Definicja specjalnej umowy gwarancyjnej

Co to jest specjalna umowa gwarancyjna?

Specjalna umowa gwarancyjna to umowa dotycząca nieruchomości, w przypadku której sprzedawca nieruchomości – zwany udzielającym udziela gwarancji tylko na wszystko, co wydarzyło się w trakcie jej fizycznej własności. Innymi słowy, udzielający nie gwarantuje przed jakimikolwiek wadami z tytułu wyraźnego tytułu prawnego, które istniały przed objęciem nieruchomości w posiadanie.

W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych najczęściej stosuje się specjalne umowy gwarancyjne. W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości jednorodzinnych i innych nieruchomości mieszkalnych stosuje się zazwyczaj umowę gwarancyjną. Wielu kredytodawców hipotecznych nalega na skorzystanie z ogólnej umowy gwarancyjnej.

Specjalne umowy gwarancyjne noszą wiele nazw w różnych stanach, w tym umowa przymierza, umowa o udzielenie dotacji i umowa o ograniczonej gwarancji.

Zrozumienie umów gwarancyjnych

Umowa gwarancyjna przewiduje przeniesienie własności lub tytułu prawnego do nieruchomości komercyjnej lub mieszkalnej i zawiera pewne gwarancje udzielone przez sprzedającego. Gwarancje te obejmują przeniesienie tytułu własności bez roszczeń własności, niespłaconych zastawów lub hipotek lub innych obciążeń osób fizycznych lub podmiotów innych niż sprzedający.

Specjalna umowa gwarancyjna – zwana również umową ograniczonej gwarancji – jest odmianą umowy ogólnej gwarancji. Umowa gwarancyjna jest najpowszechniejszym i preferowanym rodzajem instrumentu używanego do przenoszenia praw do nieruchomości w Stanach Zjednoczonych.

Zarówno ogólne, jak i specjalne umowy gwarancyjne określają:

• Nazwa sprzedawcy – koncesjodawcy
• Nazwa kupującego – beneficjenta
• Fizyczna lokalizacja nieruchomości
• Nieruchomość jest wolna od długów lub obciążeń innych niż wskazane w umowie
• Koncesjodawca gwarantuje, że jest prawowitym właścicielem nieruchomości i posiada ustawowe prawo do przeniesienia tytułu.
• Koncesjodawca gwarantuje, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zastawów i że nie ma żadnych zaległych roszczeń na nieruchomość od żadnego wierzyciela wykorzystującego ją jako zabezpieczenie.
• Istnieje gwarancja, że ​​tytuł wytrzyma wszelkie roszczenia osób trzecich do własności nieruchomości.
• Grantodawca zrobi wszystko, co konieczne, aby naprawić tytuł stypendysty do nieruchomości.

Oba akty zapewniają kupującemu taką samą ogólną ochronę. Jednak podstawową różnicą między gwarancją specjalną a umową gwarancyjną jest sposób, w jaki radzą sobie z ramami czasowymi ochrony przyznanej własności tytułu.

Specjalna umowa gwarancyjna

Podczas gdy użycie słowa „specjalny” może przekazywać kupującemu przekonanie, że umowa jest wyższej jakości, specjalna umowa gwarancyjna jest mniej wszechstronna i zapewnia mniejszą ochronę ze względu na ograniczone ramy czasowe, które obejmuje. W przypadku nieruchomości mieszkalnych specjalne umowy gwarancyjne są często wykorzystywane przy przejęciach nieruchomości i przymusowej sprzedaży nieruchomości w celu spłaty zadłużenia.

Ogólna umowa gwarancyjna obejmuje całą historię nieruchomości. Gwarantuje to, że nieruchomość jest wolna od wad lub obciążeń, bez względu na to, kiedy wystąpiły lub pod czyją własnością. Ogólna umowa gwarancyjna zapewnia kupującemu, że uzyskuje on pełne prawa własności bez ważnych potencjalnych problemów prawnych z tytułem.

