Odwrotna wymiana
Co to jest wymiana zwrotna?
Wymiana odwrotna to rodzaj wymiany nieruchomości, w której najpierw nabywa się nieruchomość zamienną, a następnie sprzedaje się bieżącą nieruchomość. Stworzono odwrotną wymianę, aby pomóc kupującym w zakupie nowej nieruchomości, zanim zostaną zmuszeni do wymiany lub sprzedaży bieżącej nieruchomości. Może to pozwolić sprzedającemu na utrzymanie bieżącej nieruchomości do czasu wzrostu jej wartości rynkowej, zwiększając tym samym swój własny czas na sprzedaż w celu zmaksymalizowania zysku.
Kluczowe wnioski
- Wymiana odwrotna to wymiana nieruchomości, w ramach której nieruchomość zastępcza jest kupowana bez sprzedaży posiadanej nieruchomości.
- Wymiany odwrotne różnią się od giełd opóźnionych, w których nieruchomość zastępcza musi zostać zakupiona po sprzedaży aktualnie posiadanej nieruchomości.
- Zasady wymiany „podobnego rodzaju” zazwyczaj nie mają zastosowania do giełd odwrotnych.
- Zamiany odwrotne dotyczą tylko 1031 nieruchomości i są dozwolone tylko w przypadkach, gdy inwestorzy mają środki finansowe na dokonanie nowego zakupu.
Jak działa odwrotna wymiana
Standardowe zasady wymiany podobnych rodzajów zwykle nie mają zastosowania do wymiany odwrotnej. Takie zasady zazwyczaj pozwalają inwestorowi w nieruchomości na zaprzestanie płacenia podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości, którą sprzedał, o ile zysk z tej sprzedaży jest przeznaczony na zakup „podobnego rodzaju”. IRS stworzył zestaw bezpiecznych zasad, które pozwalają na podobne traktowanie, o ile obecna lub nowa nieruchomość jest utrzymywana w kwalifikowanej umowie zakwaterowania zamiany lub QEAA. Ponadto inwestor nie może wykorzystać już posiadanego majątku jako zamiennika zbywanego majątku.
Zamiany odwrotne mają zastosowanie tylko do nieruchomości z sekcji 1031, więc jest również nazywana wymianą 1031. Nieruchomości z sekcji 1031 to nieruchomości, które firmy lub te z kwalifikującymi się organizacjami wymieniają w celu i odraczają płacenie podatków od wszelkich zysków uzyskanych ze sprzedaży. Jednak nie jest to tak proste, jak indywidualny podatnik kupujący jedną nieruchomość, sprzedający ją, a następnie wykorzystujący zyski na zakup innej nieruchomości. Zamiast tego musi istnieć ustalony standard wymiany, a także obecność moderatora, który jest używany do organizowania procesu. Właściwości określone w sekcji 1245 lub 1250 nie kwalifikują się do tego typu transakcji.
Nazwa „1031 Property” pochodzi od sekcji 1031 US Internal Revenue Code, która pozwala inwestorom uniknąć płacenia podatków od zysków kapitałowych w procesie sprzedaży i zakupu nieruchomości inwestycyjnych.
Uwagi specjalne
Jednym z najważniejszych aspektów udanej wymiany odwrotnej jest to, że inwestor musi mieć środki finansowe na nowy zakup. Nowa nieruchomość nie zostanie zrzeczona w momencie wymiany, więc inwestor musi być w stanie zapewnić pełne finansowanie nowej nieruchomości bez sfinalizowanej sprzedaży starej. Nabycie nowej nieruchomości może być ułatwione przez pożyczkodawcę, chociaż tylko konkretni pożyczkodawcy będą chętni i zdolni do współpracy z inwestorem odwrotnym.
Wymagania dotyczące wymiany zwrotnej
Ogólnie rzecz biorąc, istnieje maksymalny okres utrzymywania, który ma zastosowanie do nieruchomości na giełdach odwrotnych, zwykle wynoszący średnio około 180 dni. Przeciwieństwem zamiany odwrotnej jest wymiana opóźniona lub odroczona, w której wymiennik musi najpierw zrzec się posiadanej nieruchomości w drodze obrotu lub sprzedaży przed nabyciem nowej nieruchomości.
Zamiany odwrotne są często stosowane w przypadkach, gdy inwestor nieruchomości musi sfinalizować sprzedaż nowej nieruchomości, zanim będzie mógł sprzedać swoją obecną nieruchomość. Przypadki takie jak te obejmują nieoczekiwane odkrycie pożądanej nowej nieruchomości, którą należy kupić w krótkim czasie, lub sytuacje, w których sprzedaż aktualnie posiadanej nieruchomości nieoczekiwanie przechodzi, pozostawiając w ten sposób odwrotną wymianę jako potencjalną poprawkę, która pozwala inwestor będzie kontynuował zakup nowej nieruchomości.