Życie w Nowym Jorku: kooperacja kontra mieszkanie
Kooperacje kontra mieszkania: przegląd
Mieszkania i spółdzielnie są podobne, ale mają również unikalne cechy, które oferują mieszkańcom różnorodne opcje. Pod wieloma względami rynek nieruchomości w Nowym Jorku nie przypomina żadnego innego w Stanach Zjednoczonych. Jedną z największych różnic jest to, że mieszkania na sprzedaż w Nowym Jorku to mieszkania typu condos lub spółdzielnie.
W większości miejsc mieszkanie jest regułą, ale nie w Wielkim Jabłku. Chociaż spółdzielnie przewyższają liczbę mieszkań w Nowym Jorku – o około 75% według większości szacunków – w każdym momencie na aktywnym rynku jest więcej mieszkań.
Zacznijmy od krótkiego zbadania różnicy między spółdzielnią a mieszkaniem. Kiedy kupujesz mieszkanie własnościowe, Twoje mieszkanie, a także część części wspólnych, należą do Ciebie. Kupując spółdzielnię, tak naprawdę nie kupujesz mieszkania; zamiast tego kupujesz udziały w korporacji, która jest Twoim budynkiem. Wielkość twojego udziału zależy od wielkości twojego mieszkania; zakup udziałów pozwala na zajęcie jednostki w budynku spółdzielni. Po zamknięciu mieszkania otrzymasz akt; po zamknięciu kooperacji otrzymasz dzierżawę własności.
Przeważnie zarówno w mieszkaniach, jak i spółdzielniach zatrudnionych jest portier i kurator; niektórzy dodadzą konsjerża, który zrobi wszystko, czego nie robią dwaj pozostali. Te udogodnienia mogą być stonowane (może po prostu pomieszczenie w piwnicy) lub wszechogarniająca, takich jak zagospodarowany taras, sala bilardowa, pokój fortepian, sali kinowej, pokój zabaw dla dzieci oraz siłownia.
Kluczowe wnioski
- Kiedy kupujesz mieszkanie własnościowe, Twoje mieszkanie, a także część części wspólnych, należą do Ciebie.
- Kupując klatkę, tak naprawdę nie kupujesz mieszkania; zamiast tego kupujesz udziały w korporacji, która jest Twoim budynkiem.
- Ceny mieszkań są wyższe niż w spółdzielniach, ale spółdzielnie wymagają większej przedpłaty, wyższych opłat miesięcznych i długiego procesu zatwierdzania.
- Condos generalnie zezwalają na podnajmowanie mieszkania, podczas gdy tylko niektóre spółdzielnie zezwalają na podnajmowanie, a zasady są złożone.
Condos
W nowszych dzielnicach, kiedyś uważanych za odstające, ale obecnie uważane za modne, znajdziesz mieszkania. Według Gary’ego Malina, prezesa Citi Habitats, nowojorskiego biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, „Jeśli mieszkanie w szklanym domu na niebie jest bardziej w Twoim stylu, prawdopodobnie będziesz patrzeć na wiele mieszkań. Budynki mieszkalne nie stały się powszechne w Nowym Jorku do lat 70. XX wieku, więc często są one nowocześniejsze niż spółdzielnie ”.
„Ponieważ dostępne grunty pod nowe budynki mieszkalne na Manhattanie są ograniczone”, dodaje Malin, „najnowsze mieszkania można znaleźć w rozwijających się i peryferyjnych dzielnicach na Dalekim Wschodzie i Zachodniej Stronie. W Queens i Brooklynie widzieliśmy wiele nowo wybudowanych mieszkań budowanych na byłych obszarach przemysłowych wzdłuż nabrzeża w Long Island City i Williamsburg, a także w centrum Brooklynu ”.
Zaliczka i cena
Koszt często może wpływać na proces podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości, a mieszkania oferują atrakcyjne zaliczki, przy czym zwykle wymagane jest tylko 10% ceny zakupu. Jednak mieszkania mają zwykle wyższe ceny niż spółdzielnie.
Koszty zamknięcia
Koszty zamknięcia mieszkania są wyższe niż w przypadku spółdzielni. Aby uzyskać szczegółowe informacje, poprosiliśmy adwokata ds. Nieruchomości z Nowego Jorku, Adama Stone’a, o porównanie tych dwóch. Oto, co wymyślił. W przypadku mieszkania o wartości 1 miliona USD z hipoteką w wysokości 800 000 USD koszty zamknięcia wyniosłyby:
- Ubezpieczenie tytułu kupującego: 4500 USD
- Ubezpieczenie tytułu prawnego dla pożyczkodawcy na kwotę 1000 USD
- Wyszukiwanie tytułów, 700 USD
- Opłaty za nagrania 700 dolarów
- Podatek od rezydencji w stanie Nowy Jork w wysokości 10 000 USD
- Podatek od rejestracji kredytu hipotecznego w stanie Nowy Jork w wysokości 15.370 USD
- Suma całkowita : 32.270 USD (bez opłat pożyczkodawcy, które różnią się w zależności od pożyczkodawcy)
Dla każdego, kto zastanawia się, jaki jest podatek od rezydencji, Stone wyjaśnia: „Stan Nowy Jork ma podatek od przeniesienia w wysokości 0,4% ceny sprzedaży, który jest pobierany od sprzedawcy jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej. Obejmuje również 1% podatek od przeniesienia nabywcy, zwany również „podatkiem od rezydencji”, ponieważ ma zastosowanie tylko do nieruchomości mieszkalnych o wartości co najmniej 1 miliona dolarów ”.
