Ile spłat kredytu hipotecznego mogę przegapić przed wykluczeniem?
W normalnych okolicznościach liczba spłat kredytu hipotecznego, których możesz przegapić, wynosi cztery, zanim rozpocznie się proces egzekucji, ale zależy to również od wielu czynników, w tym konkretnej polityki pożyczkodawcy i rynku mieszkaniowego.
Jednak podczas pandemii koronawirusa rząd federalny chronił hipoteki ubezpieczone przez Federalny Urząd Mieszkaniowy ( FHA ) lub wspierane przez Fannie Mae lub Freddie Mac przed przejęciem przez 60 dni.1
Kluczowe wnioski
- Chociaż liczba nieodebranych płatności kredytu hipotecznego, które doprowadzą do wykluczenia, może się różnić, zwykle po czterech utraconych płatnościach rozpocznie się wykluczenie.
- Podczas pandemii koronawirusa egzekucje zostały tymczasowo zawieszone na okres do 60 dni.
- Jeśli masz trudności ze spłatą kredytu hipotecznego, najważniejszą rzeczą, jaką możesz zrobić, jest pozostanie w otwartej komunikacji z pożyczkodawcą.
Zasady Twojego pożyczkodawcy
Praktyki i zasady konkretnego pożyczkodawcy wpłyną na to, jak długo możesz wytrzymać bez płacenia, zanim zostaniesz zmuszony do wykluczenia. Jeśli Twój pożyczkodawca ma duży portfel pożyczek o niskim ryzyku, może być łagodniejszy w przypadku braku płatności lub może uwzględniać indywidualnych pożyczkobiorców. Często taki pożyczkodawca wybaczy sporadyczną utratę płatności i może nie zgłosić Twojej sytuacji władzom mieszkaniowym, dopóki nie będziesz nadal tracić kolejnych płatności.
Jeśli jednak pożyczkodawca ma portfel kredytów wysokiego ryzyka, prawdopodobieństwo rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego nawet po zaledwie dwóch nieudanych płatnościach jest większe. Nawet jeśli jesteś pożyczkobiorcą o niskim ryzyku, postępowanie może zostać wszczęte zgodnie z normami ze względu na ogólne ryzyko niewypłacalności puli kredytów hipotecznych posiadanej przez pożyczkodawcę.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Czynniki rynku mieszkaniowego
Ogólny stan lokalnego rynku mieszkaniowego jest kolejnym czynnikiem, który odgrywa rolę w terminach postępowań egzekucyjnych. Jeśli w okolicy lub regionie znajduje się wiele oczekujących na przejęcie nieruchomości, prawdopodobnie będziesz mógł zostać w domu dłużej, ponieważ lokalne władze mieszkaniowe i sądy mogą być zaległe i nie mieć zasobów, aby rozpatrywać tak wiele spraw naraz. W takich sytuacjach zdarzały się przypadki, gdy ludzie przegapili 10 lub więcej miesięcznych płatności, zanim ostatecznie stracili swoje domy.
Jeśli zalegasz z płatnością, osoba obsługująca kredyt hipoteczny powinna wielokrotnie kontaktować się z Tobą, aby spróbować złagodzić sytuację. Zwykle do 36 dnia po ostatniej płatności pożyczkodawca kontaktuje się z Tobą telefonicznie. Do 45 dnia po spóźnieniu się z płatnością, Twój pracownik obsługi kredytu hipotecznego musi skontaktować się z Tobą na piśmie i przekazać informacje dotyczące dostępnych opcji.
Chociaż większość pożyczkodawców i usług nie rozpocznie procesu wykluczenia z powodu pojedynczej nieodebranej płatności, brak nawet jednej spłaty kredytu hipotecznego oznacza, że naruszysz umowę kredytu hipotecznego. Dlatego tak ważne jest, aby komunikować się z pożyczkodawcą, jeśli spóźnisz się z płatnością lub przegapisz płatność.
