezpieczenia powodziowego wymaganego przez pożyczkodawcę

Istnieje kilka możliwości uniknięcia ubezpieczenia powodziowego wymaganego przez pożyczkodawcę (lub przynajmniej obniżenia jego kosztu), chociaż mogą one nie być wykonalne dla wszystkich, zwłaszcza dla osób mieszkających na obszarach wysokiego ryzyka.