Przed wykluczeniem
Co to jest przed wykluczeniem?
Wstępne wykluczenie odnosi się do początkowej fazy postępowania sądowego, które ostatecznie może zakończyć się przejęciem majątku od kredytobiorcy, który nie wywiązuje się ze spłaty. Przed przejęciem pożyczkodawca składa zawiadomienie o niewywiązaniu się z umowy z nieruchomości, ponieważ właściciel pożyczkobiorcy przekroczył warunki umowne dotyczące zaległych płatności. Zawiadomienie o niewywiązaniu się z płatności informuje właściciela pożyczkodawcy, że pożyczkodawca prowadzi czynności prawne w celu przejęcia.
Wstępne wykluczenie może być ważnym etapem, ponieważ pożyczkodawca może być otwarty na ostatnie negocjacje w sprawie zaległego zadłużenia pożyczkobiorcy. Kredytobiorca często ma ostatnią szansę na potencjalnie odwrócić stan domyślny albo przez składających się opóźnienia w płatnościach, negocjowanie modyfikację lub ewentualnie decyduje się sprzedać nieruchomość, zanim dotrze do ostatecznego wykluczenia eksmisji.
Kluczowe wnioski
- Przed egzekucją zwykle rozpoczyna się, gdy pożyczkodawca składa zawiadomienie o niewypłacalności nieruchomości, ponieważ właściciel domu przekroczył warunki umowne dotyczące zaległych płatności (często trzymiesięczne opóźnienie lub brak płatności).
- Przed przejęciem kredytobiorcy hipoteczni mogą nadal mieć pewne opcje, w tym dokonywanie płatności z datą wsteczną, negocjowanie modyfikacji lub zorganizowanie krótkiej sprzedaży.
- W przypadku kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd z powodu pandemii koronawirusa obowiązuje moratorium na uczynki, eksmisje i egzekucje. Federalne moratorium zostało przedłużone do co najmniej 31 marca 2021 r. Państwa mogą mieć również własne moratorium na wykluczenie.
Jak działa pre-wykluczenie
Kiedy nabywca domu zaciąga pożyczkę na zakup nieruchomości, podpisuje umowę z instytucją pożyczkową dotyczącą spłaty kredytu hipotecznego zgodnie z umową, zazwyczaj w ratach miesięcznych. Miesięczne raty mają zwykle strukturę pokrywającą część spłaty kapitału i odsetek od kredytu hipotecznego.
Standardowe umowy o kredyt hipoteczny są często skonstruowane tak, aby nie wywiązywać się ze spłaty, jeśli kredytobiorca nie spłaci kredytu przez trzy kolejne miesiące. W tym momencie pożyczkodawca jest zwykle na podstawie umowy upoważniony do rozpoczęcia przed wykluczeniem.
Pożyczkobiorca otrzymuje kopię zawiadomienia o zwłoce, która jest również podawana do publicznej wiadomości, często w drodze złożenia wniosku do sądu. To działanie rozpoczyna proces poprzedzający wykluczenie, który może trwać od kilku tygodni do ponad roku, ponieważ różni się w zależności od stanu i podlega postępowaniu sądowemu. Pożyczkodawca jest zobowiązany do przeprowadzenia postępowania sądowego w celu sfinalizowania nakazu egzekucji i eksmisji.
Istnieje kilka standardowych etapów postępowania w sprawie wykluczenia. Zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania powoduje rozpoczęcie postępowania na etapie poprzedzającym egzekucję. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawca potrzebuje zgody sądu na ustanowienie prawa zastawu na nieruchomości, która musi być wydana przez sędziego.
Pożyczkodawcy są często bardziej skłonni do negocjowania płatności z datą wsteczną i ewentualnych zmian pożyczki na etapie postępowania poprzedzającego egzekucję, aby uniknąć płacenia bardzo wysokich kosztów postępowania w sprawie egzekucji. Jeśli wykluczenie zostanie przyznane i zezwolenie na eksmisję jest dozwolone, pożyczkodawca może przystąpić do aukcji publicznej lub sprzedaży powierniczej.
Zalety i wady wstępnego wykluczenia
Dom może zostać sprzedany w fazie poprzedzającej wykluczenie, a to może być wygraną dla wszystkich zaangażowanych stron. Sprzedając, właściciel domu jest w stanie uniknąć szkód, jakie wykluczenie miałoby na jego historię kredytową. Kupujący może zwykle złapać nieruchomość poniżej wartości rynkowej. Instytucja pożyczkowa nie musi ponosić kosztów postępowania egzekucyjnego ani samodzielnie sprzedawać nieruchomości.