Opłaty miesięczne
Właściciele mieszkań mają miesięczny rachunek zwany „opłatami zwykłymi”, który jest wykorzystywany do utrzymania budynku – części wspólnych, zagospodarowania terenu, opłacenia personelu i często niektórych mediów.
Właściciele mieszkań wypisują co miesiąc dwa czeki (jeden na utrzymanie, a drugi na podatki od nieruchomości), ale często suma właściciela mieszkania jest niższa niż rachunek za utrzymanie właściciela.
Tablica
Tablice mieszkaniowe wydają się być mniej wymagające niż tablice kooperacyjne. Spółdzielnie mają dłuższy proces zatwierdzania, w tym rozmowę kwalifikacyjną. Rada dyrektorów decyduje, czy potencjalny nabywca może kupić spółdzielnię.
Według Warnera M. Lewisa z The Harkov Lewis Team w Halstead Property: „W przypadku mieszkania, budynek może zażądać pakietu na kupującego”, mówi Lewis, „ale nie ma wywiadu, a budynek ma tylko prawo do odmowa (tj. albo muszą to zatwierdzić, albo mieszkanie musi je kupić samodzielnie), co oznacza, że jeśli masz podpisaną umowę, chyba że coś się stanie z kupującym (lub finansowaniem), transakcja jest tak dobra, jak zrobiona. ”
Zasady
Mieszkania mają zwykle mniej zasad, w tym ograniczenia dotyczące wykorzystania zagranicznych funduszy na zakup. Condos pozwalają międzynarodowym inwestorom kupować i wynajmować swoje przestrzenie; zwykle z pewnymi zastrzeżeniami, ale żadne nie są uciążliwe. W porównaniu z procesem podnajmu w spółdzielniach, mieszkania mogą być również stosunkowo łatwo podnajmowane lub wynajmowane innemu podmiotowi. Jednak niektóre stowarzyszenia mieszkaniowe mogą narzucać więcej zasad niż inne. Dlatego ważne jest, aby potencjalni nabywcy przeprowadzili badania w celu ustalenia, co jest, a co nie jest dozwolone.
Preferencje kupującego
Według Gary’ego Malina, prezesa Citi Habitats: „Jeśli wolisz maszerować w rytm własnego perkusisty – i cenisz sobie elastyczność – to mieszkanie może być dla Ciebie mądrym wyborem. Jednak zrozum, że ta wolność ma swoją cenę. Mieszkania są prawie zawsze droższe niż równoważne kooperacje. Ponadto, jeśli regularne widzenie nowych twarzy w windzie jest dla Ciebie problemem – spójrz gdzie indziej. Najemcy mogą być powszechni w budynkach mieszkalnych. Właściciele często korzystają z bardziej liberalnej polityki mieszkaniowej ”.
Kooperacje
Ogólnie rzecz biorąc, w starszych, ustalonych dzielnicach mieszkaniowych przeważają spółdzielnie. Jak wyjaśnia Gary Malin: „Jeśli lubisz zabytkowe nieruchomości, prawdopodobnie trafisz do kooperacji, ponieważ prawie wszystkie przedwojenne budynki są zorganizowane w ten sposób. Ponadto, ponieważ budynki spółdzielcze są zwykle starsze niż osiedla mieszkaniowe, często znajdują się one w bardziej centralnych lokalizacjach. Na przykład prawie wszystkie budynki mieszkalne położone wzdłuż Park Avenue na Upper East Side (pod każdym względem w doskonałej lokalizacji) to spółdzielnie ”.
Zaliczka i cena
Podobnie jak w przypadku mieszkania, decyzja może sprowadzać się do tego, ile możesz wydać i zaoszczędzić na zaliczkę. Chociaż możliwe jest odłożenie zaledwie 10% ceny zakupu mieszkania, spółdzielnia może wymagać znacznie wyższej zaliczki – w okolicach 20% do 50% ceny zakupu. Dobra wiadomość jest taka, że cena zakupu spółdzielni jest zwykle niższa niż w przypadku mieszkań. Chociaż ceny mogą się różnić w zależności od okolicy.
