Ulgi podatkowe dla właścicieli drugiego domu
Jeśli myślisz o zakupie drugiego domu na wakacje, podatków od nieruchomości i kosztów najmu.
Do cięć podatkowych i Jobs Act (TCJA) zmieniły sposób pracy ulgi podatkowe, takie jak obniżenie odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Mimo to, nawet po tych zmianach, istnieją przydatne ulgi podatkowe, które mogą pomóc uczynić posiadanie drugiego domu bardziej przystępnym cenowo. Oto krótkie podsumowanie.
Kluczowe wnioski
- Jeśli wyszczególnisz odliczenia, odsetki od kredytu hipotecznego prawdopodobnie będzie można odliczyć od podatku do określonego limitu.
- W przypadku odliczenia kredytu hipotecznego obowiązują różne zasady w zależności od tego, czy drugi dom jest osobistym miejscem zamieszkania, czy też nieruchomością do wynajęcia.
- Możesz odliczyć odsetki od pożyczek pod zastaw domu, ale tylko wtedy, gdy fundusze są przeznaczone na remont domu.
- Możesz odliczyć podatek od nieruchomości od drugiego domu, ale są pewne ograniczenia.
- Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu zmieniła liczbę ulg podatkowych.
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego jest od dawna chwalone jako sposób na uczynienie posiadania domu bardziej przystępnym cenowo. TCJA, podpisana w grudniu 2017 r., Zmieniła, ile można zaoszczędzić dzięki odliczeniu odsetek od kredytu hipotecznego zarówno za główne miejsce zamieszkania, jak i drugi dom.
Osoby samotnie składające wnioski i osoby będące w związku małżeńskim składające wnioski wspólnie w większości przypadków mogą odliczyć pełne odsetki od kredytów hipotecznych do 750 000 USD. Dotyczy to każdego miejsca zamieszkania, czy to pierwszego, czy drugiego. Poprzedni limit zadłużenia hipotecznego wynosił 1 mln USD, który nadal obowiązuje w przypadku kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przed 16 grudnia 2017 r.
W przypadku odliczenia kredytu hipotecznego obowiązują różne przepisy podatkowe, w zależności od tego, czy Twój drugi dom jest traktowany jako osobista rezydencja, czy jako nieruchomość do wynajęcia. W przypadku wynajmu w grę wchodzi również udział roku, w którym wynajmujesz nieruchomość – w przeciwieństwie do mieszkania w niej samemu.
Odliczenie odsetek od rezydencji osobistej
Jeśli Twoja druga nieruchomość jest mieszkaniem osobistym, masz prawo do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego w taki sam sposób, jak w przypadku domu głównego – do 750 000 USD, jeśli jesteś osobą samotną lub zamężną. Limit wynosi 375 000 USD, jeśli jesteś żonaty i składasz osobne dokumenty.
Aby zakwalifikować się do odliczenia, hipoteka musi być zabezpieczonego długu kwalifikowaną domu jesteś właścicielem, i trzeba wykazywać swoje potrącenia przez złożenie zaplanować.1
Limit odsetek od kredytu hipotecznego w wysokości 1 miliona dolarów zwróci się w 2025 roku, kiedy TCJA wygaśnie, chyba że ustawodawcy będą działać w celu utrzymania prawa.
Odliczenie odsetek od wynajmowanych domów
Zasady są skomplikowane, jeśli chcesz odliczyć podatek od wynajmowanej nieruchomości. Liczy się to, czy wynajmujesz nieruchomość na część, czy przez cały rok i jak często korzystasz z niej do użytku osobistego. Korzystanie z nieruchomości będzie należeć do jednej z trzech kategorii:
Nieruchomość wynajmowana krócej niż 15 dni w roku
Możesz wynająć swój dom na mniej niż 15 dni w ciągu roku podatkowego bez konieczności zgłaszania dochodu do IRS. Dom jest uważany za rezydencję osobistą, co oznacza, że nie można potrącać kosztów wynajmu. Ale możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości, tak jak w przypadku każdego domu.
