Czy refinansowanie kredytu hipotecznego to dobry pomysł?
Decyzja o refinansowaniu domu stóp procentowych i czasu, jaki zajmie zwrot kosztów zamknięcia. W niektórych przypadkach refinansowanie jest mądrą decyzją. W innych może to nie być opłacalne finansowo.
Ponieważ posiadasz już nieruchomość, refinansowanie prawdopodobnie byłoby łatwiejsze niż zabezpieczenie pożyczki jako pierwszy kupujący. Ponadto, jeśli jesteś właścicielem swojej nieruchomości lub domu przez długi czas i zgromadziłeś znaczny kapitał, ułatwi to refinansowanie. Jeśli jednak skorzystanie z tego kapitału lub konsolidacja zadłużenia jest powodem do refi, pamiętaj, że może to zwiększyć liczbę lat, które będziesz winien z tytułu kredytu hipotecznego – a nie najmądrzejszy z posunięć finansowych.
Kluczowe wnioski
- Warto refinansować, jeśli możesz obniżyć stopę procentową o 1% lub więcej.
- Powinieneś zaplanować pozostanie w domu wystarczająco długo, aby odzyskać koszty refinansowania.
- Pozbycie się prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) jest dobrym powodem, aby uzyskać nowy kredyt hipoteczny.
Powody refinansowania
Kiedy więc refinansowanie ma sens? Typowa praktyczna zasada dotycząca refinansowania kredytu hipotecznego polega na tym, że jeśli możesz obniżyć obecną stopę procentową o 1% lub więcej, może to mieć sens ze względu na zaoszczędzone pieniądze. Refinansowanie do niższej stopy procentowej umożliwia również szybsze budowanie kapitału własnego w domu. Jeśli stopy procentowe spadły dostatecznie nisko, możliwe byłoby refinansowanie w celu skrócenia okresu kredytowania – powiedzmy, z 30-letniego do 15-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu – bez znacznej zmiany miesięcznej spłaty.
Podobnie spadające stopy procentowe mogą być powodem do przejścia z kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na kredyt o regulowanym oprocentowaniu (ARM), ponieważ okresowe korekty na ARM powinny oznaczać niższe stopy i mniejsze miesięczne płatności. W warunkach rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych ta strategia ma mniejszy sens finansowy. Rzeczywiście, okresowe korekty ARM, które zwiększają oprocentowanie kredytu hipotecznego, mogą sprawić, że przejście na pożyczkę o stałym oprocentowaniu będzie mądrym wyborem.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Rozważ koszty zamknięcia
Są to koszty zamknięcia uczestniczące we wszystkich tych scenariuszy. Twoje wydatki będą musiały pokryć między innymi opłaty za ubezpieczenie tytułu własności, opłaty adwokackie, wycenę, podatki i opłaty za przelew. Te koszty refinansowania, które mogą wynosić od 3% do 6% kwoty głównej pożyczki, są prawie tak wysokie, jak koszt pierwotnego kredytu hipotecznego i odzyskanie ich może zająć lata.
Jeśli próbujesz zmniejszyć swoje miesięczne płatności, uważaj na refinansowanie „bez kosztów zamknięcia” od pożyczkodawców. Chociaż może nie być żadnych kosztów zamknięcia, bank prawdopodobnie zrekompensuje te opłaty, oferując wyższą stopę procentową, co zniweczy Twój cel.
Zastanów się, jak długo planujesz pozostać w domu
Decydując, czy refinansować, czy nie, będziesz chciał obliczyć, jakie będą Twoje miesięczne oszczędności, gdy refinansowanie zostanie zakończone. Załóżmy na przykład, że masz 30-letni kredyt hipoteczny na 200 000 USD. Kiedy po raz pierwszy zaciągałeś pożyczkę, Twoje oprocentowanie było stałe na poziomie 6,5%, a miesięczna rata wynosiła 1257 USD. Jeśli stopy procentowe spadną do 5,5% na stałym poziomie, może to zmniejszyć Twoją miesięczną płatność do 1130 USD, co oznacza oszczędność w wysokości 127 USD miesięcznie lub 1524 USD rocznie.
Twój pożyczkodawca może obliczyć całkowite koszty zamknięcia refinansowania, jeśli zdecydujesz się kontynuować. Jeśli Twoje koszty wynoszą około 2300 USD, możesz podzielić tę kwotę przez oszczędności, aby określić próg rentowności – w tym przypadku domu na dwa lata lub dłużej refinansowanie miałoby sens przez półtora roku w dom [2300 $ ÷ 1524 $ = 1,5]. Jeśli planujesz zostać w domu przez dwa lata lub dłużej, refinansowanie miałoby sens.
Jeśli chcesz refinansować z redukcją mniejszą niż 1%, powiedzmy 0,5%, sytuacja się zmieni. Korzystając z tego samego przykładu, Twoja miesięczna płatność zmniejszyłaby się do 1194 USD, co oznacza oszczędność 63 USD miesięcznie lub 756 USD rocznie [2300 USD ÷ 756 USD = 3,0], więc musiałbyś pozostać w domu przez trzy lata. Gdyby koszty zamknięcia były wyższe, powiedzmy 4000 USD, okres ten skoczyłby do prawie pięciu i pół roku.
Jeśli kapitał własny w Twoim domu jest niższy niż 20%, możesz być zobowiązany do zapłacenia PMI, co może zmniejszyć wszelkie oszczędności, które możesz uzyskać z refinansowania.
Rozważ prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)
W okresach, gdy wartość domów spada, wiele domów jest wycenianych za znacznie mniej niż w przeszłości. Jeśli tak jest, gdy rozważasz refinansowanie, niższa wycena domu może oznaczać, że nie masz teraz wystarczającego kapitału własnego, aby pokryć 20% zaliczki na nowy kredyt hipoteczny.
Aby refinansować, będziesz musiał wpłacić większy depozyt gotówkowy, niż się spodziewałeś, lub być może będziesz musiał mieć przy sobie PMI, co ostatecznie zwiększy Twoją miesięczną płatność. Może to oznaczać, że nawet przy spadku stóp procentowych Twoje rzeczywiste oszczędności mogą nie być duże.
I odwrotnie, refinansowanie, które usunie Twój PMI, pozwoli Ci zaoszczędzić pieniądze i może być opłacalne tylko z tego powodu. Jeśli Twój dom ma 20% lub więcej kapitału własnego, nie będziesz musiał płacić PMI, chyba że masz kredyt hipoteczny FHA lub jesteś uważany za kredytobiorcę wysokiego ryzyka. Jeśli obecnie płacisz PMI, masz co najmniej 20% kapitału, a Twój obecny pożyczkodawca nie usunie PMI, powinieneś refinansować.