Jednak samodzielna sprzedaż nieruchomości niekoniecznie jest łatwa, zwłaszcza że istnieją przepisy prawne i wymogi dotyczące ujawniania informacji, których sprzedawca musi przestrzegać. Nabywcy domów, które zostały wcześniej przejęte, będą musieli być świadomi wszelkich zastawów na nieruchomości lub niezapłaconych podatków od domu, ponieważ mogą one potencjalnie zostać przeniesione na nowego właściciela bez pełnego ujawnienia lub odpowiednio udokumentowanych klauzul.
Jeśli właściciel domu nie spłaci zaległych (i bieżących) spłat kredytu hipotecznego, nie negocjuje modyfikacji lub nie sprzedaje domu w okresie poprzedzającym przejęcie nieruchomości, pożyczkodawca ostatecznie otrzyma upoważnienie do zastawu na nieruchomości, a następnie może eksmitować właściciel, a następnie podejmuje działania w celu sprzedaży nieruchomości (zazwyczaj na aukcji). W tym momencie bank jest właścicielem nieruchomości i jest bardziej prawdopodobne, że spróbuje sprzedać nieruchomość po jeszcze niższej cenie, zamiast utrzymywać bieżące wydatki, takie jak podatki i ubezpieczenie.
Właściciele domów w obliczu wykluczenia mogą skontaktować się z federalnym programem Making Home Affordable Program pod numerem 888-995-HOPE (888-995-4673), aby uzyskać pomoc w utrzymaniu domu lub, jeśli nie jest to możliwe, w przeprowadzce do nowego domu.
Uwagi specjalne
Dom przed egzekucją, który pożyczkobiorca wystawia na sprzedaż, jest zwykle określany jako „krótka sprzedaż”. Sprzedaż może być prywatną transakcją między właścicielem domu a kupującym, ale oferta kupującego zwykle musi zostać zatwierdzona przez bank, zanim sprzedaż będzie mogła zostać sfinalizowana. Cena zakupu może być niższa od niespłaconego salda pożyczki, dlatego sprzedaż jest określana jako „krótka”.
Należy pamiętać, że nie wszystkie krótkie sprzedaże są pre-foreclosures. Właściciele domów, którzy wiedzą, że mają kłopoty, czasami decydują się sprzedać swoje nieruchomości w jakikolwiek możliwy sposób, zanim osiągną pre-wykluczenie.
Kupujący może poddać kontroli dom, który został wcześniej przejęty, przed złożeniem mu oferty. Nabywcą może być inwestor, który chce kupić nieruchomość za kwotę niższą od jej godziwej wartości rynkowej, a następnie sprzedać ją po wyższej cenie z zyskiem.
Krótka sprzedaż nieruchomości może być dobrą okazją dla kupującego, ale kupujący powinni upewnić się, że przestrzegane są wszystkie przepisy prawne.
Jeśli właściciel domu wystawi nieruchomość na sprzedaż za pośrednictwem agenta nieruchomości, potencjalni nabywcy skontaktują się z agentem aukcyjnym. W każdą krótką sprzedaż bank kredytujący będzie prawdopodobnie musiał być zaangażowany i może zatrudnić jednego lub więcej pośredników w obrocie nieruchomościami lub własnych prawników, w szczególności w celu przygotowania opinii cenowej dla brokera.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub wamerykańskim Departamencie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD)
Ulga hipoteczna w związku z pandemią COVID-19
Dzięki ustawie o pomocy, uldze i bezpieczeństwie gospodarczym (CARES), podpisanej w dniu 27 marca 2020 r., Do 31 grudnia 2020 r. Wprowadzono moratorium na eksmisję i wykluczenie z nieruchomości dla hipotek wspieranych przez rząd, a następnie przedłużono do stycznia. 31, 2021. Moratorium zostało następnie przedłużone na mocy dekretu prezydenta Bidena pierwszego dnia jego urzędowania do co najmniej 31 marca 2021 r. Jeśli roszczenie zostanie zatwierdzone, kredytobiorcy hipoteczni wspierani przez rząd mogą odroczyć spłatę do 360 dni. unikają opłat za zwłokę w płatnościach, unikają eksmisji z domu, odraczają wszelkie trwające już postępowania egzekucyjne i wstrzymują fazę poprzedzającą egzekucję w przypadku nowego postępowania.
Prywatnym pożyczkodawcom zaleca się współpracę z pożyczkobiorcami, dzięki czemu modyfikacje pożyczek są łatwiej dostępne. Stawki spadły również do bezprecedensowego niskiego poziomu, co sprawia, że refinansowanie staje się realną opcją dla każdego kredytobiorcy hipotecznego, który wcześniej nie refinansował w ciągu ostatnich kilku miesięcy i ma na to zezwolenie zgodnie z umową na obecnych warunkach kredytu hipotecznego.