Ta specjalna zasada obowiązuje nawet wtedy, gdy wynajmujesz swój dom za 10 000 USD za noc. Sekcja 280A (g) Kodeksu Podatkowego mówi, że pieniądze nie muszą być wliczane do dochodu brutto, pod warunkiem, że dom był wynajmowany na mniej niż 15 dni w roku.
Nieruchomość wynajmowana na 14 lub więcej dni w roku i rzadko z niej korzystasz
Twój dom jest uważany za nieruchomość do wynajęcia – a nie jako miejsce zamieszkania – jeśli jest wynajmowana na 14 lub więcej dni w roku i jeśli Twój własny użytek osobisty nie przekracza 14 dni w roku lub 10% liczby dni wynajmu domu.
Jeśli spełniasz ten wymóg, dochód z nieruchomości jest wykazywany jako dochód z wynajmu. Możesz również odliczyć koszty wynajmu, w tym odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia, opłaty na rzecz zarządców nieruchomości, media i amortyzację nieruchomości. Musisz jednak rozłożyć te koszty między osobiste korzystanie z nieruchomości a czas jej wynajmu.
Warto zauważyć, że dni spędzone na naprawie nieruchomości nie liczą się jako użytku osobistego. Przekroczenie 14-dniowego limitu jest możliwe, jeśli przebywałeś w swoim obiekcie w celu wykonania prac konserwacyjnych. Zaplanuj udokumentowanie swoich czynności konserwacyjnych, zachowując rachunki, aby udowodnić, że nie byłeś tylko na wakacjach w te dni.
Używasz nieruchomości dłużej niż 14 dni i rzadko ją wynajmujesz
Jeśli przebywasz w lokalu dłużej niż 14 dni w roku lub więcej niż 10% wszystkich dni, w których nieruchomość była wynajmowana, wówczas drugi dom jest uważany za miejsce zamieszkania. Oznacza to, że możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości, tak jak w przypadku każdego domu, ale nie możesz ubiegać się o odszkodowanie za straty z najmu. Jeśli członek Twojej rodziny korzysta z nieruchomości (w tym współmałżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci i wnuki), te dni liczą się jako dni osobiste, chyba że podczas tych pobytów rodzinnych pobierasz godziwą cenę wynajmu.
Odliczenie odsetek od pożyczki pod zastaw domu
Oprócz odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego możesz odpisać odsetki od pożyczki pod zastaw domu. Jednak TCJA też zmieniła te zasady.
Wcześniej można było pożyczyć pod zastaw domu i odliczyć odsetki niezależnie od tego, czy wpływy zostały wykorzystane na spłatę karty kredytowej, wakacje czy zakup drugiego domu. Teraz możesz odliczyć odsetki od zadłużenia hipotecznego tylko wtedy, gdy fundusze zostały wykorzystane „na zakup, budowę lub znaczną poprawę domu podatnika, który zabezpiecza kredyt”. Ponadto, zgodnie ze starymi zasadami, pożyczka musi być zabezpieczona Twoim głównym lub drugim domem i nie może przekraczać kosztu domu.
Zgodnie z tymi przepisami, jeśli chcesz odliczyć odsetki od drugiego domu, musisz mieć na nim kredyt hipoteczny. Jeśli pożyczyłeś pod zastaw swojego pierwszego domu, aby sfinansować zakup drugiego domu, odsetki te nie mogą zostać odliczone. Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego, możesz odliczyć odsetki od zadłużenia w wysokości do 750 000 USD, jeśli jesteś osobą samotną lub w związku małżeńskim składającym wniosek wspólnie (375 000 USD, jeśli składasz osobno wniosek w związku małżeńskim).
Limit dotyczy całego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego i kapitału własnego. Jeśli masz już 750000 USD lub więcej długu hipotecznego, nie możesz żądać odliczenia odsetek od pożyczek pod zastaw domu przekraczających tę kwotę.
Odliczenie podatku od nieruchomości
Możesz odliczyć podatek od nieruchomości od swojego drugiego domu, a także od wszystkich posiadanych nieruchomości. Jednak i tutaj TCJA przyniosła zmiany, które wpływają na te odliczenia.
