Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA)
Co to jest ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA)?
Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA) została uchwalona przez Kongres w 1975 r., Aby zapewnić kupującym i sprzedającym domy pełne ujawnienia kosztów rozliczenia. RESPA została również wprowadzona w celu wyeliminowania nadużyć w procesie rozliczania nieruchomości, zakazania nielegalnych prowizji i ograniczenia korzystania z rachunków powierniczych. RESPA to statut federalny, obecnie regulowany przez Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Kluczowe wnioski
- RESPA ma zastosowanie do większości pożyczek na zakup, refinansowania, pożyczek na ulepszenie nieruchomości i linii kapitałowych.
- RESPA wymaga, aby pożyczkodawcy, brokerzy hipoteczni lub podmioty obsługujące kredyty mieszkaniowe ujawniali pożyczkobiorcom informacje dotyczące transakcji na rynku nieruchomości, usług rozliczeniowych i przepisów dotyczących ochrony konsumentów.
- RESPA zakazuje podmiotom obsługującym pożyczki domagania się nadmiernie dużych rachunków powierniczych i ogranicza sprzedawcom upoważnianie towarzystw ubezpieczeniowych tytułu własności.
- Powód ma okres do jednego roku na wniesienie pozwu w celu wyegzekwowania naruszeń, w przypadku których wystąpiły nielegalne prowizje lub inne niewłaściwe zachowanie podczas procesu ugodowego.
- Powód ma trzy lata na wniesienie pozwu przeciwko podmiotowi obsługującemu pożyczkę.
Zrozumienie ustawy o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA)
Pierwotnie uchwalona przez Kongres w 1974 r., RESPA weszła w życie 20 czerwca 1975 r. Przez lata na RESPA wpłynęło kilka zmian i poprawek. Egzekwowanie przepisów początkowo podlegało jurysdykcji Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych. Po 2011 r. Obowiązki te przejęła CFPB w związku z reformą Dodda-Franka na Wall Street i przepisami dotyczącymi ochrony konsumentów.
Od samego początku RESPA regulowała kredyty hipoteczne związane z jedną do czterech rodzinnych nieruchomości mieszkalnych. Celem RESPA jest edukacja pożyczkobiorców w zakresie kosztów ich rozliczenia oraz wyeliminowanie praktyk nielegalnych prowizji i opłat za polecenie, które mogą podnieść koszty uzyskania kredytu hipotecznego. Rodzaje pożyczek objętych RESPA obejmują większość pożyczek na zakup, założeń, refinansowania, pożyczek na ulepszenie nieruchomości ilinii kapitałowych.
RESPA wymaga, aby pożyczkodawcy, brokerzy hipoteczni lub podmioty obsługujące kredyty mieszkaniowe ujawniali pożyczkobiorcom wszelkie informacje o transakcji dotyczącej nieruchomości. Ujawniane informacje powinny obejmować usługi rozliczeniowe, odpowiednie przepisy dotyczące ochrony konsumentów oraz wszelkie inne informacje związane z kosztami procesu rozliczenia nieruchomości. Pożyczkobiorca powinien również poinformować kredytobiorcę o relacjach biznesowych pomiędzy zamykającymi się dostawcami usług a innymi stronami związanymi z procesem rozliczenia.
RESPA zabrania określonych praktyk, takich jak nielegalne prowizje, skierowania i niezarobione opłaty. Reguluje również korzystanie z rachunków powierniczych – na przykład zakazując podmiotom obsługującym pożyczki żądania nadmiernie dużych rachunków powierniczych – i ogranicza sprzedawcom upoważnianie firm ubezpieczeniowych do tytułu własności.
Procedury egzekwowania naruszeń przepisów RESPA
Powód ma okres do jednego roku na wniesienie pozwu w celu wyegzekwowania naruszeń, w przypadku których wystąpiły nielegalne prowizje lub inne niewłaściwe zachowanie podczas procesu ugodowego.
Jeśli pożyczkobiorca ma skargę do swojego podmiotu obsługującego pożyczkę, należy podjąć określone kroki, zanim będzie można wnieść jakikolwiek pozew. Pożyczkobiorca musi pisemnie skontaktować się z podmiotem obsługującym pożyczkę, szczegółowo opisując charakter problemu. Serwisant ma obowiązek ustosunkować się do reklamacji pożyczkobiorcy na piśmie w ciągu 20 dni roboczych od otrzymania reklamacji. Serwisant ma 60 dni roboczych na poprawienie problemu lub podanie przyczyn ważności aktualnego statusu rachunku. Pożyczkobiorcy powinni nadal dokonywać wymaganych płatności do czasu rozwiązania problemu.
