Skuteczne strategie inwestycyjne wykluczenia
Jeśli chodzi o handel nieruchomościami, czy przejęcia nieruchomości to dobra inwestycja? Mogą tak być, ale inwestowanie na rynku przejęć jest strategią, która wymaga poziomu wyrafinowania i staranności daleko wykraczającego poza to, co większość ludzi zdaje sobie sprawę. Ma duży potencjał, ale jego spieniężenie wymaga dużego wysiłku.
Kluczowe wnioski
- Inwestowanie na rynku egzekucji może być lukratywne, ale wymaga dużo ciężkiej pracy.
- Inwestorzy potrzebują dobrze przemyślanych strategii wyjaśniających, dlaczego inwestują w nieruchomości, w jaki sposób je nabywają oraz w jaki sposób będą je wykorzystywać i / lub pozbywać się.
- Inwestorzy muszą dokładnie zbadać lokalny rynek nieruchomości i każdą nieruchomość, a także standardy stanowe i samorządowe oraz siłę społeczności biznesowej.
Inwestowanie z wykluczeniem powinno być traktowane jako każda znacząca inwestycja, wymagająca skupienia, staranności i dokładnych badań lokalnych nieruchomości, trendów gospodarczych i demograficznych. Wymaga również stworzenia strategii nabywania nieruchomości i ich sprzedaży.
Inwestowanie w wykluczenie nie jest dla amatorów
Kupowanie używanych samochodów na aukcji jest podobne do inwestowania w przejęte nieruchomości. Dealerzy samochodów używanych to ludzie, którzy znają wszystkie marki i modele, a także ich typowe wady i sposoby ich zmiany w celu tworzenia wartości. Podejmują znacznie mniejsze ryzyko niż przeciętny człowiek, który bierze udział w aukcji tylko po to, by kupić samochód ze zniżką.
Wielu nabywców przejęcia idzie na aukcję na schodach sądu z nadzieją na zawarcie rzeczywistą wartością nieruchomości. Mogą jednak nie mieć poważnej wiedzy na temat samej inwestycji lub jakichkolwiek strategii ograniczania ryzyka. Inwestorzy dobrze zaznajomieni z rynkiem przejęć mieszkaniowych wiedzą, że opieranie się na różnicy cen jako głównym źródle dochodów z inwestycji jest receptą na katastrofę.
Właściwą metodą uzyskania majątku związanego z przejęciem nie jest strzelba; zamiast tego polega na wyborze nieruchomości znajdujących się w okolicy, która jest przeznaczona do przebudowy lub ulepszenia. Nieruchomości muszą mieć różne atrybuty, które wyróżniają je na tle innych na lokalnym rynku lub stwarzają okazję do tworzenia wartości.
Strategie inwestycyjne
Każdy inwestor w nieruchomości powinien mieć przemyślaną strategię, która obejmuje cele i sposób nabycia nieruchomości, posiadania jej, a ostatecznie zbywania. Ta strategia jest jeszcze bardziej krytyczna w przypadku inwestowania konkretnie na rynku wykluczenia. Musisz ustalić, czy wykluczenie nastąpiło w wyniku jakiejś niefortunnej okoliczności związanej z byłym właścicielem, czy z powodu szerszego trendu, który może wpłynąć na lokalny rynek.
Inwestorzy muszą przeprowadzić znaczną ilość badań na lokalnym rynku nieruchomości. Popyt na nieruchomości jest funkcją wzrostu liczby ludności, wzrostu zatrudnienia, wzrostu dochodów do dyspozycji i zmian demograficznych. Będzie to miało duży wpływ na ceny, a także możliwość sprzedaży nieruchomości pod koniec okresu inwestycyjnego.
Zbadaj nadchodzący rozwój infrastruktury, na przykład drogi, szkoły i projekty społeczne. Dowiedz się również, w jaki sposób władze lokalne i stanowe wspierają rozwój biznesu i planują rozwiązanie wszelkich konkretnych problemów, takich jak ruch drogowy, jakość powietrza, przestępczość i podatki. Wszystkie te elementy spowodują, że dany obszar stanie się bardziej pożądany i podniesie wartość znajdujących się na nim nieruchomości.
Sprytnym posunięciem może być skontaktowanie się z właścicielami nieruchomości, które mają zostać wykluczone, zanim ich domy trafią na aukcję.
