Handluj nieruchomościami, aby utrzymać podatnika w zatoce

Jeśli kiedykolwiek handlowałeś kartami baseballowymi z przyjacielem, gdy byłeś dzieckiem, znasz już podstawową zasadę „ wymiany podobnej ”. Być może twój kumpel naprawdę kochał José Canseco i chciał dostać twoją kartę debiutanta Canseco, ale miałeś podejrzenie, że jego kariera może się źle skończyć. Obaj zgodziliście się wymienić Canseco na kilka jego obiecujących kart z perspektywami. Obliczyłeś wartość swojej karty i zdecydowałeś, które z jego kart chcesz w zamian, a następnie dokonałeś zamiany. Można bezpiecznie założyć, że IRS nie został zwolniony.

Wymiana podobnego rodzaju (zwana również wymianą w sekcji 1031) pozwala inwestorom w nieruchomości na zrobienie podobnej rzeczy, odraczając zyski lub straty kapitałowe przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Zasadniczo giełda podobnego rodzaju umożliwia zamianę nieruchomości inwestycyjnych z innym inwestorem i powstrzymanie podatnika od transakcji aż do znacznie późniejszego czasu, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana za gotówkę. Oczywiście proces nie jest tak łatwy, jak zamiana kilku kart baseballowych, ale ten artykuł pokaże ci, jak to się robi.

Dlaczego warto rozważyć wymianę Możliwość odroczenia zobowiązań podatkowych za pośrednictwem giełdy 1031 (nazwanej zgodnie z sekcją 1031 Kodeksu Podatkowego) zachęca inwestorów do ponownego zbilansowania portfeli nieruchomości i wykorzystania środków pieniężnych, które w innym przypadku zapłaciliby w formie podatków. Zdolność do przywrócenia równowagi jest szczególnie ważna w przypadku nieruchomości, ponieważ w przeciwieństwie do pojedynczych akcji i obligacji, jedna nieruchomość może stanowić znaczną część wartości portfela.

Ze względu na skoncentrowany charakter inwestycji w nieruchomości ważne jest, aby zarządzający portfelami mieli elastyczność w równoważeniu swoich portfeli i dokonywaniu taktycznych zakładów w różnych sektorach nieruchomości lub regionach inwestycyjnych. Giełda 1031 zachęca do takiego przywracania równowagi, umożliwiając inwestorom wchodzenie i wychodzenie z ekspozycji na nieruchomościach poprzez wymianę jednej nieruchomości na inną bez obciążenia natychmiastowego płacenia podatków od zysków kapitałowych. Poprzez ciągłe korzystanie z giełd 1031 podczas nabywania i zbywania nieruchomości, inwestorzy mogą odroczyć podatek od zysków kapitałowych do czasu zlikwidowania części lub całości portfela, nastąpiła korzystna zmiana w prawie podatkowym lub zgromadzili wystarczające straty kapitałowe, aby skompensować zobowiązanie z tytułu zysku kapitałowego. (Aby uzyskać więcej informacji na temat korzystania z sekcji 1031, zobacz Inteligentne transakcje dotyczące nieruchomości ).

Przegląd Aby zakwalifikować się do tego traktowania podatkowego, inwestorzy muszą przestrzegać pewnych wymogów i ograniczeń dotyczących rodzajów nieruchomości, które mogą wymieniać, lokalizacji nieruchomości i czasu niektórych kluczowych wydarzeń. Następna sekcja zawiera szczegółowy opis różnych wymagań, ale ważne jest, aby najpierw zauważyć, że główne miejsce zamieszkania nie kwalifikuje się, więc niestety nie będziesz w stanie zamienić swojego podmiejskiego mieszkania na dom na plaży w Malibu. (Aby uzyskać więcej informacji na temat sprzedaży rezydencji osobistej, przeczytaj artykuł Czy sprzedaż domu spowoduje szok podatkowy? I Czy to prawda, że ​​możesz sprzedać swój dom i nie płacić podatku od zysków kapitałowych? )

Koordynacja niezbędnych elementów może być dość trudnym zadaniem. Aby ułatwić niezbędne transakcje i dokumentację, inwestorzy są zobowiązani do korzystania z zewnętrznej izby rozliczeniowej zwanej „kwalifikowanym pośrednikiem (QI)”, która obsługuje wszystkie fundusze związane z kupnem, sprzedażą i wymianą nieruchomości. Ponieważ fundusze nie wpływają bezpośrednio na rachunki podatnika, a podatnik nigdy nie ma kontroli nad żadnymi środkami pieniężnymi wytworzonymi w wyniku transakcji, inwestor skutecznie przelał zyski kapitałowe na wymieniane nieruchomości i może odroczyć podatek od zysków kapitałowych do sprzedaż nieruchomości za gotówkę.

Utworzenie i wykonanie wymiany 1031 oraz odpowiednie traktowanie podatkowe transakcji może być bardzo złożone. Następna sekcja zawiera krótki i uproszczony opis wymagań i kroków niezbędnych do przeprowadzenia wymiany 1031.