Jeśli nie korzystasz z usług prawnika podczas transakcji na rynku nieruchomości, najlepiej skontaktuj się z nim natychmiast, jeśli uważasz, że doszło do naruszenia przepisów RESPA. Prawnik zajmujący się nieruchomościami będzie w stanie pomóc w poruszaniu się po procesie prawnym.
Powód ma do trzech lat na wniesienie pozwu o określone nieprawidłowości przeciwko podmiotowi obsługującemu pożyczkę. Każdy z tych pozwów można wnieść do dowolnego federalnego sądu okręgowego, jeśli sąd ten znajduje się w okręgu, w którym znajduje się nieruchomość, lub w okręgu, w którym doszło do naruszenia przepisów RESPA.
Krytyka ustawy o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA)
Krytycy RESPA twierdzą, że niektóre z nadużyć, które ustawa ma wyeliminować, nadal występują, w tym nielegalne prowizje. Jednym z przykładów są pożyczkodawcy, którzy zapewniają ubezpieczenie wewnętrzne firmom ubezpieczeniowym, z którymi współpracują. (Wewnętrzna firma ubezpieczeniowa jest spółką zależną będącą w całości własnością większej firmy, której zadaniem jest wystawianie polis ubezpieczeniowych dla jednostki dominującej, a także nie ubezpiecza żadnej innej firmy).
Krytycy twierdzą, że jest to zasadniczo mechanizm nielegalnej prowizji, ponieważ klienci zwykle decydują się na korzystanie z usługodawców już powiązanych z ich pożyczkodawcą lub agentem nieruchomości (chociaż klienci są zobowiązani do podpisania dokumentów, które mówią, że mają swobodę wyboru usługodawcy, jakiego chcą).
Z powodu tej krytyki podjęto wiele prób wprowadzenia zmian w RESPA. Jedna z propozycji polega na usunięciu opcji wyboru przez klientów usług dowolnego dostawcy dla każdej usługi. Zamiast tego byłby system, w którym usługi są powiązane, ale pośrednik w obrocie nieruchomościami lub pożyczkodawca jest odpowiedzialny za bezpośrednie opłacenie wszystkich pozostałych kosztów. Zaletą tego systemu jest to, że pożyczkodawcy (którzy zawsze mają większą siłę nabywczą) byliby zmuszeni do poszukiwania najniższych cen za wszystkie usługi związane z rozliczaniem nieruchomości.
Często zadawane pytania dotyczące RESPA
Kogo chroni RESPA?
RESPA ma na celu ochronę konsumentów, którzy starają się kwalifikować do kredytu hipotecznego. Jednak RESPA nie chroni typów pożyczek. Pożyczki zabezpieczone na nieruchomości na cele gospodarcze lub rolnicze nie są objęte RESPA.
Jakie informacje należy ujawnić przez RESPA?
RESPA wymaga, aby pożyczkobiorcy otrzymywali różne informacje w różnym czasie. Po pierwsze, pożyczkodawca lub pośrednik hipoteczny musi podać szacunkową łączną kwotę opłat za usługi rozliczeniowe, które prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić. (Szacunek ten jest oszacowaniem w dobrej wierze; jednak rzeczywiste koszty mogą się różnić). Pożyczkodawca lub pośrednik hipoteczny musi również dostarczyć pisemne oświadczenie, gdy ubiegasz się o pożyczkę lub w ciągu najbliższych trzech dni roboczych, jeśli spodziewają się, że ktoś inny będzie zbierał spłaty kredytu hipotecznego (zwane również obsługą kredytu).
Jeśli to konieczne, Twój pożyczkodawca lub pośrednik hipoteczny musi przedstawić ujawnienie umowy o działalności powiązanej. To ujawnienie wskazuje, że pożyczkodawca, pośrednik w obrocie nieruchomościami lub inni uczestnicy Twojej ugody skierowali Cię do podmiotu stowarzyszonego w celu wykonania usługi rozliczenia.(Podmiot stowarzyszony to firma kontrolowana przez wspólną spółkę dominującą.) Na jeden dzień roboczy przed uregulowaniem pożyczki masz prawo wglądu do wyciągu z rozliczenia HUD-1. Ugoda HUD-1 zawiera szczegółowy wykaz wszystkich opłat i kredytów dla kupującego i sprzedającego w transakcji kredytu konsumenckiego.
Dlaczego RESPA przeszedł?
RESPA została uchwalona jako część wysiłków mających na celu ograniczenie korzystania z rachunków powierniczych i zakazanie nadużyć w branży nieruchomości, takich jak nielegalne prowizje i opłaty za polecenie.