Wtórny rynek kredytów hipotecznych

Co to jest wtórny rynek kredytów hipotecznych?

Wtórny rynek kredytów hipotecznych to rynek, na którym pożyczki mieszkaniowe i prawa do obsługi są kupowane i sprzedawane między pożyczkodawcami a inwestorami. Duży procent nowo powstałych kredytów hipotecznych jest sprzedawany przez pożyczkodawców, którzy emitują je na tym rynku wtórnym, gdzie są pakowani w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i sprzedawani inwestorom, takim jak fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i fundusze hedgingowe.

Wtórny rynek kredytów hipotecznych jest niezwykle duży i płynny oraz pomaga zapewnić równy dostęp do kredytu wszystkim kredytobiorcom w różnych lokalizacjach geograficznych.

Wyjaśnienie wtórnego rynku kredytów hipotecznych

Na wtórnym rynku kredytów hipotecznych uczestniczy kilku graczy: inicjatorzy kredytów hipotecznych, agregatorzy kredytów hipotecznych (sekurytyzatorzy) i inwestorzy.

Kiedy osoba zaciąga kredyt mieszkaniowy, pożyczka jest gwarantowana, finansowana i obsługiwana przez instytucję finansową, zwykle bank. Banki, znane jako inicjatorzy kredytów hipotecznych, wykorzystują własne fundusze do udzielania pożyczki, ale nie mogą ryzykować, że w końcu skończą się pieniądze, dlatego często sprzedają pożyczkę na rynku wtórnym, aby uzupełnić dostępne środki, aby móc dalej oferować finansowanie dla innych klientów. W zależności od jego wielkości i stopnia zaawansowania, inicjator kredytu hipotecznego może agregować kredyty hipoteczne przez pewien okres przed sprzedażą całego pakietu; może również sprzedawać pojedyncze pożyczki w momencie ich udzielenia.

Pożyczka lub pożyczki są często sprzedawane dużym agregatorom. Następnie agregator dystrybuuje tysiące podobnych pożyczek w formie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). Po utworzeniu MBS (a czasami przed jego utworzeniem, w zależności od rodzaju MBS), jest on sprzedawany dealerowi papierów wartościowych. Ten dealer, często firma brokerska z Wall Street, dodatkowo pakuje MBS na różne sposoby i sprzedaje je inwestorom, którzy często poszukują instrumentów zorientowanych na dochód. Inwestorzy ci nie uzyskują kontroli nad hipotekami, ale otrzymują dochód z odsetek od spłat pożyczkobiorców.

Historia wtórnego rynku kredytów hipotecznych

Przed powstaniem rynku wtórnego tylko większe banki dysponowały dużymi środkami niezbędnymi do zapewnienia środków na cały okres kredytowania, zwykle od 15 do 30 lat. Z tego powodu potencjalnym nabywcom domów było trudniej znaleźć kredytodawców hipotecznych. Ponieważ konkurencja między kredytodawcami hipotecznymi była mniejsza, byli w stanie żądać wyższych stóp procentowych.

Ustawa o statucie z 1968 r. Rozwiązała ten problem, tworząc  Fannie Mae  i  Freddie Mac, które faktycznie zaczęły działać dwa lata później. Te finansowane przez rząd przedsiębiorstwa działały jako agregatory, które mogły kupować bankowe kredyty hipoteczne i odsprzedawać je innym inwestorom. Zamiast odsprzedawać kredyty pojedynczo, zostały one połączone w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, co oznacza, że ​​ich wartość jest zabezpieczona lub zabezpieczona wartością pakietu pożyczek bazowych.

Konkurencja i ryzyko na wtórnym rynku kredytów hipotecznych

Konkurencja i ryzyko są zawsze częścią gry, gdy prywatni inwestorzy wprowadzają kredyty hipoteczne na wtórny rynek hipoteczny, ponieważ inwestorzy prywatni zaczynają zwiększać oprocentowanie i opłaty hipoteczne. Oznacza to, że jeśli masz niską zdolność kredytową  i starasz się o pożyczkę, możesz być postrzegany jako ryzykowny, więc mogą pobierać wyższe stawki i opłaty.

Po kryzysie kredytów hipotecznych typu subprime inwestorzy indywidualni nie chcieli ryzykować swojego kapitału na papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie o niskich stopach procentowych. Rząd federalny musiał wtedy wkroczyć, aby wypełnić lukę na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Dzięki temu ceny nie zaczęły gwałtownie rosnąć do poziomu, w którym prawie nikt nie mógł sobie pozwolić na posiadanie domu.