Jak stopy procentowe wpływają na wartość nieruchomości
Stopy procentowe mają równie głęboki wpływ na wartość bonów skarbowych ( bonów skarbowych). Ponieważ ich wpływ na zdolność jednostki do zakupu nieruchomości mieszkalnych (poprzez zwiększenie lub zmniejszenie kosztu kapitału hipotecznego) jest tak głęboki, wiele osób przyjmuje błędne założenie, że jedynym czynnikiem decydującym o wycenie nieruchomości jest aktualna oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych to tylko jeden z czynników związanych z odsetkami, który wpływa na wartość nieruchomości. Ponieważ stopy procentowe wpływają również na przepływy kapitału, stopy zwrotu z inwestycji, stopy procentowe wpływają na ceny nieruchomości na różne sposoby.
Kluczowe wnioski
- Stopy procentowe mogą wpływać na ceny nieruchomości na różne sposoby.
- Podobnie jak w przypadku analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych przeprowadzonej dla inwestycji kapitałowych i obligacji, podejście dochodowe uwzględnia przepływy pieniężne netto.
- Stopy procentowe mogą wpływać na koszt finansowania i oprocentowanie kredytów hipotecznych – zmiany w przepływach kapitału mogą również mieć bezpośredni wpływ na dynamikę podaży i popytu na nieruchomość.
- Najbardziej oczywisty wpływ stóp procentowych na wartość nieruchomości polega na wyprowadzaniu stóp dyskontowych lub kapitalizacji, ponieważ są one równe stopie wolnej od ryzyka powiększonej o premię za ryzyko.
Podstawy wyceny
Na wartość nieruchomości zasadniczo wpływa podaż i popyt na nieruchomości, a także koszt odtworzenia budowy nowych nieruchomości. Ale wycena to coś więcej, zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę, jak stopy procentowe, przepływy kapitału i stopy finansowania wpływają na wartość nieruchomości. Aby zrozumieć tę dynamikę, ważne jest, aby mieć podstawową wiedzę na temat podejścia dochodowego – najpopularniejszej techniki wyceny wśród inwestorów. Podejście dochodowe – zapewniane przez rzeczoznawców nieruchomości komercyjnych i subemitentów w przypadku inwestycji zabezpieczonych na nieruchomościach – jest bardzo podobne do analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych przeprowadzanej dla inwestycji kapitałowych i obligacji.
Wycena rozpoczyna się od prognozowania dochodu z nieruchomości, który przyjmuje postać przewidywanych opłat leasingowych lub, w przypadku hoteli, przewidywanego obłożenia pomnożonego przez średni koszt na pokój. Po uwzględnieniu wszystkich kosztów na poziomie nieruchomości analityk uzyskuje dochód operacyjny netto (NOI) lub przepływy pieniężne, które pozostają po wszystkich kosztach operacyjnych.
Odejmując wszelkie powiązane koszty kapitałowe, kapitał inwestycyjny na utrzymanie lub naprawę nieruchomości oraz inne wydatki niezwiązane z nieruchomościami od NOI, otrzymujemy przepływ pieniężny netto (KFK). Ponieważ nieruchomości zwykle nie zatrzymują gotówki ani nie mają określonej polityki dywidendowej, KFK to gotówka dostępna dla inwestorów – podobnie jak gotówka z dywidend – która jest używana do wyceny inwestycji kapitałowych lub inwestycji o stałym dochodzie. Wartość nieruchomości ustala się poprzez kapitalizację dywidend lub dyskontowanie strumienia przepływów pieniężnych (w tym wartości rezydualnej) za dany okres inwestycyjny.
Przepływy kapitałowe
Stopy procentowe mogą znacząco wpływać na koszt finansowania i oprocentowanie kredytów hipotecznych, co wpływa na koszty na poziomie nieruchomości, a tym samym na wartości. Jednak podaż i popyt na kapitał oraz konkurencyjne inwestycje mają największy wpływ na wymagane stopy zwrotu (RROR) i wartości inwestycji. Ponieważ Zarząd Rezerwy Federalnej odwrócił uwagę od polityki pieniężnej i skierował się bardziej na zarządzanie stopami procentowymi jako sposób na stymulowanie gospodarki lub powstrzymanie inflacji, jej polityka miała bezpośredni wpływ na wartość wszystkich inwestycji.23
Wraz ze spadkiem kursów międzybankowych zmniejsza się koszt funduszy, a środki wpływają do systemu. I odwrotnie, gdy rosną stawki, zmniejsza się dostępność środków. Jeśli chodzi o nieruchomości, zmiany oprocentowania kredytów międzybankowych zwiększają lub zmniejszają kwotę kapitału dostępnego do inwestycji. Ilość i koszt kapitału wpływają zarówno na popyt, jak i podaż – to znaczy na pieniądze dostępne na zakup nieruchomości i ich rozwój. Na przykład, gdy dostępność kapitału jest ograniczona, dostawcy kapitału zwykle pożyczają mniej, wyrażając procent ich wartości wewnętrznej, lub nie przekraczają stosu kapitałowego. Oznacza to, że pożyczki są udzielane przy niższych wskaźnikach kredytu do wartości (LTV), zmniejszając w ten sposób lewarowane przepływy pieniężne i wartość nieruchomości.