Wymogi dotyczące transakcjiKwalifikujące się nieruchomości Giełda działa tylko w przypadku nieruchomości inwestycyjnych lub nieruchomości biznesowych. Nieruchomość inwestycyjna to taka, która jest kupowana w celu wydzierżawienia i uzyskiwania dochodu. Majątek biznesowy jest własnością przedsiębiorstwa i jest przez niego używany i jest utrzymywany w bilansie jako składnik aktywów. Wszystkie nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, bez względu na to, czy zostały ulepszone, czy nie, są na ogół tego samego rodzaju. Nieruchomości poza Stanami Zjednoczonymi są uważane za „niepodobne do rodzaju”. Art. 1031 nie ma zastosowania do wymiany zapasów, akcji, obligacji, weksli, innych papierów wartościowych lub jakiegokolwiek mienia osobistego. (Aby zapoznać się z przeglądem różnych typów nieruchomości, zapoznaj się z naszym samouczkiem Odkrywanie inwestycji w nieruchomości i inwestowanie w nieruchomości ).

Aktywa niekwalifikujące sięi start Jeżeli transakcja obejmuje niekwalifikowalne aktywa (inne niż podobne) nieruchomości lub środki pieniężne, inwestor musi ująć zysk ze sprzedaży i odpowiednio zapłacić podatki. Zakładając, że wartość jednej z wymienianych nieruchomości jest większa niż wartość drugiej, niekwalifikowalne aktywa użyte do wyrównania wartości między wymianami nazywane są „ butem ” i nadal podlegają normalnym podatkom od zysków kapitałowych.

Harmonogram Chociaż transakcje nie muszą być jednoczesne, istnieją ograniczenia dotyczące pewnych elementów dotyczących czasu transakcji. Na przykład, aby zakwalifikować transakcję jako wymianę 1031, inwestor musi zidentyfikować nieruchomość, która ma być wymieniona przed zamknięciem, i zidentyfikować nieruchomość zamienną w ciągu 45 dni od zamknięcia sprzedaży pierwszego składnika aktywów. Ponadto transakcja nabycia nieruchomości zamiennej musi zostać zrealizowana w ciągu 180 dni od zawarcia pierwszej transakcji sprzedaży. Dla większości inwestorów jednym z najtrudniejszych zadań jest zidentyfikowanie aktywów zastępczych w ciągu 45 dni od ich sprzedaży. Jednak ważne jest, aby to zrobili, ponieważ te ograniczenia czasowe są bardzo rygorystyczne, a IRS nie udziela przedłużeń.

Kwalifikowany pośrednik Ze względu na złożoność tych ustaleń oraz wymogi i ograniczenia związane z giełdą, inwestorzy sponsorujący giełdę muszą skorzystać z usług wykwalifikowanego pośrednika, aby ułatwić transakcję. Wykwalifikowany pośrednik, zdefiniowany jako korporacja prowadząca działalność w pełnym wymiarze godzin w zakresie ułatwiania 1031 wymian, nie udziela porad prawnych ani podatkowych. Nie może to być strona biznesowa, taka jak firma CPA, prawnik lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, która miała jakiekolwiek relacje z podatnikiem w ciągu 24 miesięcy przed pierwszą transakcją dotyczącą nieruchomości. Najlepiej, aby QI była firmą zewnętrzną, która wcześniej nie świadczyła żadnej z tych usług żadnemu uczestnikowi transakcji.

QI świadczy różne usługi ułatwiające i działa jako pomost między zaangażowanymi stronami, pomagając ustrukturyzować i przeprowadzić wymianę. Do jego obowiązków należy:

• Przygotowanie całej wymaganej dokumentacji i pełnienie funkcji izby rozliczeniowej, aby zapewnić, że wszystkie odpowiednie strony otrzymają dokumentację.
• Zapewnienie, że środki są przechowywane na zabezpieczonym i ubezpieczonym rachunku bankowym oraz że wszelkie wypłaty są dokonywane narachunki escrow po zakończeniu transakcji.
• Przedłożenie pełnego rozliczenia transakcji do ewidencji podatników oraz dostarczenie formularza 1099 do podatników oraz do IRS dokumentującego wszelkie wymagane podatki i wszelkie zapłacone podatki od zysków kapitałowych.

Surowe zasady IRS dotyczące niektórych wymagań podkreślają wartość kwalifikowanego pośrednika i wagę wyboru odpowiedniego. Jedną z głównych usług QI jest utrzymywanie uczestników transakcji na właściwym torze i zapewnienie, że spełniają oni wymagania niezbędne dla podatników, aby kwalifikować się do preferencyjnego traktowania podatkowego ich zysków z nieruchomości, dlatego ważne jest, aby inwestorzy dokładnie zbadali i wybrali pośrednika transakcji. (Aby zapoznać się z pokrewną lekturą, zobacz Korzyści płynące z korzystania z usług prawnika ds. Nieruchomości ).

Następna sekcja obejmie giełdy wielu nieruchomości i podstawowe ramy czasowe, których muszą przestrzegać inwestorzy.

