Oszustwa hipoteczne: zrozumienie i unikanie tego

Kluczowe wnioski

• Typowe oszustwa związane z indywidualnymi oszustwami hipotecznymi to kradzież tożsamości i fałszowanie dochodów / aktywów, podczas gdy specjaliści z branży mogą wykorzystywać oszustwa związane z wyceną i pożyczki lotnicze, aby oszukać system.
• Do Wielkiej Recesji w 2007 roku przyczyniły się drapieżne działania pożyczkowe, ratowanie przejęcia i oszustwa związane z obniżeniem kredytów hipotecznych.
• Oszustwa hipoteczne nadal stanowią problem w Ameryce. Według danych firmy CoreLogic we wrześniu 2018 r. Co 109 wniosków o kredyt hipoteczny wykazuje oznaki oszustwa.
• Istnieją profesjonalne organizacje, które monitorują i badają oszustwa hipoteczne, wraz z FBI.

---

Oszustwa mieszkaniowe lub hipoteczne mogą być popełnione przez osoby, które zamierzają zajmować nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania, lub przez grupy inwestorów, którzy oszukują za pośrednictwem wynajmowanych nieruchomości lub popełniają oszustwa związane z wyceną podczas odwracania domów.

Według Federalnego Biura Śledczego (FBI) jest to wszelkiego rodzaju „istotne zniekształcenie, wprowadzenie w błąd lub zaniedbanie dotyczące nieruchomości lub potencjalnego kredytu hipotecznego, na którym gwarant lub pożyczkodawca służy finansowaniu, kupowaniu lub ubezpieczaniu pożyczki”. Dzięki tej roboczej definicji widzimy, że oszustwa hipoteczne mogą być popełnione zarówno przez indywidualnych kredytobiorców, jak i przez specjalistów z branży. A kwoty, o które chodzi, są wysokie. Na przykład w Sacramento w Kalifornii., Siedem osób zostało skazanych na 10 milionów dolarów oszustwa hipotecznych na początku 2019 roku

Istnieją dwa odrębne obszary oszustw związanych z kredytami hipotecznymi – oszustwa dla zysku i oszustwa dotyczące mieszkań.

1. Oszustwa dla zysku:  osoby, które popełniają tego typu oszustwa hipoteczne, są często osobami z branży, wykorzystującymi swoją specjalistyczną wiedzę lub uprawnienia do popełnienia lub ułatwienia oszustwa. Bieżące dochodzenia i szeroko rozpowszechnione raporty wskazują, że wysoki odsetek oszustw związanych z kredytami hipotecznymi obejmuje zmowę osób z branży, takich jak urzędnicy bankowi, rzeczoznawcy, brokerzy kredytów hipotecznych, prawnicy, pierwotni pożyczkodawcy i inni specjaliści zajmujący się tą branżą. Celem oszustwa dla zysku nie jest zabezpieczenie mieszkania, ale raczej niewłaściwe wykorzystanie procesu udzielania kredytów hipotecznych w celu kradzieży gotówki i kapitału od pożyczkodawców lub właścicieli domów. FBI nadaje priorytet oszustwom w sprawach związanych z zyskiem.
2. Oszustwa mieszkaniowe:  Ten rodzaj oszustwa jest zwykle reprezentowany przez nielegalne działania podejmowane przez kredytobiorcę, którego motywacją jest nabycie lub utrzymanie prawa własności do domu. Pożyczkobiorca może na przykład błędnie przedstawić informacje o dochodach i aktywach we wniosku o pożyczkę lub nakłonić rzeczoznawcę do manipulacji wyceną wartości nieruchomości.

Aby zrozumieć konsekwencje dla branży mieszkaniowej i branży nieruchomości oraz dla instytucji finansowych, wystarczy zapoznać się z nagłówkami i literaturą dotyczącą kryzysu kredytów hipotecznych subprime w 2008 roku. Wiele z tych spekulacyjnych kredytów opierało się na oszustwach hipotecznych.

Dlaczego popełniać oszustwa hipoteczne?