Te zmiany w przepływach kapitału mogą również mieć bezpośredni wpływ na dynamikę podaży i popytu na nieruchomość. Koszt kapitału i dostępność kapitału wpływają na podaż, zapewniając dodatkowy kapitał na rozwój nieruchomości, a także wpływają na populację potencjalnych nabywców poszukujących transakcji. Te dwa czynniki współdziałają ze sobą w celu określenia wartości nieruchomości.
Koszt kapitału i jego dostępność wpływają na podaż, zapewniając dodatkowy kapitał na rozwój nieruchomości.
Stawki dyskontowe
Najbardziej ewidentny wpływ stóp procentowych na wartość nieruchomości jest widoczny przy wyprowadzaniu stóp dyskontowych lub kapitalizacji. Stopy kapitalizacji mogą być postrzegane jako wymaganej stopy dywidendy inwestora, natomiast stopa dyskontowa wynosi całkowite zapotrzebowanie zwraca inwestora. K zwykle oznacza RROR (wymaganą stopę zwrotu), podczas gdy stopa kapitalizacji jest równa (K – g), gdzie g to oczekiwany wzrost dochodu lub wzrost aprecjacji kapitału.
Na każdą z tych stóp wpływają obowiązujące stopy procentowe, ponieważ są one równe stopie wolnej od ryzyka powiększonej o premię za ryzyko.Dla większości inwestorów stopą wolną od ryzyka jest oprocentowanie amerykańskich obligacji skarbowych. Gwarantowane przez rząd federalny, są uważane za wolne od ryzyka, ponieważ prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania jest tak niskie. Ponieważ inwestycje o podwyższonym ryzyku muszą osiągać proporcjonalnie wyższy zwrot, aby zrekompensować ponoszone dodatkowe ryzyko, przy ustalaniu stóp dyskontowych i stóp kapitalizacji inwestorzy dodają premię za ryzyko do stopy wolnej od ryzyka, aby określić zwroty skorygowane o ryzyko niezbędne z każdej rozważanej inwestycji.
Ponieważ stopa dyskontowa (K) jest równa stopie wolnej od ryzyka powiększonej o premię za ryzyko, stopa kapitalizacji jest równa stopie wolnej od ryzyka powiększonej o premię za ryzyko pomniejszonej o przewidywany wzrost (g) dochodu. Chociaż premie za ryzyko zmieniają się w wyniku podaży i popytu oraz innych czynników ryzyka na rynku, stopy dyskontowe będą się różnić ze względu na zmiany stóp procentowych, które je tworzą. Kiedy wymagane zwroty z inwestycji konkurencyjnych lub zastępczych rosną, wartości nieruchomości spadają;odwrotnie, gdy spadają stopy procentowe, ceny nieruchomości rosną.
Podsumowanie
Ważne jest, aby skupić się na oprocentowaniu kredytów hipotecznych, ponieważ mają one bezpośredni wpływ na ceny nieruchomości. Jeśli jesteś potencjalnym właścicielem domu do wynajęcia lub inwestorem w nieruchomości, prostym sposobem na sprawdzenie aktualnych stóp procentowych jest skorzystanie z kalkulatora kredytu hipotecznego.
To powiedziawszy, ważne jest, aby pamiętać, że zmieniające się stopy procentowe wpływają na wiele aspektów nieruchomości. Poza ceną nowego domu stopy procentowe wpływają również na dostępność kapitału i popyt na inwestycje. Te przepływy kapitałowe wpływają na podaż i popyt na nieruchomości, aw rezultacie na ceny nieruchomości.
Ponadto stopy procentowe wpływają również na zwroty z inwestycji zastępczych i zmiany cen, aby zachować zgodność z nieodłącznym ryzykiem związanym z inwestycjami w nieruchomości. Te zmiany wymaganych stóp zwrotu z nieruchomości również zmieniają się w okresach destabilizacji na rynkach kredytowych. Ponieważ inwestorzy przewidują zwiększoną zmienność przyszłych stóp procentowych lub wzrost ryzyka, premie za ryzyko poszerzają się, wywierając silniejszą presję na spadek cen nieruchomości.