Nieruchomości i finansowanie społecznościowe: nowa ścieżka dla inwestorów

Czy dwa nastawienia inwestycyjne – jeden stary i jeden nowy – mogą się ze sobą dogadać, nie doprowadzając się do szaleństwa? To kluczowe pytanie, jakie stawia finansowanie społecznościowe  na rynku nieruchomości, na które odpowiedź jest w większości pozytywna. Wydaje się, że ta dziwna para finansowania społecznościowego spotyka się z nieruchomościami, całkiem nieźle łącząc się w pary i dając inwestorom nowy sposób na wykorzystanie inwestycji na globalnym rynku nieruchomości.

Głównie dla zamożniejszych inwestorów (na razie)

Rzeczywiście, witrynaiFunding  zajmująca się finansowaniem społecznościowym nieruchomości szacuje wielkość połączonego rynku na ponad 11 bilionów dolarów! Na niedawnej konferencji branżowej w Nowym Jorku Markley Roderick, prawnik z Flaster / Greenberg PC i moderator konferencji, odniósł się do nowych przepisów związanych z  ustawą Jumpstart Our Business Startups (JOBS) z 2012 r. wartość netto $ 1 miliona albo więcej), aby uzyskać bezpośredni dostęp do rynku nieruchomości poprzez crowdfunding lub pożyczki społecznościowe (wśród innych rynkach inwestycyjnych).

Podczas gdy US Realty Mogul,  CrowdStreet i  Fundrise. „Gdyby tylko niewielki procent z nich zainwestował tylko niewielką część swoich aktywów w nieruchomości, rynek osiągnąłby wartość bilionów dolarów” – wyjaśnia Roderick.

Finansowanie społecznościowe nieruchomości

Crowdfunding korzysta z sieci społecznościowych, takich jak przyjaciele, rodzina i współpracownicy połączeni za pośrednictwem serwisów społecznościowych, takich jak Facebook, Twitter i LinkedIn, w celu rozpowszechniania informacji o nowej firmie i przyciągania szerokiego wachlarza inwestorów indywidualnych. Finansowanie społecznościowe ma potencjał, aby znacznie rozszerzyć pulę potencjalnych inwestorów, od których można pozyskać fundusze, poza tradycyjny krąg osób z zewnątrz, właścicieli, krewnych i inwestorów venture capital. Niedawne modyfikacje przepisów dotyczących tego, kto może inwestować w nieruchomości w ten sposób i w jaki sposób otworzyły drzwi do większego finansowania społecznościowego.

Grupy z branży nieruchomościjuż wspierają się na fali finansowania społecznościowego, reklamując dostęp do rynku nieruchomości w USA o stosunkowo niskim ryzyku.„ minimalnych inwestycji, wszystkie są przeznaczone dla akredytowanych inwestorów, którzy spełniają określone wymagania dotyczące wartości netto i / lub rocznego dochodu. Z kolei finansowanie społecznościowe na mocy ustawy o JOBS otworzy pole dla znacznie większej liczby mniejszych inwestorów ”.

Jakie są wady i zalety finansowania społecznościowego dla inwestorów? Jednym słowem, sprowadza się to do ryzyka dla obu stron; konkretnie, ile informacji inwestorzy chcą wchłonąć w Internecie. Według raportu zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy mogą czerpać znaczne zyski finansowe dzięki finansowaniu społecznościowemu i obaj są w stanie rozłożyć swoje ryzyko.

Plusy i minusy finansowania społecznościowego nieruchomości

Plusy

• Inwestorzy uzyskują dostęp do rynku nieruchomości za niewielkie kwoty.
• Pracuj bezpośrednio z deweloperami i zarządem nieruchomości oraz zabieraj głos w tym procesie.
• Może wybrać, w które projekty dotyczące nieruchomości chcą zainwestować swoje pieniądze.
• Dostęp do niezliczonych projektów, więc wybór nie stanowi problemu.
• Mniejsze rozmiary inwestycji w każdym pojedynczym projekcie.