Wielokrotna wymiana nieruchomości W przypadkuwymiany nieruchomości o podobnym charakterze inwestor nie jest zobowiązany do dokonywania wymiany nieruchomości na zasadzie „jeden za jeden”. Po obu stronach giełdy można używać wielu właściwości, o ile spełnione są następujące zasady. Reguły te są powszechnie nazywane regułami „trzech właściwości”, „95%” i „200%”.

• Zasada trzech nieruchomości – dowolne trzy nieruchomości mogą się kwalifikować niezależnie od wartości rynkowej.
• Zasada 95% – Dowolna liczba nieruchomości może się kwalifikować, o ile godziwa wartość rynkowa (FMV) nieruchomości otrzymanych do końca okresu wymiany nie przekracza 95% skumulowanej FMV wszystkich zidentyfikowanych potencjalnych nieruchomości odtworzeniowych.
• Zasada 200% – Zamieniać można dowolną liczbę nieruchomości, o ile skumulowana wartość FMV nieruchomości zastępczych nie przekracza 200% łącznej wartości FMV wszystkich wymienianych nieruchomości w początkowej dacie przeniesienia.

Chociaż IRS jest dość elastyczny, jeśli chodzi o liczbę aktywów, które pozwoli na wymianę w celu ułatwienia odroczenia podatku od zysków kapitałowych, jest bardzo rygorystyczny co do terminu identyfikacji tych nieruchomości i przeprowadzenia wymiany.

Plan transakcji i oś czasu Chociaż plan transakcji i oś czasu dla giełdy 1031 mogą stać się niezwykle złożone, niektóre elementy mają podstawowy format i są podobne dla większości transakcji.

1. Początkowo inwestor, który chce zawrzeć podobną wymianę, zidentyfikuje nieruchomość lub nieruchomości do sprzedaży – „zrzeczoną nieruchomość” – a następnie, z pomocą pośrednika, odsprzeda ją osobie trzeciej. Pośrednik otrzymuje środki jako sprzedawca i zabezpiecza wszystkie środki na rachunku escrow.
2. Mając środki na rachunku escrow, inwestor ma 45 dni na wybranie jednej lub wielu „nieruchomości zastępczych” do wymiany, które muszą zostać zakupione od zewnętrznego sprzedawcy w ciągu 180 dni od pierwszej transakcji. Pośrednik działa jako kupujący, zabezpiecza środki na rachunku escrow, a następnie przekazuje odpowiednie środki sprzedającemu lub sprzedającym. (Aby uzyskać pomoc w znalezieniu zamiennika, sprawdź znajdź szczęście w nieruchomościach komercyjnych ).
3. Następnie QI przygotowuje całą dokumentację księgową dla podatnika, która pokazuje, że fundusze przeszły przez izbę rozliczeniową QI i że rachunki podatnika / inwestora nie otrzymały żadnych środków. QI przygotowuje również formularz 1099, zawierający wszelkie zyski kapitałowe poniesione w wyniku utworzenia niekwalifikującego się „rozruchu” oraz wszelkie podatki zapłacone w ramach transakcji i przekazuje formularz do IRS.
4. Ostatecznie podatnik złoży formularz IRS 8824 w IRS, a także wszelkie podobne dokumenty wymagane przez stan, w którym znajdują się nieruchomości lub zamieszkuje podatnik. Oprócz ułatwienia wymiany, wykwalifikowany pośrednik sporządzi również wszystkie dokumenty wymiany wymagane w transakcjach, takie jak akty własności i umowy dotyczące nieruchomości.

Ponieważ QI kontrolował fundusze zarówno ze sprzedaży, jak i zakupu wymienianych nieruchomości oraz ponieważ inwestor otrzymał nieruchomość w zamian za gotówkę na sprzedaż zrzeczonego składnika aktywów, zyski kapitałowe są odraczane. Z wyjątkiem jakiegokolwiek „rozruchu”, zyski kapitałowe mogą być odraczane w sposób ciągły poprzez wymiany tego samego rodzaju, aż do ostatecznej sprzedaży aktywów za gotówkę. W tym momencie skumulowane zyski kapitałowe zostaną opodatkowane przy użyciu dominujących metod opodatkowania.

Wniosek Podobna wymiana może nie być tak łatwa, jak handel kartami baseballowymi za młodu, ale pozwala ci handlować swoimi nieruchomościami inwestycyjnymi i trzymać podatnika z dala od transakcji. Poprzez ciągłe wchodzenie na tego rodzaju giełdy, inwestorzy mogą dokonywać transferów nieruchomości w celu zwiększenia lub zmniejszenia ekspozycji na określone sektory nieruchomości, a jednocześnie odroczyć zyski kapitałowe do czasu ostatecznej sprzedaży nieruchomości za gotówkę. Kiedy już zrozumiesz zasady gry, jest to świetny sposób na skuteczne zrównoważenie portfela nieruchomości.

Aby uzyskać więcej strategii pozostania o krok przed podatnikiem, przeczytaj Porady podatkowe dla inwestorów indywidualnych i Porady podatkowe dotyczące oszczędności na koniec roku.