Koszty zamknięcia
Według adwokata ds. Nieruchomości z Nowego Jorku, Adama Stone’a, spółdzielnia ma niższe koszty zamknięcia. W przytoczonym powyżej przykładzie kondominium, które kosztowało ponad 32 000 dolarów, spółdzielnia ma tylko 10 000 dolarów podatku od nieruchomości. Istotna różnica wynika z faktu, że mieszkanie jest nieruchomością, a akcje spółdzielcze są własnością prywatną.
„Dla niektórych może to być tylko semantyka, ale nie przy obliczaniu kosztów zamknięcia” – dodaje Stone.
Opłaty miesięczne
Właściciele spółdzielni wypisują co miesiąc jeden czek zwany opłatami za utrzymanie. Podobnie jak w przypadku mieszkań, miesięczna opłata jest przeznaczona na podstawowe utrzymanie nieruchomości i personel potrzebny do prawidłowego funkcjonowania budynku. Opłaty spółdzielcze są zwykle wyższe niż opłaty za mieszkanie, ponieważ opłata często obejmuje przynajmniej część kredytu hipotecznego na budynek. Chociaż opłaty miesięczne mogą się różnić w zależności od wielkości budynku.
Należy jednak pamiętać, że koszty utrzymania i typowe opłaty nie są nieodwracalne. Każdy większy wydatek – nowy dach, nowe lobby, więcej pracowników – może wywołać ocenę, o której decydują członkowie zarządu, i rzadko można ją cofnąć.
Tablica
Jak wspomniano wcześniej, większość zarządów spółdzielni ma rygorystyczny i często długi proces składania wniosków, który może wymagać od kupującego przekazania informacji finansowych, poddania się weryfikacji zatrudnienia i ewentualnie osobistej kontroli przeszłości.
Warner M. Lewis z The Harkov Lewis Team w Halstead Property podsumowuje: „W spółdzielni nie tylko musisz mieć pieniądze na zakup mieszkania (lub finansowanie, aby to zrobić), ale także musisz uzyskać zgodę przez zarząd po złożeniu wniosku, co zazwyczaj jest bardzo szczegółowe i czasochłonne. Wtedy, bez żadnego powodu, kupujący może zostać odrzucony po rozmowie kwalifikacyjnej, a nawet wcześniej, tylko z powodu czegoś w pakiecie. Miałem okazje i widziałem takie, w których nie ma rymów ani powodów do odrzucenia ”.
Zasady
Tablice kooperacyjne mają zwykle więcej zasad niż mieszkania i mogą określać, kiedy możesz ćwiczyć puzon, czy możesz umieścić dekoracje świąteczne na drzwiach i czy Twój zwierzak może się z tobą wprowadzić. Większość reguł ma na celu promowanie harmonii, spokoju i uprzejmości współżycia.
Ale zasady, które zniechęcają niektórych krajowych nabywców i prawie wszystkich międzynarodowych nabywców, to ograniczenia podnajmu w spółdzielniach. Zasady różnią się w zależności od budynku, ale generalnie, gdy spółdzielnie zezwalają udziałowcom na podnajmowanie ich mieszkań, odbywa się to w ograniczonym zakresie, na przykład na jeden lub dwa lata na pięć. Właściciele zazwyczaj muszą mieszkać w nieruchomości przez pewien okres przed podnajmem – w niektórych przypadkach nawet przez trzy lata. Właściciele zazwyczaj płacą opłatę za pozwolenie na podnajem, a potencjalni podnajmujący muszą wypełnić wniosek i mogą podlegać weryfikacji. Niezbędna jest zgoda zarządu.
Inną zasadą spółdzielni, która uniemożliwia dokonywanie zakupów przez osoby międzynarodowe, jest to, że jest mało prawdopodobne, aby osoby te nie przyjmowały nikogo, kto ma fundusze poza USA
Według Lewisa „w spółdzielniach chodzi o stworzenie stabilnej, długoterminowej grupy mieszkańców. Mieszkania nie wydają się być tym tak bardzo zaniepokojeni ”.
Preferencje kupującego
Jeśli chodzi o wybór preferencji, Gary Malin ujął to w następujący sposób:
Spółdzielnie to dobry wybór dla tych, którzy cenią sobie stabilność i chcą zakorzenić się w budynku. Po prostu zadaj sobie pytanie: „Jestem w tym na dłuższą metę?” Spółdzielnie są znacznie mniej przejściowe niż mieszkania, więc są świetnym miejscem do życia, jeśli chcesz poznać swoich sąsiadów. Po prostu bądź przygotowany na analizę, szturchanie i szturchanie, ale zrozum, że to właśnie ten proces sprawia, że spółdzielnia jest stabilną i niezwykle bezpieczną inwestycją.