Podstawy opodatkowania REIT

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) są popularnym sposobem na posiadanie przez inwestorów nieruchomości generujących dochód bez konieczności kupowania nieruchomości lub zarządzania nią. Inwestorzy lubią REIT-y ze względu na ich hojne źródła dochodów. Aby zakwalifikować się jako REIT, trust musi przekazać co najmniej 90% swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu między udziałowców. Z kolei REIT zazwyczaj nie płacą żadnego podatku dochodowego od osób prawnych, ponieważ ich zarobki są przekazywane jako dywidenda.

Chociaż stały przepływ płatności może wydawać się kuszący, dywidendy z REIT wiążą się z wyjątkowymi konsekwencjami podatkowymi dla inwestorów. Płatności te mogą stanowić zwykły dochód, zyski kapitałowe lub zwrot kapitału z których każdy podlega innym opodatkowaniu. W poniższym artykule wyjaśniamy, jak działają REIT-y i co inwestorzy powinni wiedzieć o potencjalnych implikacjach podatkowych.

Podstawowe cechy REIT-ów

REIT to spółka, która posiada, obsługuje lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód. Są podobne do funduszy inwestycyjnych, ponieważ REIT-y łączą kapitał od dużej liczby inwestorów. Pieniądze te są następnie wykorzystywane do inwestowania w nieruchomości takie jak biurowce, kompleksy apartamentowe, galerie handlowe, osiedla przemysłowe, hotele, ośrodki wypoczynkowe itp. REIT umożliwia inwestowanie w nieruchomości bez kłopotów związanych z posiadaniem nieruchomości, takich jak umowy najmu. i utrzymanie mienia. Każda jednostka w REIT reprezentuje proporcjonalną własność bazowych nieruchomości.

REIT to popularne narzędzia inwestycyjne na całym świecie. Globalnie REIT są dostępne w aż 37 krajach, a kapitalizacja rynkowa przekroczyła 1,7 bln USD. W Stanach Zjednoczonych podmioty REIT są zobowiązane do płacenia posiadaczom jednostek uczestnictwa co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu. To sprawia, że ​​REIT są atrakcyjne dla inwestorów poszukujących wyższych zysków niż te, które można uzyskać na tradycyjnych rynkach o stałym dochodzie.

Trzy rodzaje REITów

REIT ogólnie dzielą się na trzy kategorie:

• Akcyjne REIT:  Te fundusze powiernicze inwestują w nieruchomości i uzyskują dochody z czynszu, dywidend i zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Potrójne źródło dochodu sprawia, że ​​REIT ten jest popularny.
• Kredyty hipoteczne REIT:  Te fundusze powiernicze inwestują w kredyty hipoteczne i papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Ponieważ hipoteczne REIT-y zarabiają na swoich inwestycjach, są wrażliwe na zmiany stóp procentowych.
• Hybrydowe REIT: Te REIT-y inwestują zarówno w nieruchomości, jak i w kredyty hipoteczne.

Opodatkowanie na poziomie zaufania

REIT to podmiot, który byłby opodatkowany jako korporacja, gdyby nie specjalny status REIT. Aby spełnić definicję REIT, większość jego aktywów i dochodów musi pochodzić z nieruchomości. Ponadto musi zapłacić akcjonariuszom 90% swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu. Ten wymóg oznacza, że ​​REIT zazwyczaj nie płacą podatku dochodowego od osób prawnych, chociaż wszelkie zyski zatrzymane byłyby opodatkowane na poziomie przedsiębiorstwa. REIT musi zainwestować co najmniej 75% swoich aktywów w nieruchomości i gotówkę oraz uzyskać co najmniej 75% dochodu brutto ze źródeł takich jak czynsz i odsetki od kredytu hipotecznego.

Opodatkowanie posiadaczy jednostek

Wypłaty dywidend, które otrzymują inwestorzy REIT, mogą stanowić zwykły dochód, zyski kapitałowe lub zwrot z kapitału. Wszystko to zostanie podzielone na 1099-DIV, które REIT wysyłają akcjonariuszom każdego roku. Ogólnie rzecz biorąc, większość dywidendy stanowi dochód przekazywany z działalności spółki w zakresie nieruchomości i dlatego jest traktowana jako zwykły dochód inwestora. Ta część dywidendy jest opodatkowana według krańcowej stawki podatkowej inwestora.

REIT może poinformować, że część dywidendy to zysk lub strata kapitałowa. Dzieje się tak, gdy REIT sprzedaje nieruchomość, którą posiada od co najmniej jednego roku. Zysk lub strata kapitałowa jest również przenoszona na inwestora, przy czym zysk jest opodatkowany w wysokości 0%, 15% lub 20%, w zależności od poziomu dochodu inwestora za rok, w którym zysk został uzyskany.

Ponadto część dywidendy może zostać wymieniona jako niepodlegający opodatkowaniu zwrot z kapitału. Może się tak zdarzyć, gdy dystrybucja gotówki REIT przekracza zyski, na przykład, gdy firma ponosi dużekoszty amortyzacji. Należy zwrócić uwagę na dwie rzeczy dotyczące zwrotu kapitału. Po pierwsze, ta część dywidendy nie podlega opodatkowaniu w roku, w którym jest wypłacana posiadaczowi jednostek uczestnictwa. Po drugie, jest to opodatkowane później. Zwrot kapitału obniża podstawę kosztów posiadacza jednostki. Ta płatność jest opodatkowana jako długoterminowy lub krótkoterminowy zysk lub strata kapitałowa w przypadku sprzedaży jednostek przez inwestora. Jeżeli inwestorowi zostanie zwrócona wystarczająca ilość kapitału, a podstawa kosztów spadnie do zera, wszelkie dalsze wypłaty niezwiązane z dywidendami będą opodatkowane jako zysk kapitałowy.

Część dywidendy z REIT, która przypada na dochód, może zostać objęta dalszym preferencyjnym traktowaniem podatkowym zgodnie zustawą o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA). Ustawa przewiduje nowe 20% odliczenie od dochodu z działalności gospodarczej, który obejmuje kwalifikowane dywidendy z REIT. Odliczenie wygasa z końcem 2025 r.

Osoby niebędące rezydentami USA powinny pamiętać, że ich dochody z REIT mogą podlegać 30% podatkowi u źródła. Obniżona stawka i zwolnienie mogą mieć zastosowanie, jeśli istnieje umowa podatkowa między USA a krajem zamieszkania posiadacza REIT.