Unikaj podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

Dzięki cenionym akcjom możesz sprzedawać swoje akcje przez wiele lat, aby rozłożyć zyski kapitałowe. Niestety, nieruchomości inwestycyjne nie otrzymują takiego samego luksusu;całą kwotę zysku należy odliczyć od podatków w roku sprzedaży nieruchomości, podobnego rodzaju ” przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej, zyski kapitałowe można odroczyć, kupując podobną nieruchomość inwestycyjną.

Zarządzanie datą sprzedaży

Możesz złagodzić to obciążenie podatkowe, kontrolując rok, w którym tytuł własności i posiadanie przechodzi z twoich rąk, a tym samym rok, w którym zgłaszasz zysk kapitałowy z transakcji. Innymi słowy, możesz ustawić przeniesienie własności na rok, w którym spodziewasz się niższego obciążenia podatkowego.

Według Internal Revenue Service (IRS) „część lub całość zysków kapitałowych netto może być opodatkowana stawką 0%, jeśli Twój dochód podlegający opodatkowaniu jest niższy niż 80 000 USD”. Dlatego jeśli nie masz aktywnego dochodu i minimalnego dochodu pasywnego, w tym zysku ze sprzedaży swojej nieruchomości inwestycyjnej, możesz uniknąć płacenia podatków od minimalnego zysku kapitałowego. Jeśli jednak Twój dochód jest stały, a płacenie podatku od zysku wydaje się nieuniknione, możesz rozważyć skorzystanie z giełdy IRC sekcja 1031.

Wymiana sekcji 1031

Giełda Kodeksu IRS, sekcja 1031, umożliwia inwestorowi obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje na inne nieruchomości inwestycyjne i nie wiąże się z natychmiastowym obciążeniem podatkowym. Zgodnie z paragrafem 1031, jeśli wymieniasz firmę lub nieruchomość inwestycyjną wyłącznie na biznes lub nieruchomość inwestycyjną podobnego rodzaju, żadne zyski ani straty nie są rozpoznawane do momentu sprzedaży nowo nabytej nieruchomości.

Począwszy od 2018 r. osobistych, takich jak dzieła sztuki, nie jest już dozwolona.3

Zasady i przepisy

Sekcja 1031 Kodeksu IRS nie pozwoli na uniknięcie podatku od zysków kapitałowych we wszystkich przypadkach. Na przykład zamiana nieruchomości w USA na nieruchomość w innym kraju nie kwalifikuje się do statusu zamiany z odroczonym podatkiem. Ponadto transakcje dotyczące nieruchomości wykorzystywanych do celów osobistych – takich jak zamiana miejsca zamieszkania na nieruchomość do wynajęcia – nie będą podlegały odroczeniu podatkowemu. Wreszcie, jeżeli pomiędzy podmiotami powiązanymi nastąpi wymiana,a następnie którakolwiek ze stron zbyje majątek będący przedmiotem wymiany w ciągu dwóch lat, majątek będący przedmiotem wymiany będzie podlegał opodatkowaniu.

Dla celów sprawozdawczości podatkowej podstawa starej nieruchomości jest przenoszona do nowej nieruchomości. Jest to ważne, aby zrozumieć, ponieważ należne podatki nie są umarzane, są po prostu odkładane do czasu sprzedaży nowej nieruchomości. Aby zarejestrować wymianę na podstawie sekcji 1031 w Urzędzie Skarbowym, ważne jest, aby złożyć formularz 8824 wraz z zeznaniem podatkowym za rok takiej wymiany, jak również za każdy z dwóch lat następujących po wymianie.

Sekcja 1031 i Straty

Wymiana odroczona podatkowo jest również możliwa, jeśli sprzedajesz swoją nieruchomość inwestycyjną ze stratą. Po pierwsze, musisz ustalić, czy strata jest „stratą podatkową”, czy tylko stratą osobistą. Aby kwalifikować się jako strata podatkowa, skorygowana podstawa nieruchomości musi być wyższa niż cena sprzedaży nieruchomości. Twoja skorygowana podstawa bierze pod uwagę wszelkie wcześniejszeodliczenia amortyzacji, które wziąłeś (lub były dozwolone, ale ich nie wykorzystałeś).