Nie możesz już odliczyć całej kwoty podatku od nieruchomości zapłaconego od nieruchomości, którą posiadasz. Obecnie suma podatków stanowych i lokalnych podlegających odliczeniu – w tym podatku od nieruchomości i dochodu – jest ograniczona do 10 000 USD na zeznanie podatkowe lub 5 000 USD, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz osobno. Wiele osób, które kupują drugi dom, może już przekroczyć ten limit w swoim pierwszym domu, a więc nie zobaczy dodatkowych oszczędności podatkowych z drugiego domu.
Sprzedaż drugiego domu
Jeśli sprzedasz swoje główne miejsce zamieszkania, prawo zezwala pojedynczym podatnikom na wyłączeniez dochodudo 250 000 USD zysków kapitałowych. Pary, które są w związku małżeńskim i składają dokumenty wspólnie, mogą wykluczyć do 500 000 USD zysków kapitałowych. Jednak dotyczy to tylko sprzedaży głównych rezydencji. Kiedy sprzedajesz swój drugi dom, musisz zapłacić podatek od zysków kapitałowych od całego swojego zysku.10
Ustawiając swój drugi dom jako główny dom, możesz potencjalnie zmniejszyć uderzone zyski kapitałowe. Po pierwsze, musiałbyś mieszkać w drugiej nieruchomości przez co najmniej dwa lata z pięciu lat poprzedzających jej sprzedaż. To kwalifikowałoby nieruchomość jako Twoje główne miejsce zamieszkania. Ponadto, aby kwalifikować się do wykluczenia, nie można skorzystać z wyłączenia dotyczącego zysków kapitałowych ze sprzedaży innego domu w ciągu dwóch lat poprzedzających sprzedaż tego nowego głównego miejsca zamieszkania.
1031 Giełdy
Jeśli twoja druga nieruchomość jest utrzymywana w celach biznesowych lub inwestycyjnych, możesz mieć możliwość odroczenia podatku od zysków kapitałowych w ramach wymiany 1031. Znana jako wymiana podobnego rodzaju, polega ona na sprzedaży nieruchomości i zastąpieniu jej podobną nieruchomością. Po sprzedaniu pierwotnej nieruchomości należy zidentyfikować nieruchomość zamienną w ciągu 45 dni i nabyć ją w ciągu 180 dni. Zyski kapitałowe są następnie odraczane do momentu sprzedaży majątku zastępczego (chociaż możliwe jest ciągłe odraczanie podatków przy kolejnych wymianach tego samego rodzaju).
Aby kwalifikować się do takiej wymiany,należy spełnić kilkawarunków. Podatnik musi być właścicielem nieruchomości przez co najmniej dwa lata przed sprzedażą. W każdym z dwóch 12-miesięcznych okresów poprzedzających sprzedaż podatnik musi wynająć nieruchomość na co najmniej 14 dni. Ponadto osobiste użytkowanie nieruchomości przez podatnika nie może przekraczać 14 dni w roku, czyli 10% dni, w których dom był wynajmowany.
Wreszcie majątek zastępczy musi również spełniać te same warunki: musi być przechowywany przez co najmniej dwa lata powymianietego samegorodzaju;wynajmowane na co najmniej 14 dni w roku;i nie może być używany do użytku osobistego dłużej niż 14 dni w roku lub 10% dni, w których dom był wynajmowany.
Ponieważ przepisy podatkowe są skomplikowane i zmieniają się okresowo, wskazane jest skonsultowanie się z wykwalifikowanym specjalistą ds. Podatku od nieruchomości, który może wyjaśnić istotne konsekwencje podatkowe i przepisy oraz pomóc w określeniu najbardziej korzystnej strategii własności dla Twojej sytuacji.
Podsumowanie
Jeśli jest to wykonalne finansowo, posiadanie drugiego domu może być doskonałą inwestycją na wakacje lub wynajem, a także może zapewnić odpowiedni dom podstawowy na emeryturze. Ale ponieważ posiadanie dowolnego domu wiąże się ze znacznymi obciążeniami finansowymi, od kredytu hipotecznego i podatków po konserwację i naprawy, w twoim najlepszym interesie jest poznanie konsekwencji podatkowych posiadania drugiego domu.