W przypadku specjalnej umowy gwarancyjnej gwarancja obejmuje tylko okres, w którym sprzedający posiadał tytuł własności do nieruchomości. Specjalne umowy gwarancyjne nie chronią przed błędami w wolnym i jasnym tytule, które mogą istnieć przed posiadaniem przez sprzedającego prawa własności. W związku z tym udzielający specjalnej umowy gwarancyjnej odpowiada tylko za długi, problemy lub inne obciążenia tytułu prawnego, które spowodował lub które wydarzyły się w czasie ich posiadania. Stypendysta bierze na siebie odpowiedzialność za wszelkie problemy wynikające z poprzednich właścicieli.

Na przykład wyobraź sobie, że dom miał przed tobą dwóch poprzednich właścicieli. Pierwszy właściciel był zbieraczem i wkrótce dom i podwórko popadły w ruinę. Miejski wydział egzekwowania kodeksu nałożył grzywny na właściciela, który zajął nieruchomość. Właściciel zalegał ze spłatą kredytu hipotecznego, a bank przejął dom, sprzedając dom drugiemu właścicielowi.

Ku uciesze sąsiedztwa nowy właściciel wyremontował dom i posprzątał podwórko. Po 10 latach wprowadzają dom na rynek, a ty kupujesz go na podstawie specjalnej umowy gwarancyjnej. Kilka lat później decydujesz się sprzedać dom. Jednak ze względu na to, że na nieruchomość pozostają zastawy związane z egzekwowaniem prawa, mogą one obciążyć Twoją sprzedaż. Przynajmniej będziesz musiał spełnić zastaw miasta, aby uwolnić tytuł.

Poszukiwanie tytułu i ubezpieczenie tytułu

W większości przypadków wyszukiwanie tytułu ujawnia wszelkie zastawy lub roszczenia do tytułu własności. Wyszukiwanie tytułów to przegląd dostępnych publicznych rejestrów w celu określenia własności nieruchomości. Adwokaci, firmy zajmujące się tytułem własności i osoby fizyczne mogą przeszukiwać tytuł, aby zweryfikować własność nieruchomości. Chociaż te wyszukiwania są obszerne, zawsze istnieje możliwość, że coś zostanie przeoczone.

Z tego powodu większość kupujących – niezależnie od rodzaju umowy gwarancyjnej, z której korzystają – kupuje również ubezpieczenie tytułu własności przy zakupie nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu to polisa ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, która chroni kupującego przed roszczeniami finansowymi z tytułu własności nieruchomości, którą posiada.

Plusy

• Specjalne gwarancje pozwalają na przeniesienie tytułu własności między sprzedającym a kupującym.
• Zakup ubezpieczenia tytułu własności może zmniejszyć ryzyko wcześniejszych roszczeń z tytułu szczególnej umowy gwarancyjnej.

Cons

• Specjalne umowy gwarancyjne zapewniają wąską ochronę beneficjentom lub kupującym.
• Specjalne umowy gwarancyjne obejmują tylko okres własności udzielającego koncesji lub sprzedającego.

Przykład ze świata rzeczywistego

Chociaż ogólne umowy gwarancyjne są bardziej powszechne w transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkalnych, istnieje jeden obszar, w którym specjalna umowa gwarancyjna staje się normą. Ta jedna arena jest przeznaczona dla nieruchomości przejętych, nieruchomości będących własnością (REO) lub nieruchomości sprzedawanych na krótką sprzedaż.

Większość Housing and Urban Development (HUD) oraz rezydencji należących do banków sprzedaje się na podstawie tego rodzaju aktu. Być może jednym z głównych powodów korzystania ze specjalnych dokumentów gwarancyjnych jest to, że organ sprzedający nie chce odpowiadać za żadną sytuację dotyczącą majątku przed zajęciem.

Na przykład w 2012 roku para posiadająca dom w hrabstwie Grenada w stanie Mississippi nie spłacała kredytu na nieruchomość. W lutym 2013 r. Nieruchomość została przejęta przez ich pożyczkodawcę, Wells Fargo Bank. Późniejsze dokumenty prawne wskazywały, że Wells Fargo „przekazał Nieruchomość FNMA w specjalnym dokumencie gwarancyjnym”.