Strategie akwizycji
Większość inwestorów nauczyła się przeszukiwać publikacje zawierające listę aktywów przeznaczonych na aukcję, a następnie korespondować z właścicielami w sprawie zamiaru zakupu nieruchomości, zanim trafi ona na blok aukcyjny. Chociaż umowy można uzyskać na schodach sądu, znalezienie alternatywnych sposobów zabezpieczenia zagrożonych nieruchomości znacznie zwiększy twoje szanse na zamknięcie. Może również stanowić okazję do pełnego zrozumienia i przeanalizowania nieruchomości.
Na przykład załóżmy, że inwestor uzyskuje dostęp do nieruchomości, wykorzystując swoje kontakty na rynku i wiedzę na temat kredytów mieszkaniowych, aby pomóc właścicielom domów w negocjacjach z ich pożyczkodawcami. Jeśli problemy z pożyczką zostaną rozwiązane, inwestor nie tylko zwiększy swoją reputację zarówno wśród właścicieli, jak i pożyczkodawców; inwestor może również otrzymać skierowania do innych osób z trudnymi kredytami. A jeśli nie da się wyjaśnić sytuacji, inwestor jest pierwszym w kolejce do nabycia nieruchomości, bo zdobył zaufanie właścicieli. Inwestorzy mogą również podjąć świadomą decyzję o zakupie nieruchomości, ponieważ poznali jej wady i zalety.
Inną strategią jest kupowanie zagrożonych pożyczek z dyskontem od pożyczkodawców. Banki i inne instytucje pożyczkowe nie lubią przejmowania nieruchomości. Aby uniknąć przejmowania nieruchomości będących własnością nieruchomości (REO), instytucje te często sprzedają kilka niespłacanych pożyczek ze znacznym dyskontem do wartości nominalnej. Inwestorzy mogą być bardziej elastyczni niż pożyczkodawcy w wypracowywaniu niespłacanej pożyczki, czasami zamieniając ją z powrotem w pożyczkę spłacaną, która przyniesie znacznie wyższy zwrot, dzięki niższej podstawie inwestora w inwestycji. Po sezonowaniu pożyczek inwestorzy mogą je zatrzymać lub sprzedać z premią, gdy pożyczki są spłacane przez pewien czas.
W przypadku, gdy pożyczki nie mogą zostać spłacone, inwestor może zająć nieruchomość i przejąć tytuł bez konieczności konkurowania z innymi podmiotami. Jedynym minusem tego podejścia jest to, że zakup puli pożyczek wymaga większych nakładów kapitałowych niż kupowanie pojedynczych nieruchomości na aukcji. Chodzi o to, że istnieją kreatywne sposoby na ograniczenie konkurencji w nabywaniu nierentownych aktywów.
Posiadanie strategii
Inwestorzy powinni również mieć pewność, co robić po nabyciu aktywów. Czy nieruchomość zostanie „ odwrócona ” z powrotem na rynek, czy też będzie utrzymywana i sezonowana w oczekiwaniu na zmianę na rynku przed sprzedażą?
Właściwości odwracania
Inwestorzy rozważający kupno przejęć nieruchomości, a następnie remarketing ich wkrótce po zakupie, powinni znaleźć sposoby na ulepszenie nieruchomości. Te, które zapewniają największy zwrot z grosza, obejmują dodanie sypialni i łazienek, przebudowę kuchni i wykończenie piwnic lub innych nieużywanych przestrzeni.
Ponieważ informacje o transakcjach dotyczących nieruchomości są powszechnie znane, niektórzy potencjalni nabywcy będą obawiać się płacenia premii za nieruchomość natychmiast po sprzedaży przez przejęcie nieruchomości, nawet jeśli jej cena jest zgodna z ceną innych nieruchomości w okolicy. Tworzenie wartości poprzez przebudowę pomaga uzasadnić wyższą cenę odsprzedaży i może zmniejszyć ryzyko długich okresów marketingowych. Inwestorzy powinni jednak uważać na ulepszenie nieruchomości do tego stopnia, że jej cena jest znacznie wyższa niż sąsiednich nieruchomości.
To zły pomysł, aby ulepszyć sprzedany dom tak bardzo, że wycenia się go z rynku.
