Relokacja hipoteczna (Relo)

Co to jest hipoteka na relokację (Relo)?

Hipoteka relokacyjna (relo), zaprojektowana specjalnie z myślą o przenoszeniu i przenoszeniu pracowników, jest rodzajem alternatywnego produktu hipotecznego. Korporacje korzystają z tych pożyczek w ramach pakietu podpisania umowy lub zatrudnienia dla pracowników wyższego szczebla. Kredyty hipoteczne Relo sprawiają, że przeprowadzka jest bardziej komfortowa i ekonomiczna.

Zrozumienie hipotek relokacyjnych

Kredyty hipoteczne na relokację często obejmują wkład finansowy pracodawcy jako część pakietu. Te składki mogą obejmować dotacje na pokrycie kosztów zamknięcia, kupna stóp procentowych i stopy procentowe poniżej rynkowych. Oprocentowanie relokacji kredytów hipotecznych może być ustalane na poziomie od 25 do 50 punktów bazowych  poniżej rynkowych stóp procentowych dla podobnych konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Jeden punkt bazowy odpowiada 1/100 1% i zmniejsza oprocentowanie pożyczki.

Pożyczkodawca może również zapewnić dedykowaną kadrę konsultantów ds. Kredytów mieszkaniowych, przeszkolonych w zakresie obsługi przenoszenia pracowników, którzy kupują lub sprzedają dom. Może to skutkować szybszą i tańszą obsługą pożyczki.

Przeprowadzka pracownika z hipoteką przeprowadzkową

Niektóre dane pokazują, że pracownik, który przenosi się ze względu na swoją pracę, może wielokrotnie przenosić się w przewidywalnych odstępach czasu, często dwa lub więcej relokacji w ciągu pięciu lat. Pracodawca raczej nie pomoże w przeprowadzce pracownika, chyba że przewiduje zatrudnienie w nowej lokalizacji na rok lub dłużej. W rezultacie prawdopodobieństwo refinansowania pożyczki przez tych kupujących może być mniejsze.

Ponadto dotacje pracodawcy zazwyczaj obniżają miesięczną spłatę pożyczkobiorcy i zmniejszają wrażliwość pożyczkobiorcy na refinansowanie zależne od oprocentowania w okresie wsparcia, który zwykle przypada na wczesny okres spłaty pożyczki.

Jeśli stopy procentowe rosną, przedpłaty pozostają stosunkowo szybciej po pierwszym roku lub dwóch latach ze względu na naturalne cykle relokacji wśród tych kredytobiorców. Spadek stóp procentowych może spowodować, że pracodawca będzie zachęcał pracownika do refinansowania pożyczki poprzez klauzule przymusowego refinansowania.

Inwestowanie w relokacyjne pule kredytów hipotecznych

Fannie Mae oferuje papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką relokacyjną  (MBS). Ta pula bazowych nieruchomości składa się wyłącznie z kredytów relokacyjnych. Jednak kredyty relokacyjne – wraz z pożyczkami spółdzielczymi i niektórymi pożyczkami na wykup – są uznawane za specjalne pożyczki hipoteczne. W przypadku pożyczek ze specjalnymi funkcjami istnieją ograniczenia dotyczące liczby nieruchomości, które mogą znaleźć się w kwalifikujących się pulach.

Pożyczki na relokację mogą również zostać włączone do innych pul. Jeśli pula o stałym oprocentowaniu zawiera więcej niż 10 procent pożyczek na relokację, prefiks puli będzie identyfikował pulę jako pulę pożyczek relokacyjnych, a część dotycząca statystyk puli wsuplemenciedo prospektu będzie wskazywać procent pożyczek na przeniesienie w puli.

Każda pula zabezpieczeń zabezpieczona hipoteką niesie ze sobą ryzyko przedpłaty kredytu kupującego. Możliwość przewidzenia tego ryzyka ma znaczną wartość dla traderów. Kredyty hipoteczne Relo mają zwykle bardziej przewidywalną charakterystykę przedpłaty, co pozwala na obrót papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką relo z premią.  Kredyty hipoteczne związane z relokacją mają bardziej przewidywalną charakterystykę ryzyka wcześniejszej spłaty niż kredyty hipoteczne typu non-relo.

Ponadto papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką relo w przeszłości były przedpłacane szybciej niż podobne produkty konwencjonalne w większości środowisk stopy procentowej i mogą również chronić inwestora w warunkach rosnących stóp procentowych.