Typowy harmonogram wykluczenia hipoteki
Chociaż okoliczności i lokalizacja mogą dyktować różnice w harmonogramie przejęcia kredytu hipotecznego, istnieje szablon, jak to zwykle się dzieje:
- Powszechny jest 15-dniowy okres karencji. Jeśli zapłacisz w tym czasie, wszystko jest w porządku. Jeśli nie zapłacisz, a następnie przegapisz kolejną płatność, sprawy się skomplikują. Mogą zostać doliczone opłaty za opóźnienia, a pożyczkodawca może zgłosić Cię do biur informacji kredytowej, co obniży Twoją zdolność kredytową.
- Jeśli przegapisz drugą płatność, będziesz zalegać z płatnością. Jeśli przegapisz drugą spłatę kredytu hipotecznego, prawdopodobnie zobaczysz zmianę w osobie obsługującej hipotekę. Zwykle staje się bardziej asertywny w sposobie, w jaki radzi sobie z tobą. Może to być przerażająca sytuacja, ale nadal możesz być w stanie dojść do porozumienia z pożyczkodawcą. Bez względu na okoliczności, które doprowadziły do utraty spłaty kredytu hipotecznego, należy pamiętać, że firmy hipoteczne chcą, jeśli to możliwe, uzyskać swoje pieniądze bez niechlujnego procesu wykluczenia; jest to dla nich bardziej opłacalne. Oznacza to, że w miarę możliwości chcieliby uzgodnić z Tobą płatność.
- Po 90 dniach, jeśli nie dojdziesz do porozumienia z pożyczkodawcą hipotecznym i przegapisz trzy spłaty kredytu hipotecznego, to jest to poważna sytuacja. Otrzymasz pismo od pożyczkodawcy z informacją, że masz jeszcze 30 dni na zaktualizowanie swojego konta. Jeśli chcesz zostać w domu, musisz porozmawiać z pożyczkodawcą, aby spróbować uniknąć postępowania egzekucyjnego. Zwykle będą oczekiwać pełnej spłaty zadłużonych pieniędzy, ale nadal możesz być w stanie dojść do porozumienia w sprawie płatności.
- Po upływie 30 dni, jeśli nie dokonano płatności i nie osiągnięto porozumienia, rozpoczyna się wykluczenie. W tym momencie masz cztery nieodebrane miesięczne spłaty kredytu hipotecznego.
Przepisy regulujące wykluczenie mogą się różnić w zależności od stanu. W niektórych stanach pożyczkodawcy hipoteczni muszą spotkać się z pożyczkobiorcami, zanim będą mogli złożyć wniosek o przejęcie.
Przepisy dotyczące COVID-19
Zgodnie z nowymi wytycznymi rządu federalnego wszystkie nowe egzekucje zostaną wstrzymane, a trwające egzekucje zostaną zawieszone w przypadku kredytów hipotecznych ubezpieczonych przez FHA. Wykluczenia i eksmisje kredytów hipotecznych wspieranych przez Fannie Mae i Freddie Mac (około dwóch trzecich wszystkich kredytów hipotecznych w USA) są teraz zawieszone do co najmniej 31 marca 2021 r. Z powodu zarządzenia wykonawczego podpisanego przez prezydenta Bidena w sprawie jego pierwszego dzień w biurze.
Właściciele domów, którzy zostali finansowo dotknięci kryzysem koronawirusa, mogą wystąpić ozwłokę w spłacie kredytu hipotecznego, co może obniżyć lub całkowicie zawiesić ich spłaty na okres do jednego roku. Ponadto w tym czasie nie będą naliczane żadne kary ani opłaty za zwłokę, a pożyczkodawcy nie będą zgłaszać biurom kredytowym zaległych płatności w ramach planu restrukturyzacji.6
Podsumowanie
Jeśli grozi Ci wykluczenie, najlepiej jest pozostać w kontakcie z pożyczkodawcą i porozmawiać z nim o swojej sytuacji. Mogą mieć programy, które pomogą Ci utrzymać dom, zwłaszcza jeśli miałeś wpływ finansowy na COVID-19.