Niezgodny kredyt hipoteczny
Co to jest niezgodny kredyt hipoteczny?
Niezgodny kredyt hipoteczny to kredyt hipoteczny, który nie spełnia wytycznych przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd (GSE), takich jak Fannie Mae i Freddie Mac, a zatem nie może być im sprzedany. Wytyczne GSE obejmują między innymi maksymalną kwotę pożyczki, odpowiednie właściwości, wymagania dotyczące zaliczki i wymagania kredytowe.
Hipoteka niezgodna może być porównana z hipoteką zgodną ze zgodą.
Kluczowe wnioski
- Niezgodny kredyt hipoteczny to kredyt mieszkaniowy, który nie jest zgodny z wytycznymi dla przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd (GSE) i dlatego nie może być odsprzedawany agencjom takim jak Fannie Mae lub Freddie Mac.
- Pożyczki te mają często wyższe oprocentowanie niż zgodne z nimi kredyty hipoteczne.
- Kredyty hipoteczne, które przekraczają zgodny z przepisami limit kredytowy, są klasyfikowane jako niezgodne i nazywane są hipotekami typu jumbo.
- Poza wielkością pożyczki, kredyty hipoteczne mogą stać się niezgodne z wymogami w oparciu o stosunek kredytu do wartości pożyczkobiorcy (wielkość zaliczki), wskaźnik zadłużenia do dochodów, ocenę i historię kredytową oraz wymogi dotyczące dokumentacji.
Zrozumienie niezgodnych kredytów hipotecznych
Niezgodne kredyty hipoteczne nie są złymi kredytami w tym sensie, że są ryzykowne lub zbyt skomplikowane. Instytucje finansowe ich nie lubią, ponieważ nie są zgodne z wytycznymi GSE, przez co trudniej je sprzedać. Z tego powodu banki zwykle żądają wyższego oprocentowania kredytu niezgodnego z wymogami.
Chociaż prywatne banki początkowo wystawiają większość kredytów hipotecznych, często trafiają one do portfeli Fannie Mae i Freddie Mac. Te dwa GSE kupują pożyczki od banków, a następnie pakują je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), które sprzedają na rynku wtórnym. MBS to rodzaj papieru wartościowego zabezpieczonego aktywami (ABS) zabezpieczony kolekcją kredytów hipotecznych pochodzących od regulowanej i autoryzowanej instytucji finansowej. Chociaż istnieją prywatne firmy finansowe, które kupują, pakują i odsprzedają MBS, Fannie i Freddie są dwoma największymi nabywcami.
Banki wykorzystują pieniądze ze sprzedaży kredytów hipotecznych na inwestowanie w oferowanie nowych kredytów, przy obecnym oprocentowaniu. Ale Fannie Mae i Freddie Mac nie mogą kupić byle jakiego produktu hipotecznego. Te dwa GSE mają federalne ograniczenia dotyczące kupowania pożyczek, które są uważane za stosunkowo wolne od ryzyka. Pożyczki te są kredytami hipotecznymi zgodnymi z wymogami, a banki je lubią właśnie dlatego, że chętnie je sprzedadzą.
Z kolei kredyty hipoteczne, których Fannie Mae i Freddie Mac nie mogą kupić, są z natury bardziej ryzykowne dla banków. Te trudne do sprzedania kredyty muszą albo pozostać w portfelu banku, albo zostać sprzedane podmiotom specjalizującym się na wtórnym rynku kredytów niezgodnych.
Rodzaje niezgodnych kredytów hipotecznych
Istnieją różne sytuacje pożyczkobiorców i rodzaje pożyczek, które Fannie i Freddie uważają za niezgodne.
Najbardziej powszechnym kredytem hipotecznym niezgodnym z wymogami jest tak zwany kredyt hipoteczny typu jumbo – pożyczki na kwotę wyższą niż limity Fannie Mae i Freddie Mac. W 2021 r. Ten limit w większości hrabstw USA wynosi 548250 USD, ale w niektórych obszarach o wysokich kosztach, takich jak Nowy Jork czy San Francisco, może wynosić nawet 822 375 USD.
Kredyty hipoteczne nie muszą być olbrzymie, aby być niezgodne. Niska zaliczka może również wywołać niezgodny status. Próg jest różny, ale może wynosić 10 procent w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego lub zaledwie 3 procent w przypadku pożyczki Federal Housing Administration (FHA).
Czynnikiem jest również stosunek zadłużenia do dochodów kupującego (DTI), który zazwyczaj musi być niższy niż 42%, aby kwalifikować się jako pożyczka zgodna z wymogami. Kredytowej powyżej 630-650 jest zazwyczaj wymagane, jak również.
Rodzaj nieruchomości może również określać, czy kredyt hipoteczny jest niezgodny. Na przykład kupujący mieszkania często się potykają, gdy dowiadują się, że ich wymarzona kwatera wakacyjna nie spełnia wymagań, ponieważ kompleks nie podlega gwarancji. Obejmuje to stowarzyszenia mieszkaniowe, w których jeden podmiot, taki jak deweloper, posiada ponad 10 procent mieszkań. Inne pułapki obejmują sytuację, w której większość lokali nie jest zamieszkana przez właścicieli, jeśli ponad 25 procent powierzchni jest komercyjne lub jeśli stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) jest w postępowaniu sądowym.