Nieruchomość na emeryturę: co warto wiedzieć
Jeśli grozi Ci emerytura i brakuje Ci potrzebnych funduszy, rozważ inwestycję w nieruchomości.
To prawda, że to nie zasób, który przychodzi na myśl jako pierwszy. Ale majątek dochodowy „może być ważnym pomostem do przejścia na emeryturę dla osób, które nie mają dość, aby przejść na emeryturę w tradycyjnym sensie” – mówi Jeff Camarda, inwestor w nieruchomości i dyrektor generalny Camarda Wealth Advisor y Group z siedzibą w Jacksonville na Florydzie.
Ponieważ nieruchomości są tak nieefektywnym rynkiem, można znaleźć świetne okazje z bardzo wysokimi zwrotami z inwestycji, mówi Camarda. A jeśli możesz samodzielnie zarządzać nieruchomością, możesz uzyskać większy dochód. Mówi, że jeśli kupisz odpowiednią nieruchomość za odpowiednią cenę i na właściwych warunkach, wynajmowana nieruchomość może przynieść znacznie większy dochód niż tradycyjne inwestycje pasywne.
Kluczowe wnioski
- Wynajem nieruchomości może być dobrym źródłem dochodów emerytalnych.
- Względna nieefektywność rynku nieruchomości może skutkować okazjami oferującymi wysokie zyski.
- Jeśli potrzebujesz pożyczki, aby kupić nieruchomość na wynajem, zrób to przed przejściem na emeryturę.
- Wybór dobrej lokalizacji jest ważniejszy niż znalezienie najtańszej nieruchomości.
- Powinieneś starać się zarabiać około 8% rocznie na swojej inwestycji, po uwzględnieniu kosztów.
Ile pieniędzy potrzebujesz?
Jeśli planujesz sfinansować zakup hipoteką, musisz podjąć działania przed przejściem na emeryturę, mówi współpracująca z nami pośredniczka w obrocie nieruchomościami Janice Leis, która obsługuje główne obszary mieszkalne Filadelfii i południowej Florydy.
Wytyczne dotyczące kredytów hipotecznych zazwyczaj wymagają, aby kandydaci byli zatrudnieni i mieli co najmniej dwa lata stabilnej historii zatrudnienia w tym samym zawodzie. Kredytodawcy wymagają również znacznej przedpłaty, zazwyczaj 30% lub więcej, jeśli kupujący nie będzie zajmował nieruchomości, mówi John Walters z LeWalt Consulting Groupe w St. Petersburgu na Florydzie.
Jeśli nie masz gotówki na wpłacenie tak dużej zaliczki, rozważ wykorzystanie swoichfunduszy IRA. Cały wzrost kapitału i dochody z wpływów z najmu wzrosną w ramach odroczonego podatku IRA, mówi Walters. Zakup nieruchomości za fundusze wewnątrz Roth IRA, od którego już zapłaciłeś podatki, oznacza, że wszystkie Twoje dochody i kapitał mogą wzrosnąć bez podatku. (więcej informacji można znaleźć w artykule „ Korzystanie z IRA do kupowania nieruchomości ”).
Pamiętaj o powtarzających się wydatkach
Po ustaleniu, w jaki sposób zamierzasz kupić nieruchomość, musisz pomyśleć o tym, jak pokryjesz powtarzające się wydatki. Posiadanie nieruchomości mieszkaniowej jest jak posiadanie głównej rezydencji, ponieważ poza kredytem hipotecznym istnieją zmienne wydatki, mówi Rob Albertson, agent nieruchomości mieszkaniowych w Realty Austin w Austin w Teksasie. W przypadku drobnych elementów (np. Nieszczelnych kranów) i większych (np. Nowego dachu) występują koszty utrzymania.
Nie zapomnij o kosztach związanych z marketingiem i utracie dochodów w okresach pustostanów i zmian najemców. Albertson zaleca uwzględnienie w obliczeniach nie wyższego niż 92% wskaźnika obłożenia, nawet na gorącym rynku wynajmu. Zachowaj ostrożność w szacunkach wydatków i dochodów.
Korzyści i zobowiązania podatkowe
Należy również wziąć pod uwagę korzyści i zobowiązania podatkowe. Walters zauważa, że jedną z głównych korzyści związanych z wynajmem nieruchomości jest możliwość ubiegania się oodliczenie amortyzacyjne w federalnym zeznaniu podatkowym.
Amortyzacja każdego roku zmniejsza wartość majątku do przybliżonego zużycia;obniża również Twój rachunek podatkowy każdego roku, kiedy go ubiegasz. Jednak obniża to również podstawę kosztów, co oznacza, że możesz zapłacić więcej podatków, jeśli sprzedasz nieruchomość z zyskiem.