Pożyczkobiorcy i specjaliści są zmotywowani do popełnienia oszustwa hipotecznego z wielu powodów. Większość z tych powodów możemy opisać, definiując dwa podstawowe typy – oszustwa mieszkaniowe i oszustwa dla zysku. Oszustwo mieszkaniowe jest popełniane przez kredytobiorców, którzy często z pomocą urzędników ds. Pożyczek lub innego personelu fałszywie przedstawiają lub pomijają istotne szczegóły dotyczące zatrudnienia i dochodu, zadłużenia i kredytu lub wartości i stanu nieruchomości w celu uzyskania lub utrzymania prawa własności do nieruchomości. Oszustwo dla zysku jest popełniane przez profesjonalistów z branży, którzy zniekształcają, przeinaczają lub pomijają istotne szczegóły dotyczące zatrudnienia i dochodów, zadłużenia i kredytu lub stanu nieruchomości ich osobistych lub klientów, w celu maksymalizacji zysków z transakcji pożyczki.

Należy tutaj zauważyć, że oszustwo dla zysku może popełnić każdy specjalista w łańcuchu transakcji pożyczkowych, w tym budowniczy, agent sprzedaży nieruchomości, urzędnik pożyczkowy, pośrednik hipoteczny, doradca kredytowy / zadłużeniowy, rzeczoznawca majątkowy, inspektor majątkowy, ubezpieczenie agent, spółka tytułowa, adwokat i agent depozytowy. Specjaliści z branży mogą również współpracować jako sieć, aby oszukiwać ubezpieczycieli, pożyczkodawców i pożyczkobiorców oraz maksymalizować opłaty i dzielić się zyskami ze wszystkich usług związanych z kredytami hipotecznymi. Działania te motywowane są chęcią uzyskania dodatkowych prowizji od sprzedaży lub po prostu zwiększeniem pozycji inwestycyjnej.

Powszechne programy i oszustwa związane z oszustwami hipotecznymi

Najczęstsze programy oszustw związanych z kredytami hipotecznymi inwestorów to różne rodzaje przerzucania nieruchomości, oszustwa dotyczące najmu i oszustwa związane z kupowaniem słomy.

Przerzucanie nieruchomości na ogół nie jest nielegalne, gdy wiąże się z zakupem domu, jego posiadaniem / naprawą, a następnie odsprzedażą z zyskiem. Z drugiej strony, gdy nieruchomość jest kupowana poniżej rynku i natychmiast sprzedawana z zyskiem za pomocą skorumpowanego rzeczoznawcy, który „weryfikuje”, czy wartość nieruchomości jest faktycznie dwukrotnością pierwotnej kwoty zakupu, wskazuje się na oszustwo hipoteczne.

W przypadku schematu zamiany nieruchomości tego samego dnia, łańcuch własności i wycena są często oszukańcze i obejmują trzy strony – sprzedającego, płetwa i niczego niepodejrzewającego ostatecznego nabywcę. Sprzedawca zawiera umowę z płetwą na zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Flipper zapewnia kupującemu nieuczciwe zobowiązanie do ubezpieczenia tytułu, wskazując flippera jako właściciela (chociaż tak nie jest), a wycena jest dokonywana po zawyżonej cenie, na którą zgodzili się flipper i kupujący końcowy.

Oszustwa związane z obecnością to system stosowany przez inwestorów w celu zakwalifikowania się do wyższych wskaźników wartości kredytu do wartości i niższych kosztów bieżących zakupów, a także niższych oprocentowania kredytów hipotecznych. Oszustwo związane z lokalem ma miejsce, gdy pożyczkobiorca twierdzi, że dom będzie zamieszkiwany przez właściciela, aby uzyskać korzystny status banku, podczas gdy nieruchomość faktycznie pozostanie pusta. Kupujący słomę wykorzystuje lub pozwala komuś wykorzystać swoją tożsamość, zdolność kredytową i dochód w celu uzyskania nieruchomości dla innego kupującego, który może nie kwalifikować się do kredytu hipotecznego (lub kwalifikować się do najlepszych stawek). Kupcy słomy są często wykorzystywani przez inwestorów, dobrowolnie lub nieświadomie, do zatajenia innych form i wielu warstw oszustw.