Posiadanie właściwości
Inną strategią jest utrzymywanie aktywów jako nieruchomości na wynajem, dopóki na rynku nie wydarzy się coś, co zwiększy wartość nieruchomości. Inwestorzy muszą być wystarczająco świadomi rynku najmu, aby mieć pewność, że popyt na powierzchnię jest wystarczający, a nieruchomość będzie generować czynsz wystarczający do pokrycia kosztów jej utrzymania.
Dla tych, którzy są w stanie poradzić sobie z dodatkowym czasem i wysiłkiem, których wymaga bycie właścicielem, kupowanie zagrożonych nieruchomości ze zniżką i przekształcanie ich w nieruchomości na wynajem może przynieść znaczne bogactwo. Możliwość uzyskania atrakcyjnego finansowania, takiego jak pożyczki oprocentowane, w połączeniu z możliwością odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego od podatku dochodowego, może zapewnić przepływ gotówki w oczekiwaniu na odpowiedni czas na sprzedaż.
Chociaż nieruchomości mieszkalne nie są tak zmienne jak inne klasy aktywów, charakteryzują się długimi okresami niskich zwrotów, a następnie skokiem wartości odpowiadającym pewnej poważnej zmianie popytu, która wyjaśnia znaczną część zwrotu. Ponownie, jest to bodziec do ciągłych badań i strategii okresu utrzymywania, która pomoże oszacować czas skoku wartości i stworzyć plan dla składnika aktywów w przygotowaniu do sprzedaży.
Strategie wyjścia
Brak przemyślenia strategii wyjścia jest dużym błędem, który często popełniają nowi inwestorzy. Wielu ma fałszywe wrażenie, że najlepszy czas na inwestowanie w nieruchomości przejęte jest wtedy, gdy jest ich pod dostatkiem. W rzeczywistości znaczny wzrost liczby domów na sprzedaż i przejęć nieruchomości podkreśla pewien problem, który uniemożliwia ludziom spłatę kredytów lub sprawia, że niechętnie utrzymują swoje domy. Może to być spowodowane utratą miejsc pracy w okolicy lub problemem z infrastrukturą, który sprawia, że obszar ten jest niepożądany.
Tendencje te będą miały pozytywny wpływ na podaż mieszkań dostępnych do sprzedaży lub egzekucji oraz negatywnie wpłyną na popyt. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości będzie trudniejsza, dopóki fundamenty rynkowe nie poprawią się.
Częstym błędem popełnianym przez inwestorów, którzy w celu uzyskania zysku opierają się wyłącznie na różnicach cenowych, jest to, że nie zdają sobie sprawy z negatywnego wpływu kosztów utrzymania. Wydatki mogą obejmować spłaty kredytu hipotecznego, podatki, ubezpieczenie i utrzymanie w przedłużającym się okresie marketingu i sprzedaży.
Jednym ze sposobów uniknięcia nadmiernych kosztów utrzymania jest ustalenie terminu sprzedaży nieruchomości, a następnie zdyskontowanie ceny do momentu sprzedaży nieruchomości. Znacznie lepiej jest sprzedawać z niewielkim lub zerowym zyskiem, niż nadal oferować nieruchomość po cenie, która zapewni długi okres marketingowy, co będzie wiązało się z kosztami utrzymania, które mogą prowadzić do strat.
Podsumowanie
Inwestowanie w nierentowne nieruchomości w celu budowania bogactwa jest realną strategią, ale nie jest sposobem na szybkie wzbogacenie się. Na każdą historię od szmat do bogactwa przypada 10 kolejnych osób, które straciły swój kapitał, ponieważ nie nadążały za zmianami trendów rynkowych.
Ci, którzy odnoszą sukcesy na rynku przejęć, przestudiowali strategie i taktykę innych odnoszących sukcesy inwestorów. Poświęcili czas i zasoby na nawiązanie odpowiednich kontaktów rynkowych niezbędnych do stworzenia przewagi konkurencyjnej nad innymi. Jednak poświęcenie czasu i energii na poznanie lokalnego rynku nieruchomości to tylko jedna z kilku strategii, które inwestorzy mogą wykorzystać, aby wyprzedzić konkurencję. Sukces pochodzi z inteligentnych, starannie opracowanych i przeprowadzonych strategii przejęć i wyjścia.