Właściciel kontra REIT: wady i zalety
Inwestorzy poszukujący ekspozycji na nieruchomości mogą poszukiwać nieruchomości inwestycyjnych do kupna i wynajmu lub mogą kupować udziały w funduszu inwestycyjnym REIT. Zostanie wynajmującym oferuje większą dźwignię finansową i większą szansę na osiągnięcie dużych zysków, ale wiąże się z długą listą kłopotów, takich jak pobieranie czynszu i reagowanie na problemy z utrzymaniem. REIT zapewniają znacznie prostszy sposób inwestowania w nieruchomości i uzyskiwania stałego dochodu dzięki dywidendom, ale zapewniają mniejszą kontrolę, a ich zyski są zwykle niższe niż w przypadku nieruchomości na wynajem.
Landlord Pros
Bycie właścicielem ma kilka zalet. Być może największą zaletą jest dźwignia finansowa. Inwestorzy z dobrym kredytem mogą kupić nieruchomość pod wynajem już za 20%, finansując resztę. W związku z tym nakłady pieniężne inwestora na nieruchomość o wartości 100 000 USD wynoszą tylko 20 000 USD. Jeżeli w pierwszym roku wartość nieruchomości wzrośnie o 20%, czyli o kwotę niespotykaną na gorącym rynku nieruchomości, to inwestor uzyskuje 100% zwrot.
Chociaż spłaty kredytu hipotecznego muszą być dokonywane na podstawie finansowanej kwoty, inteligentny inwestor w nieruchomości zarabia wystarczająco dużo pieniędzy z dochodu z najmu, aby pokryć kredyt hipoteczny, pozostawiając pieniądze jako zysk. Pozwala to inwestorowi zarabiać zarówno na wzroście wartości nieruchomości, jak i na opłatach czynszowych od najemców.
Wady wynajmującego
Bycie właścicielem jest o wiele bardziej praktyczną inwestycją niż posiadanie udziałów w REIT. Wiele osób, które zajęły się kupowaniem nieruchomości na wynajem, szybko przekonało się, że czas potrzebny na zarządzanie wszystkimi ich nieruchomościami staje się kolejną pracą na pełny etat. Osoba rozważająca zakup nieruchomości na wynajem powinna przygotować się na ogromne zaangażowanie czasowe lub być gotowa zapłacić profesjonalnemu zarządcy nieruchomości za załatwienie drobiazgów, takich jak ogłoszenia o wolnych miejscach pracy, pobieranie czynszu i zajmowanie się najemcami zalegającymi z płatnościami.
Do tego dochodzą niezliczone wydatki związane z posiadaniem nieruchomości. W zależności od tego, jak jest napisana umowa najmu, właściciel może być finansowo odpowiedzialny za wszystko, od nieszczelnego kranu po zepsutą lodówkę. Może to szybko wpłynąć na zysk inwestora. Co więcej, zajmowanie się szalonymi późnymi rozmowami telefonicznymi za każdym razem, gdy toaleta lokatora nie spłukuje się prawidłowo, może obniżyć jakość życia.
REIT Plusy
Być może największą zaletą kupowania akcji REIT zamiast wynajmu nieruchomości jest prostota. Inwestowanie w REIT pozwala na dzielenie się wzrostem wartości i dochodem z najmu bez angażowania się w kłopoty związane z faktycznym kupnem, zarządzaniem i sprzedażą nieruchomości. Dywersyfikacja to kolejna korzyść. Budowanie zdywersyfikowanego portfela własnych nieruchomości na wynajem wymaga dużego budżetu oraz dużo czasu i wiedzy. Inwestowanie w odpowiedni REIT oferuje indywidualną dywersyfikację w ramach jednego prostego zakupu. Co więcej, chociaż nieruchomości na wynajem są potencjalnie lukratywnymi inwestycjami, mogą być wysoce niepłynne, szczególnie gdy rynek nieruchomości staje się miękki. Z kolei akcje REIT można wymienić na gotówkę w ciągu jednej pięciominutowej rozmowy telefonicznej.
Wady REIT
REIT nie ma przewagi w postaci dźwigni finansowej, jaką oferuje finansowanie nieruchomości na wynajem. Ponieważ REIT jest prawnie zobowiązany do dystrybucji 90% swoich zysków między inwestorami, pozostawia to tylko 10% na rozwój firmy poprzez inwestowanie w dodatkowe nieruchomości. W rezultacie ceny akcji REIT rzadko rosną tak szybko, jak, powiedzmy, firmy technologiczne z Doliny Krzemowej, które rzadko wypłacają dywidendy i zwykle inwestują każdy grosz ze swoich zysków w rozwój i innowacje.
Inwestowanie w REIT zapewnia mniejszą kontrolę niż bycie właścicielem. Kiedy inwestor kupuje nieruchomości na wynajem, może zobaczyć, dotknąć i powąchać każdą nieruchomość, zanim stanie się jej właścicielem. Inwestor może zbadać lokalny rynek najmu i przeanalizować dane o tym, jak ostatnio radziły sobie podobne nieruchomości. Kupno akcji REIT oznacza przekazanie tej kontroli komuś innemu. Może to być idealne rozwiązanie dla inwestorów, którzy nie chcą podejmować takich decyzji, ale ci, którzy wolą podejście praktyczne, mogą być w lepszej sytuacji jako właściciele.