Na przykład załóżmy, że kupiłeś nieruchomość do wynajęcia za 400 000 USD. W ciągu ostatnich dziesięciu lat koszt amortyzacji budynku wynosił 100 000 USD. Twoja aktualna skorygowana podstawa to 300 000 USD. Jeśli sprzedajesz swoją wynajmowaną nieruchomość za 350 000 USD, może się to wydawać stratą, ale w rzeczywistości jest to zysk w wysokości 50 000 USD dla celów podatkowych. Zysk jest uważany za nieodzyskany zysk z sekcji 1250 i jest opodatkowany według stawki 25%. Możesz jednak kupić nieruchomość „podobnego rodzaju”, aby uniknąć natychmiastowego płacenia podatków od zysków w wysokości 50 000 USD.

Alternatywnie, załóżmy, że sprzedajesz ten sam dom za 250 000 USD. Oznacza to stratę podatkową w wysokości 50 000 USD, oprócz straty osobistej. Czy nadal istnieje korzyść z wymiany „podobnego rodzaju”? Możliwie. Jeśli kupisz nieruchomość „podobnego rodzaju” za 250 000 $, twoja podstawa w tej drugiej nieruchomości natychmiast wyniesie 300 000 $ (twoja skorygowana podstawa w pierwszej nieruchomości). Byłoby to korzystne, gdyby przyszedł czas na sprzedaż drugiej nieruchomości, ponieważ podstawa, na podstawie której dokonujesz odpisów amortyzacyjnych, jest wyższa.

Wymiana w pełni odroczona podatkowo

Aby transakcja wymiany z odroczonym podatkiem zgodnie z sekcją 1031 miała miejsce, muszą być spełnione pewne warunki:

• Właściwość musi być „podobnego rodzaju”: właściwości są podobne, jeśli mają ten sam charakter lub charakter, nawet jeśli różnią się oceną lub jakością.
• Nieruchomość musi być związana z działalnością gospodarczą lub inwestycyjną: Wymieniona nieruchomość musi być utrzymywana w celu produktywnego użytku biznesowego lub inwestycyjnego i sprzedawana do tego samego użytku. Na przykład wymieniana nieruchomość nie może być przeznaczona głównie do odsprzedaży.
• Nową nieruchomość należy zidentyfikować w ciągu 45 dni: Nowa nieruchomość, która ma zostać odebrana w zamian za istniejącą nieruchomość, musi zostać przekazana sprzedającemu na piśmie w ciągu 45 dni od pierwszego przekazania.
• Przeniesienie musi nastąpić w ciągu 180-dniowego okna: Nieruchomość podobnego rodzaju musi zostać odebrana w jednej z tych dwóch dat (w zależności od tego, co nastąpi wcześniej): w ciągu 180 dni po przeniesieniu nieruchomości lub doterminu płatności zeznania podatkowego (w tym przedłużenia) za rok, w którym majątek jest przenoszony.

Wymiana częściowo odroczona podatkowo

Aby wymiana była całkowicie odroczona podatkowo, wymiana musi być wyłącznie wymianą majątku podobnego rodzaju. W idealnym świecie znalezienie nieruchomości o tej samej wartości handlowej jest idealne na giełdę w sekcji 1031. Jednak trudno jest znaleźć równą wymianę, aw wielu przypadkach jedna ze stron kończy się wyrzuceniem dodatkowej gotówki, aby umowa była uczciwa. Ta dodatkowa nieruchomość lub otrzymana gotówka nazywana jest „ bagażem ”, a zysk ten jest opodatkowany do wysokości otrzymanego rozruchu.

Gdy istnieją hipoteki na obu nieruchomości, hipoteki są kompensowane. Strona rezygnująca z większego kredytu hipotecznego i otrzymująca mniejszy kredyt traktuje nadwyżkę jako bagaż.

Podsumowanie

Zwiększona liczba sprzedaży nieruchomości pozwoliła wielu osobom na korzystne traktowanie podatkowe ze strony rządu federalnego. W rezultacie utracono ogromną kwotę wpływów z podatków. Na razie pozostaje wymiana sekcji 1031 na nieruchomości.(Jak wspomniano powyżej, począwszy od 2018 r., Zostały one wyeliminowane w przypadku innych rodzajów nieruchomości, takich jak przedmioty kolekcjonerskie, samoloty, prawa franczyzowe i ciężki sprzęt.) Jak zawsze, przedyskutuj swoje plany z doradcą podatkowym, jeśli posiadasz nieruchomość do wynajęcia planujesz sprzedać, aby dowiedzieć się, jakie zasady mają zastosowanie w Twojej sytuacji.