6 faz wykluczenia
Codokładnie oznacza wykluczenie? Mówiąc prosto, proces egzekucji umożliwia pożyczkodawcy odzyskanie kwoty należnej z tytułu niespłaconej pożyczki poprzez sprzedaż lub przejęcie własności nieruchomości. Według raportu RealtyTrac o rynku wykluczeń w USA, na dzień 29 maja 2020 r. W Stanach Zjednoczonych było 330 105 nieruchomości na „pewnym etapie wykluczenia (niewykonanie zobowiązania, aukcja lub własność banku)”, więc nie jest to rzadkie zjawisko.
Jeśli ty (lub ukochana osoba) grozi wykluczenie, upewnij się, że rozumiesz ten proces. Chociaż istnieją różnice w poszczególnych stanach, zwykle występuje sześć faz procedury wykluczenia.
Kluczowe wnioski
- Wykluczenie ma miejsce, gdy pożyczkodawca stara się przejąć twoją nieruchomość jako zabezpieczenie za niespłacenie kredytu hipotecznego w terminie.
- Zazwyczaj proces wykluczenia obejmuje sześć faz, a dokładne kroki różnią się w zależności od stanu.
- Zanim dom zostanie przejęty, właściciele mają 30 dni na wypełnienie zobowiązań hipotecznych.
- Większość pożyczkodawców w rzeczywistości wolałaby uniknąć przejęcia nieruchomości.
Faza 1: niewywiązanie się z płatności
Zwłoka w spłacie ma miejsce, gdy pożyczkobiorca przegapił co najmniej jedną spłatę kredytu hipotecznego. Pożyczkodawca wyśle powiadomienie o nieodebranych płatnościach, wskazując, że nie otrzymał jeszcze płatności za dany miesiąc.
Zazwyczaj spłaty kredytu hipotecznego są wymagalne pierwszego dnia każdego miesiąca, a wielu pożyczkodawców oferuje okres karencji do 15 dnia miesiąca. Następnie pożyczkodawca może naliczyć opłatę za zwłokę i wysłać powiadomienie o braku płatności.
W przypadku braku dwóch płatności pożyczkodawca często wysyła list z żądaniem. Jest to poważniejsze niż brak powiadomienia o płatności. Jednak na tym etapie pożyczkodawca może nadal być skłonny do współpracy z pożyczkobiorcą w celu ustalenia sposobu nadrobienia zaległości w płatnościach. Pożyczkobiorca musiałby normalnie uregulować zaległe płatności w ciągu 30 dni od otrzymania pisma.
Faza 2: Zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania
Zawiadomienie o domyślnej (NOD) zostaje wysłany po 90 dniach nieodebranych płatności. W niektórych stanach ogłoszenie jest umieszczone w widocznym miejscu domu. W tym momencie pożyczka zostanie przekazana do działu zajmującego się egzekucją pożyczkodawcy w tym samym hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Pożyczkobiorca zostaje poinformowany, że zawiadomienie zostanie zarejestrowane.
Pożyczkodawca zazwyczaj daje pożyczkobiorcy kolejne 90 dni na uregulowanie płatności i przywrócenie pożyczki. Nazywa się to „okresem przywrócenia”.
Faza 3: Zawiadomienie o sprzedaży powiernika
Jeżeli pożyczka nie została spłacona w ciągu 90 dni od zawiadomienia o zwłoce, zawiadomienie o sprzedaży powierniczej zostanie odnotowane w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość.
Pożyczkodawca musi również co do zasady publikować w lokalnej gazecie przez trzy tygodnie ogłoszenie wskazujące, że nieruchomość będzie dostępna na aukcji publicznej. Nazwiska wszystkich właścicieli zostaną wydrukowane w ogłoszeniu i w gazecie, wraz z prawnym opisem nieruchomości, jej adresem oraz miejscem i czasem sprzedaży.
Faza 4: Sprzedaż powiernika
Nieruchomość jest teraz wystawiona na aukcję publiczną i zostanie przyznana oferentowi, który zaoferuje najwyższą cenę, który spełni wszystkie niezbędne wymagania. Pożyczkodawca (lub firma reprezentująca pożyczkodawcę) obliczy ofertę otwarcia na podstawie wartości niespłaconej pożyczki i wszelkich zastawów, niezapłaconych podatków i kosztów związanych ze sprzedażą.
W przypadku zakupu przejętej nieruchomości do kupującego należy określenie, jak długo poprzedni właściciele mogą przebywać w swoim dawnym domu.
Po potwierdzeniu oferenta oferującego najwyższą cenęi zakończeniu sprzedaży, akt powierniczy dotyczący sprzedaży zostanie przekazany zwycięskiemu licytantowi. Nieruchomość jest wówczas własnością kupującego, który jest uprawniony do natychmiastowego posiadania.
Faza 5: Posiadanie nieruchomości (REO)
będącymi własnością nieruchomości (REO). Te nieruchomości są często nazywane „własnością banku”, a pożyczkodawca może usunąć niektóre zastawy i inne wydatki, próbując uczynić nieruchomość bardziej atrakcyjną.
Faza 6: Eksmisja
Pożyczkobiorca często może pozostać w domu, dopóki nie zostanie sprzedany na aukcji publicznej lub później jako nieruchomość REO. W tym momencie wysyłane jest zawiadomienie o eksmisji z żądaniem natychmiastowego opuszczenia lokalu przez osoby.
Można przewidzieć kilka dni, aby zapewnić mieszkańcom wystarczająco dużo czasu na usunięcie wszelkich rzeczy osobistych. Następnie zazwyczaj lokalny szeryf odwiedza nieruchomość i zabiera ludzi oraz wszelkie pozostałe rzeczy. Te ostatnie są składowane i można je odzyskać w późniejszym terminie za opłatą.
Podsumowanie
W trakcie całego procesu egzekucji wielu pożyczkodawców będzie próbowało poczynić starania, aby pożyczkobiorca mógł złapać pożyczkę i uniknąć zajęcia. Oczywistym problemem jest to, że gdy pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić jednej płatności, nadrobienie kilku płatności staje się coraz trudniejsze.
Jeśli jest szansa, że uda Ci się nadrobić zaległości płatnicze – np. Właśnie rozpocząłeś nową pracę po okresie bezrobocia – warto porozmawiać z pożyczkodawcą. Jeśli wykluczenie jest nieuniknione, wiedza o tym, czego się spodziewać w trakcie całego procesu, może pomóc w przygotowaniu się do sześciu faz wykluczenia.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.