Stosunek kredytu do wartości (LTV)
Jaki jest stosunek kredytu do wartości (LTV)?
Wskaźnik kredytu do wartości (LTV) to ocena ryzyka kredytowego, którą instytucje finansowe i inni pożyczkodawcy badają przed zatwierdzeniem kredytu hipotecznego. Zazwyczaj oceny kredytów z wysokimi wskaźnikami LTV są uznawane za kredyty o podwyższonym ryzyku. Dlatego też, jeśli hipoteka zostanie zatwierdzona, pożyczka ma wyższe oprocentowanie.
Dodatkowo pożyczka o wysokim wskaźniku LTV może wymagać od pożyczkobiorcy wykupienia ubezpieczenia hipotecznego, aby zrównoważyć ryzyko pożyczkodawcy. Ten rodzaj ubezpieczenia nazywa się prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI).
Kluczowe wnioski
- Współczynnik LTV (Loan to-Value) jest często używanym współczynnikiem w kredytach hipotecznych do określenia kwoty niezbędnej do wpłacenia zaliczki oraz tego, czy pożyczkodawca udzieli kredytu pożyczkobiorcy.
- Większość pożyczkodawców oferuje wnioskującym o kredyty hipoteczne i kapitałowe najniższe możliwe oprocentowanie, gdy stosunek wartości kredytu do wartości wynosi 80% lub mniej.
- Programy hipoteczne Fannie Mae HomeReady i Freddie Mac’s Home Possible dla pożyczkobiorców o niskich dochodach pozwalają na współczynnik LTV na poziomie 97% (3% zaliczki), ale wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%.2
Zrozumienie współczynnika kredytu do wartości (LTV)
Zainteresowani nabywcy domów mogą łatwo obliczyć współczynnik LTV domu. Oto formuła:
Wskaźnik LTV oblicza się, dzieląc pożyczoną kwotę przez oszacowaną wartość nieruchomości wyrażoną w procentach. Na przykład, jeśli kupisz dom wyceniony na 100 000 USD według oszacowanej wartości i wpłacisz zaliczkę w wysokości 10 000 USD, pożyczysz 90 000 USD. Daje to współczynnik LTV na poziomie 90% (tj. 90 000/100 000).
Określenie wskaźnika LTV jest kluczowym elementem udzielania kredytów hipotecznych. Może być wykorzystany w procesie refinansowania obecnego kredytu hipotecznego na nową pożyczkę lub zaciągnięcia pożyczki pod zastaw zgromadzonego kapitału w ramach nieruchomości.
Kredytodawcy oceniają współczynnik LTV, aby określić poziom narażenia na ryzyko, jakie podejmują, udzielając kredytu hipotecznego. Gdy pożyczkobiorca żąda pożyczki na kwotę, która jest równa lub zbliżona do oszacowanej wartości (a zatem ma wyższy współczynnik LTV), pożyczkodawcy dostrzegają większe prawdopodobieństwo, że pożyczka zostanie spłacona. Dzieje się tak, ponieważ w nieruchomości zgromadzono bardzo mało kapitału. W rezultacie, w przypadku egzekucji, pożyczkodawcy może być trudno sprzedać nieruchomość w kwocie wystarczającej na pokrycie niespłaconego salda kredytu hipotecznego i nadal czerpać zyski z transakcji.
Głównymi czynnikami wpływającymi na wskaźniki LTV są wysokość zadatku, cena sprzedaży oraz wyceniona wartość nieruchomości. Najniższy współczynnik LTV uzyskuje się przy wyższym zadatku i niższej cenie sprzedaży.
Jak pożyczkodawcy wykorzystują LTV
Współczynnik LTV jest tylko jednym z czynników określających kwalifikowalność do zabezpieczenia kredytu hipotecznego, pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej. Może jednak odgrywać znaczącą rolę w stopie procentowej, którą pożyczkobiorca jest w stanie zabezpieczyć.
Większość pożyczkodawców oferuje wnioskującym o kredyty hipoteczne i kapitałowe najniższe możliwe oprocentowanie, gdy ich współczynnik LTV wynosi 80% lub mniej. Wyższy współczynnik LTV nie wyklucza kredytobiorców z możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, chociaż oprocentowanie kredytu może wzrosnąć wraz ze wzrostem wskaźnika LTV. Na przykład kredytobiorca o współczynniku LTV na poziomie 95% może uzyskać kredyt hipoteczny. Jednak ich oprocentowanie może być o pełny punkt procentowy wyższe niż stopa procentowa przyznana pożyczkobiorcy o współczynniku LTV wynoszącym 75%.
Jeśli współczynnik LTV jest wyższy niż 80%, kredytobiorca może być zobowiązany do wykupienia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Może to dodać od 0,5% do 1% całkowitej kwoty pożyczki w skali roku. Na przykład PMI ze stopą 1% pożyczki w wysokości 100 000 USD doda dodatkowe 1000 USD do całkowitej kwoty płaconej rocznie (lub 83,33 USD miesięcznie). Płatności PMI są wymagane, dopóki współczynnik LTV nie wyniesie 80% lub mniej. Współczynnik LTV będzie spadał wraz ze spłatą kredytu i wraz ze wzrostem wartości domu w czasie.
Ogólnie rzecz biorąc, im niższy wskaźnik LTV, tym większa szansa, że pożyczka zostanie zatwierdzona i tym niższe będzie prawdopodobnie oprocentowanie. Ponadto jako pożyczkobiorca jest mniej prawdopodobne, że będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI).