Cons

• W tej chwili musisz być inwestorem akredytowanym w USA.
• Ryzyko inwestycji d efau lt (od rzeczywistego deweloperzy nieruchomości) jest wyższa w porównaniu do crowdfunding peer-to-peer i bezpośredniego finansowania inwestycji w nieruchomości.
• Brak płynności, podobnie jak brak rynku wtórnego, ogranicza łatwy dostęp do możliwości sprzedaży dla inwestorów.
• Ryzyko inwestycyjne jest takie samo, jak w przypadku każdego inwestora w nieruchomości. Jeśli rynek pójdzie na południe, inwestor prawdopodobnie straci pieniądze.

Jak zacząć

Aby rozpocząć korzystanie z finansowania społecznościowego w branży nieruchomości, Jillienne Helman, dyrektor generalny Realty Mogul, radzi nawiązać współpracę z firmą, która będzie działać przez jakiś czas.

„Najpierw  pracuj z firmą finansującą społecznościowe, która przetrwa ” – mówi. „To znaczy dobrze skapitalizowane. To, co mnie przeraża, to liczba firm finansowania społecznościowego, na czele których stoi dwoje studentów, którzy właśnie ukończyli studia i którzy sami nie mają kapitału ”.

Darren Powderly, współzałożyciel CrowdStreet.com, mówi, że przeprowadzenie due diligence jest ważniejsze w przypadku nieruchomości niż innych inwestycji, jeśli chodzi o współpracę z  planów biznesowych jest testowanych w celu wykorzystania tego pojawiającego się trendu”.

Powderly szczególnie doradza inwestorom, aby zbadali założycieli i wyższą kadrę zarządzającą platformy lub firmy finansowania społecznościowego, aby upewnić się, że mają dobrą reputację opartą na wcześniejszym doświadczeniu biznesowym. „Kluczowa wiedza branżowa w zakresie finansów, nieruchomości i technologii jest niezbędna do obsługi zaufanej i niezawodnej platformy” – dodaje. „Inwestorzy powinni skłaniać się ku platformom, które zapewniają doskonałą obsługę klienta  – nie tylko podczas procesu pozyskiwania funduszy, ale także po całkowitym sfinansowaniu i zamknięciu transakcji. Pomimo tego, że istnieje ponad 50 platform w jakimś trybie działania, jest ich tylko pół tuzina, które wyłaniają się jako liderzy w kosmosie. Inwestorzy powinni zbadać wiele platform i wybrać trzy najlepsze w oparciu o ich cele inwestycyjne i preferowane wrażenia użytkowników ”.

Kiedy już zdecydujesz się zainwestować w nieruchomości w ten sposób, jedną z głównych zalet jest to, że możesz przeznaczyć mniejszą kwotę kapitału na każdą z inwestycji crowdfundingowych. Możesz znaleźć wiele różnych projektów, które mogą wymagać zaledwie 500 lub 1000 USD, co ułatwia dywersyfikację. Kolejną korzyścią płynącą z tej trasy jest to, że generalnie nie ma opłat inwestycyjnych, w przeciwieństwie do dodatkowych kosztów, które należałoby ponieść w przypadku tradycyjnych inwestycji w nieruchomości, takich jak  koszty zamknięcia  lub prowizje od nieruchomości.

Przejrzystość jest krytyczna

Powderly radzi szukać platform finansowania społecznościowego i sponsorów, którzy uznają ryzyko, zapewniając jednocześnie oparte na edukacji podejście do zarządzania ryzykiem. „Większość platform finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości pozwala obecnie inwestować tylko akredytowanym inwestorom, zgodnie z definicją SEC,” mówi. „Akredytowanym inwestorom zaleca się inwestowanie kwot, które im odpowiadają, biorąc pod uwagę ich ogólny portfel inwestycyjny”.

