Wskaźnik LTV i spłaty kredytu hipotecznego
Przy zakupie domu na oprocentowanie kredytu hipotecznego wpływa kilka czynników. Pożyczkodawcy wezmą pod uwagę Twoją historię kredytową, historię zatrudnienia, oszczędności i aktywa, Twoje dochody oraz stosunek zadłużenia do dochodów.
Innym ważnym czynnikiem jest stosunek kredytu do wartości (LTV). Wskaźnik ten wyraża całkowitą kwotę kredytu hipotecznego jako procent ceny zakupu domu. Wyższy współczynnik LTV oznacza, że na początku pożyczki masz mniej kapitału własnego domu, co przekłada się na wyższe spłaty kredytu hipotecznego każdego miesiąca.
Obliczanie wskaźnika kredytu do wartości
Obliczenie współczynnika LTV jest łatwe. Najprościej jest odjąć swój procent zaliczki od 100%. Możesz też podzielić łączną kwotę kredytu hipotecznego przez cenę zakupu domu.
Załóżmy na przykład, że masz oko na dom za 200 000 $ i możesz odłożyć 10% lub 20 000 $. Kredyt hipoteczny wyniósłby 180 000 USD, co daje stosunek wartości kredytu do wartości na poziomie 90%. To 180 000 ÷ 200 000 USD, czyli 100% – 10%.
Preferowany jest niższy stosunek wartości kredytu do wartości. Konwencjonalni kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj oferują lepsze warunki, gdy LTV nie przekracza 80%.
Konsekwencje dla kupujących dom
Wiele programów pomaga kupującym domy, jeśli ich zaliczka jest niższa niż 20%. Housing Administration Federalna (FHA) zapewnia ubezpieczenie hipotecznych kredytów dokonywanych przez FHA zatwierdzonych kredytodawców. Będzie spłacać pożyczki dla pożyczkobiorców wpłacających 3,5% zaliczki, jeśli ich wynik FICO wynosi co najmniej 580. Pożyczkobiorcy z wynikiem pomiędzy 500 a 579 musieliby obniżyć co najmniej 10%.
Jednak zaciągnięcie kredytu hipotecznego z wysokim wskaźnikiem LTV ma swoje wady. Na początek miesięczna rata będzie wyższa. Wynika to z wyższych spłat kapitału, ale także wyższych rat odsetek od kredytu hipotecznego, których pożyczkodawcy żądają, aby zrekompensować wyższe ryzyko związane z pożyczką. Do wyższych kosztów miesięcznych przyczyniają się również składki za ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Pożyczkobiorcy z wysokimi wskaźnikami LTV są często zobowiązani do płacenia za prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), dopóki nie osiągną poziomu 20% kapitału własnego w swoich domach.
PMI jest obliczany każdego roku jako procent pierwotnej kwoty pożyczki. Wynosi od 0,25% do 2% kredytu (w zależności od wskaźnika LTV i Twojej oceny kredytowej) i jest dodawany do miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Koszty PMI mogą z czasem być znaczne. Zgodnie z ustawą o ochronie właścicieli domów pożyczkobiorcy mogą anulować swoje składki PMI po osiągnięciu 20% kapitału własnego, a pożyczkodawcy są automatycznie zobowiązani do anulowania ich po osiągnięciu 22%.