Najczęstszymi oszustwami związanymi z oszustwami hipotecznymi są kradzież tożsamości i fałszowanie dochodów / aktywów. Kradzież tożsamości ma miejsce, gdy prawdziwy kupujący w nieuczciwy sposób uzyskuje finansowanie, korzystając z niezamierzonych i nieświadomych informacji ofiary, w tym numerów ubezpieczenia społecznego, dat urodzenia i adresów. Kradzież tożsamości do celów hipotecznych może również obejmować skradzione odcinki wypłaty, rejestry bankowe, zeznania podatkowe, W-2 i sfałszowane listy potwierdzające zatrudnienie. Nawet zapisy dotyczące własności nieruchomości mogą zostać sfałszowane, a kredytobiorcy mogą uzyskać fałszywy kredyt hipoteczny na nieruchomości, której nie posiadają ani nie zajmują.

Pożyczka lotnicza a oszustwo związane z wyceną

Najbardziej powszechnymi oszustwami związanymi z oszustwami hipotecznymi w branży są kredyty lotnicze i oszustwa związane z wyceną.

Pożyczka lotnicza to pożyczka otrzymana na nieistniejącą nieruchomość lub dla nieistniejącego pożyczkobiorcy. Grupa profesjonalistów często współpracuje, aby stworzyć fałszywego pożyczkobiorcę i fałszywy łańcuch praw własności oraz uzyskać tytuł i segregator ubezpieczenia majątku. Ponadto łańcuch oszustw może obejmować banki telefoniczne i skrzynki pocztowe do tworzenia fałszywych weryfikacji zatrudnienia, adresów domowych i numerów telefonów pożyczkobiorców. Oszustwo związane z pożyczką lotniczą polega po prostu na przekazaniu sprawcom gotówki, a żadna nieruchomość nie jest nigdy kupowana ani sprzedawana.

Oszustwa związane z wyceną często wymagają współpracy agenta nieruchomości, budowniczego, rzeczoznawcy i pożyczkodawcy, aby zmaksymalizować cenę zakupu i kwotę pożyczki w celu zwiększenia prowizji. Z drugiej strony, skorumpowani rzeczoznawcy często nie doceniają nieruchomości, aby zapewnić innemu inwestorowi możliwość jej zakupu.

Niektóre formy drapieżnych działań pożyczkowych, ratowania przed przejęciem nieruchomości i oszustw związanych z obniżaniem kredytów hipotecznych w dużym stopniu zależą od wyżej wspomnianych praktyk oszustw hipotecznych. Pożyczanie drapieżne zazwyczaj polega na fałszowaniu danych o dochodach pożyczkodawców, aby niedokładnie odzwierciedlały ich zdolność do zaciągania dodatkowego zadłużenia. Takie działania w dużym stopniu przyczyniły się do Wielkiej Recesji.

Zwalczanie oszustw hipotecznych

Nie brakuje przepisów na szczeblu lokalnym, stanowym lub federalnym, które mają na celu ograniczenie oszustw hipotecznych. Stany poczyniły ostatnio duży krok, wymagając licencjonowania urzędników ds. Pożyczek i kontynuowania edukacji. Ponadto agencje nieruchomości, nieruchomości i agencji ubezpieczeniowych są licencjonowane i monitorowane przez agencje rządowe. Wiele stanów wymaga również okresowych audytów działalności i transakcji firm udzielających kredytów hipotecznych w celu monitorowania zgodności.

Organizacje branżowe, takie jak stowarzyszenia bankierów hipotecznych ( MBA ) i krajowe stowarzyszenie brokerów hipotecznych ( NAMB ), mają kodeks postępowania i najlepsze praktyki, które są monitorowane przez rówieśników. Dział ds. Przestępstw Gospodarczych – II FBI monitoruje również skargi i podejrzaną działalność w branży kredytów hipotecznych.

Podsumowanie

Dobra wiadomość jest taka, że ​​możemy ulepszyć rynki poprzez ograniczenie oszustw hipotecznych. Osoby fizyczne muszą określić realistyczne oczekiwania dotyczące zaciągania pożyczek i posiadania domu. Inwestorzy powinni wyznaczyć realistyczne cele zysku. Specjaliści z branży muszą podążać za wyższymi standardami osobistymi i poddawać się odpowiedzialności organizacji rówieśniczej. Rządy muszą ujednolicić prawodawstwo i pogodzić egzekwowanie prawa z aktywnymi dochodzeniami.