Kolejna wskazówka: inwestuj tylko w oferty od sponsorów, którym ufasz, a ci, których jesteś pewien, będą dbać o Twój najlepszy interes w dobrych i złych czasach.

„Jeśli inwestor nie rozumie, w jaki sposób wykorzystywane są jego pieniądze, jakie są czynniki ryzyka związane z inwestycją i jakie czynniki wpływają na jego zwrot z inwestycji, powinien zasięgnąć porady zaufanego doradcy inwestycyjnego lub przekazać inwestycję” – dodaje Pudrowo. „Będziesz mieć do wyboru wiele innych możliwości inwestycyjnych, więc nie daj się spieszyć z podejmowaniem nieświadomych decyzji inwestycyjnych”.

Profesjonalna platforma finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości powinna zapewniać inwestorom szerokie możliwości komunikowania się o ofercie, w tym bezpośredniego przedstawiania się sponsorowi danego notowania nieruchomości.

Nowe otoczenie regulacyjne

Katalizatorem uruchomienia finansowania społecznościowego dla inwestycji w nieruchomości, wraz z innymi rodzajami przedsięwzięć biznesowych, było uchwalenie w 2012 roku ustawy JOBS. Do niedawna możliwość reklamowania i pozyskiwania inwestorów do inwestycji w nieruchomości była ograniczona. Ustawa o JOBS (Tytuł II) radykalnie zmieniła sposób, w jaki można pozyskiwać kapitał inwestycyjny, modyfikując istniejące  przepisy Regulacji D  , w szczególności te zasady dotyczące sposobu, w jaki firmy mogą oferować i sprzedawać swoje papiery wartościowe bez konieczności rejestrowania ich w amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd ( SEC).

W przeszłości Reguła D, Reguła 506 nakładała ograniczenia na wysiłki związane ze zbieraniem funduszy, w szczególności ograniczając pozyskiwanie funduszy tylko do wcześniej istniejących relacji i uniemożliwiając sponsorowi lub innej stronie otwarte pozyskiwanie lub reklamowanie tych prywatnych możliwości inwestycyjnych. Nowa zasada 506 (c) pozwala emitentom, sponsorom, syndykatorom i innym osobom, które pozyskują kapitał od inwestorów prywatnych, reklamować te możliwości inwestycji prywatnych akredytowanym inwestorom pod pewnymi warunkami. Zasada ta weszła w życie 23 września 2013 r. Nowe ustawodawstwo federalne stanowi ogromną zmianę dla sponsorów zbierających fundusze na zakup lub budowę nieruchomości. Zasadniczo tytuł II daje firmom finansowania społecznościowego zielone światło do bezpośredniego wprowadzania na rynek dużej grupy potencjalnych inwestorów za pośrednictwem mediów społecznościowych i Internetu. Stworzyło również nowe narzędzie umożliwiające inwestorom łatwiejszy dostęp do bezpośrednich inwestycji w nieruchomości.

Jak zauważa Powderly, po raz pierwszy inwestorzy mają bezpośredni dostęp do wybranych ofert prywatnych nieruchomości, które mogą przeglądać, badać i podejmować świadome decyzje inwestycyjne online.

Podsumowanie

Crowdfunding na rynku nieruchomości zapowiada się rewolucją. Właśnie się rozwija, ale już teraz przyciąga imponujące zainteresowanie poważnych inwestorów. Chociaż finansowanie społecznościowe na rynku nieruchomości jest z natury ryzykowne, inwestycje w nieruchomości mogą pomóc zdywersyfikować Twój portfel i zapewnić konkurencyjne zwroty. Pamiętaj, że na razie nadal musisz być akredytowanym inwestorem w USA, ale w miarę jak rynek ten zyskuje na popularności, istnieje nadzieja, że ​​stanie się on również bardziej dostępny dla przeciętnych Amerykanów.