Chociaż nie jest prawem, że pożyczkodawcy wymagają 80% wskaźnika LTV, aby pożyczkobiorcy uniknęli dodatkowych kosztów PMI, jest to praktyka prawie wszystkich pożyczkodawców. Czasami wyjątki od tego wymogu dotyczą pożyczkobiorców, którzy mają wysokie dochody, niższe zadłużenie lub mają duży portfel inwestycyjny.
Przykład LTV
Na przykład załóżmy, że kupujesz dom wyceniony na 100 000 USD. Jednak właściciel jest skłonny go sprzedać za 90 000 dolarów. Jeśli wpłacisz zaliczkę w wysokości 10 000 USD, kwota pożyczki wynosi 80 000 USD, co daje współczynnik LTV na poziomie 80% (tj. 80 000/100 000). Gdybyś podniósł kwotę zaliczki do 15 000 USD, Twój kredyt hipoteczny wynosi teraz 75 000 USD. To sprawiłoby, że współczynnik LTV wynosiłby 75% (tj. 75 000/100 000).
Różnice w zasadach dotyczących wskaźnika wartości kredytu do wartości
Różne rodzaje pożyczek mogą mieć różne zasady, jeśli chodzi o wymogi dotyczące wskaźnika LTV.
Pożyczki FHA
Pożyczki FHA to kredyty hipoteczne przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskich i średnich dochodach. Są wydawane przez pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA i ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA). Pożyczki FHA wymagają niższej minimalnej zaliczki i oceny kredytowej niż wiele konwencjonalnych pożyczek. Pożyczki FHA pozwalają na początkowy współczynnik LTV do 96,5%, ale wymagająskładki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP), która obowiązuje tak długo, jak długo masz tę pożyczkę (bez względu na to, jak niski ostatecznie spadnie współczynnik LTV). Wiele osób decyduje się na refinansowanie swoich pożyczek FHA, gdy współczynnik LTV osiągnie 80% w celu wyeliminowania wymogu MCI.
Pożyczki VA i USDA
Pożyczki VA i USDA – dostępne dla obecnych i byłych wojskowych lub na obszarach wiejskich – nie wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, mimo że współczynnik LTV może sięgać nawet 100%.5 Jednak zarówno pożyczki VA, jak i USDA wiążą się z dodatkowymi opłatami.
Fannie Mae i Freddie Mac
Programy hipoteczne Fannie Mae HomeReady i Freddie Mac’s Home Possible dla pożyczkobiorców o niskich dochodach pozwalają na współczynnik LTV na poziomie 97%. Wymagają jednak ubezpieczenia kredytu hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%.2
W przypadku pożyczek FHA, VA i USDA dostępne są usprawnione opcje refinansowania. Te odstąpienie od wymogów dotyczących wyceny, więc współczynnik LTV domu nie ma wpływu na pożyczkę. Dla pożyczkobiorców o współczynniku LTV powyżej 100% – zwanych również „podwodnymi” lub „do góry nogami” – dostępne są również opcje High Loan-to-Value Refinance Option Fannie Mae i Enhanced Relief Refinance Freddie Mac.
LTV a łączone LTV (CLTV)
Podczas gdy współczynnik LTV analizuje wpływ pojedynczego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, łączny wskaźnik wartości kredytu do wartości (CLTV) to stosunek wszystkich zabezpieczonych kredytów na nieruchomość do wartości nieruchomości. Obejmuje to nie tylko pierwotną hipotekę używaną w LTV, ale także wszelkie wtórne kredyty hipoteczne, pożyczki pod zastaw domu lub linie kredytowe lub inne zastawy. Kredytodawcy używają współczynnika CLTV do określenia ryzyka niewypłacalności potencjalnego nabywcy domu, gdy korzysta się z więcej niż jednej pożyczki – na przykład, jeśli będą mieli dwa lub więcej kredytów hipotecznych lub hipotekę plus pożyczkę pod zastaw domu lub linię kredytową (HELOC). Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy są skłonni udzielać pożyczek przy współczynniku CLTV wynoszącym 80% i wyższym oraz pożyczkobiorcom o wysokich ratingach kredytowych. Główni pożyczkodawcy wydają się być bardziej hojni w stosunku do wymagań CLTV, ponieważ jest to dokładniejszy środek.
Przyjrzyjmy się bliżej różnicy. Współczynnik LTV uwzględnia jedynie saldo pierwotnego kredytu hipotecznego na domu. Dlatego też, jeśli saldo pierwotnego kredytu hipotecznego wynosi 100 000 USD, a wartość domu wynosi 200 000 USD, LTV = 50%.
Rozważmy jednak przykład, jeśli ma również drugi kredyt hipoteczny w wysokości 30 000 USD i HELOC w wysokości 20 000 USD. Łączna wartość pożyczki wynosi teraz (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75%; znacznie wyższy stosunek.
Te połączone kwestie są szczególnie ważne, jeśli wierzyciel hipoteczny nie wywiązuje się z zobowiązań i jest przeciwny przejęciu.
Wady wartości kredytu do wartości (LTV)
Główną wadą informacji, które podaje LTV, jest to, że obejmuje ona jedynie pierwotny kredyt hipoteczny, który jest winien właścicielowi domu, i nie uwzględnia w swoich obliczeniach innych zobowiązań kredytobiorcy, takich jak drugi kredyt hipoteczny lub pożyczka pod zastaw domu. Dlatego CLTV jest bardziej kompleksową miarą zdolności pożyczkobiorcy do spłaty kredytu mieszkaniowego.