Zmodyfikowana dzierżawa brutto
Co to jest zmodyfikowany leasing brutto?
Zmodyfikowany najem brutto to rodzaj umowy najmu nieruchomości, w której najemca płaci czynsz bazowy w momencie rozpoczęcia umowy, ale bierze proporcjonalny udział w niektórych innych kosztach związanych z nieruchomością, takich jak podatki od nieruchomości, opłaty za media, ubezpieczenie i konserwacja.
Najem zmodyfikowany brutto jest zwykle stosowany w przypadku powierzchni komercyjnych, takich jak budynki biurowe, w których jest więcej niż jeden najemca. Ten rodzaj leasingu zazwyczaj obejmuje leasing brutto, w którym właściciel płaci za koszty operacyjne, a leasing netto, który przenosi koszty nieruchomości na najemcę.
Wszystkie umowy powinny być dokładnie sprawdzone przez obie strony. Nawet jeśli w dzierżawie użyto powszechnej terminologii, należy ją traktować tak, jakby była to wyjątkowy dokument dotyczący Twojej sytuacji.
Kluczowe wnioski
- Zmodyfikowane umowy najmu brutto to umowy najmu, w których najemca płaci czynsz bazowy w momencie rozpoczęcia umowy, a także proporcjonalny udział w innych kosztach, takich jak opłaty za media.
- Za inne koszty związane z nieruchomością, takie jak utrzymanie i utrzymanie, zasadniczo odpowiada właściciel.
- Zmodyfikowane umowy najmu brutto są powszechne w branży nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza powierzchni biurowych, w których jest więcej niż jeden najemca.
Jak działa zmodyfikowana dzierżawa brutto
Najem nieruchomości komercyjnych można podzielić na dwie kategorie: brutto i netto. Zmodyfikowany leasing brutto – czasami nazywany zmodyfikowanym leasingiem netto – jest połączeniem leasingu brutto i leasingu netto.
Zmodyfikowane umowy najmu brutto są połączeniem tych dwóch umów, ponieważ koszty operacyjne są w gestii zarówno wynajmującego, jak i najemcy. W przypadku zmodyfikowanego najmu brutto najemca przejmuje wydatki bezpośrednio związane z jego lokalem, w tym utrzymanie i naprawy lokalu, media i koszty sprzątania, podczas gdy właściciel / wynajmujący nadal pokrywa pozostałe koszty operacyjne.
Zakres odpowiedzialności każdej ze stron jest negocjowany w warunkach umowy najmu. Koszty, za które ponosi odpowiedzialność najemca, mogą się znacznie różnić w zależności od nieruchomości, więc potencjalny najemca musi upewnić się, że zmieniona umowa najmu brutto jasno określa, za które wydatki odpowiada najemca. Na przykład w ramach zmodyfikowanej umowy najmu brutto najemcy nieruchomości mogą być zobowiązani do pokrycia proporcjonalnej części całkowitych kosztów ogrzewania wieżowca biurowego.
Gdy zmodyfikowane dzierżawy brutto są powszechne
Zmodyfikowane umowy najmu brutto są powszechne, gdy wielu najemców zajmuje budynek biurowy. W budynku z jednym licznikiem, w którym miesięczny rachunek za prąd wynosi 1000 USD, koszt zostałby podzielony równo między najemców. Jeśli jest 10 najemców, każdy z nich płaci 100 USD. Albo każdy może zapłacić proporcjonalną część rachunku za prąd w oparciu o procent całkowitej powierzchni budynku zajmowanej przez lokal najemcy. Alternatywnie, jeśli każda jednostka ma swój własny licznik, każdy najemca płaci dokładnie taki koszt energii elektrycznej, jaki ponosi, czy to 50 USD, czy 200 USD.
Właściciel może generalnie zapłacić inne koszty związane z budynkiem w ramach zmodyfikowanej umowy najmu brutto, takie jak podatki i ubezpieczenie.
Plusy i minusy zmodyfikowanych umów najmu brutto
Jak każda inna transakcja biznesowa, zmodyfikowane umowy najmu brutto dla najemców i właścicieli mają zarówno zalety, jak i wady.
Najemcy
Ponieważ koszty utrzymania i inne powiązane koszty ponosi właściciel, najemca odniesie korzyści. Najemca ma większą kontrolę nad budżetowaniem kosztów bezpośrednio związanych z jego działalnością, w tym czynszu, podatków biznesowych, wynagrodzeń itp. Ale jeśli właściciel jest niedbały w zakresie ogólnych prac konserwacyjnych, może to stanowić problem dla najemców, zwłaszcza tych, którzy polegają na wyglądzie ich biura lub powierzchnie handlowe, aby przyciągnąć i zatrzymać klientów.
Właściciele
Korzystając z najmu brutto zmodyfikowanego, właściciele mogą być pewni, że ich nieruchomość jest utrzymana w odpowiednim dla nich stopniu, zwłaszcza że niektórzy najemcy mogą nie być tak wiarygodni, jeśli chodzi o naprawy lub ulepszenia, takie jak utrzymanie przestrzeni zewnętrznej. Jedną z wad jest jednak niedoszacowanie kosztów operacyjnych. Właściciel może więc mieć kłopoty, jeśli czynsz, który pobiera, jest zbyt niski jak na lokal, który wymaga dużo utrzymania.
Najem brutto i netto
Dzierżawa brutto
W ramach najmu brutto właściciel / wynajmujący pokrywa wszystkie koszty operacyjne nieruchomości, w tym podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, utrzymanie i naprawy strukturalne i zewnętrzne, konserwację i naprawy powierzchni wspólnych, konserwację i naprawy jednostki, media i koszty sprzątania.
Właściciele, którzy wystawiają umowy najmu brutto, zazwyczaj obliczają kwotę najmu, która pokrywa koszt czynszu i inne wydatki, takie jak opłaty za media i / lub utrzymanie. Kwota do zapłaty jest zwykle wystawiana jako zryczałtowana opłata, którą najemca płaci wynajmującemu co miesiąc za wyłączne użytkowanie nieruchomości. Może to być korzystne dla najemcy, ponieważ pozwala mu prawidłowo budżetować, zwłaszcza gdy mają ograniczone zasoby.
Z drugiej strony najem netto jest bardziej powszechny w budynkach dla jednego najemcy i przenosi odpowiedzialność za wydatki związane z nieruchomością na najemcę. Umowy najmu netto są zwykle stosowane w połączeniu z najemcami, takimi jak krajowe sieci restauracji.
Wielu inwestorów w nieruchomości komercyjne, którzy kupują nieruchomości, ale nie chcą pogorszenia związanego z własnością, ma tendencję do korzystania z leasingu netto. Ponieważ koszty związane z budynkiem – ubezpieczenie, utrzymanie, podatki od nieruchomości – przenoszą na najemcę w ramach dzierżawy netto, większość właścicieli będzie pobierać niższą kwotę czynszu.