Przede wszystkim przedyskutuj wykonalność finansową swoich planów z CPA, prawnikiem od nieruchomości i agentem ubezpieczeniowym, aby zobaczyć, ile wszystko będzie kosztować, mówi Leis.
Wybierz lokalizację
Tanie kupowanie nie pomoże Ci uzyskać zwrotu z inwestycji, jeśli nie możesz znaleźć najemców, którzy chcą wynająć nieruchomość, zauważa Jenny Usaj, pośrednik zarządzający i właścicielka Usaj Realty w Denver w Kolorado.
„Podczas gdy cena będzie wyższa w lepszych rejonach, skróci się czas sprzedaży nieruchomości oraz czas, w którym może ona pozostać pusta” – mówi. Jeśli nie masz pewności, gdzie znaleźć wynajem, zacznij w pobliżu centrum lub w pobliżu kampusu uczelni. Wynajem mieszkań często wiąże się z możliwościami zatrudnienia.
Ważne jest również, aby rozejrzeć się po okolicy i kupić nieruchomość, która odzwierciedla aktualną sytuację demograficzną tego obszaru, mówi Usaj. „Czy w okolicy mieszkają osoby samotne czy rodziny? Czy dom z jedną lub trzema sypialniami będzie bardziej atrakcyjny dla najemców w pobliżu? Ponownie, uważaj, aby nie skoczyć na najlepszą ofertę na rynku. Upewnij się, że nieruchomość będzie atrakcyjna do stylu życia w okolicy ”.
Co zarobisz?
„Chcesz zarabiać co najmniej 8% z kapitału zainwestowanego w wynajem po odliczeniu wszystkich wydatków” – mówi John Graves, dyrektor zarządzający niezależnej The 7% Solution: You CAN Afford Wygodna emerytura. Wydatki obejmują kredyt hipoteczny, podatki, ubezpieczenie, utrzymanie, 10% opłatę za zarządzanie nieruchomością oraz 10% dodatek na pustostany.
Jeśli zainwestujesz 100 000 USD w nieruchomość, chcesz zarabiać 8 000 USD netto rocznie – mówi. Powodem 8% jest to, że rekompensuje ono ryzyko i względną brak płynności inwestycji. Jeśli ty lub twój współmałżonek możecie pracować przy nieruchomości, wykonując naprawy i konserwację lub zarządzając nieruchomością, twoje koszty spadną, a twoje dochody ostatecznie wzrosną, mówi.
Potencjalne problemy
Właściciele nieruchomości inwestycyjnych mogą napotkać wiele problemów, w tym najemców, którzy nie płacą, nadmierne koszty utrzymania i trudności ze znalezieniem najemców, mówi Cameron Novak, pośrednik w obrocie nieruchomościami i właściciel Homefinding Center w Corona w Kalifornii.
Jak mówi, ważna jest również współpraca z renomowanym agentem nieruchomości i referencje w celu znalezienia nieruchomości inwestycyjnej. Wiele gmin nakłada surowe przepisy dotyczące kontroli i opłat na właścicieli, którzy chcą zamienić zajmowane przez nich nieruchomości na wynajem, mówi John Braun, prawnik ds. Nieruchomości w firmie Young Goodman Brown w Minneapolis i doświadczony inwestor w nieruchomości.
Potencjalni inwestorzy powinni przyjrzeć się tym kwestiom przed dokonaniem zakupu. Powinni również mieć świadomość, że zwolnienia z zagród nie dotyczą nieruchomości inwestycyjnych, co może oznaczać wyższe rachunki za podatek od nieruchomości.
Wynajem nieruchomości nie jest całkowicie pasywną inwestycją. „Posiadanie nieruchomości mieszkalnej, która przynosi dochody, nie wymaga użycia rąk” – mówi Albertson. „Jeśli nie chcesz zarządzać nieruchomością lub nie możesz, ponieważ mieszkasz poza miastem, będziesz musiał zapłacić od 8% do 10% czynszu brutto na rzecz firmy zarządzającej w celu pokrycia czynszu i naprawy upraszanie.”
Ponadto potencjalni właściciele nieruchomości powinni ocenić swoje własne temperamenty, zanim przejdą na własność nieruchomości, ponieważ praca obejmuje różne osobowości.
Wreszcie kluczem jest wybór odpowiedniego najemcy. „Dokładne badania przesiewowe są kluczowe” – mówi Albertson. „To jest osoba, której powierzasz swój majątek emerytalny, więc lepiej upewnij się, że nie narażasz się na katastrofę lub liczne bóle głowy”.