Definicja obligacji władz mieszkaniowych

Co to są obligacje mieszkaniowe?

Obligacje mieszkaniowe lub obligacje mieszkaniowe są emitowane przez agencje rządowe lub samorządowe w celu finansowania budowy lub remontu tanich mieszkań na wynajem. W ramach niektórych programów dochody z takich obligacji mogą być również wykorzystane do pomocy osobom o niskich dochodach w zakupie domów. Odsetki uzyskane przez inwestorów z obligacji władz mieszkaniowych są zwolnione z podatków federalnych i mogą być również zwolnione z stanowych i lokalnych podatków dochodowych.

Podobnie jak większość obligacji komunalnych, obligacje władz mieszkaniowych były w przeszłości postrzegane jako bardzo bezpieczne inwestycje. W tym przypadku obligacje są wspierane przez rząd federalny, który postrzega je jako środek zachęcający do budowy mieszkań dla osób o niskich dochodach.

Podstawy obligacji komunalnych

Urząd gminy może emitować dług w formie obligacji w celu pozyskania kapitału na finansowanie projektów. Dwa rodzaje obligacji komunalnych to obligacje  obligatoryjne  i  obligacje przychodowe. Spłata odsetek i spłata kapitału z obligacji generalnych (GO) są finansowane z kasy państwowej lub samorządowej. Obligacje te są zabezpieczone pełną wiarą i kredytem władz miejskich, które mogą mieć prawo do podwyższenia podatków w celu wypełnienia zobowiązań płatniczych z tytułu obligacji GO. Z drugiej strony zobowiązania płatnicze w przedziale przychodów są zabezpieczone prognozowanym strumieniem przychodów projektu, dla którego wyemitowano obligację. Jedną z form obligacji przychodowych jest obligacja mieszkaniowa.

Władze stanowe i lokalne emitują obligacje mieszkaniowe, aby sfinansować budowę lub remont tanich mieszkań na wynajem. Oprócz spłaty kapitału obligacji państwo lub gmina musi zapłacić odsetki od pożyczonych pieniędzy. Jako  obligacje na działalność prywatną  (PAB), obligacje mieszkaniowe mogą być emitowane w imieniu kwalifikowanych deweloperów nastawionych na zysk i deweloperów non-profit w celu finansowania projektów mieszkaniowych wielorodzinnych i senioralnych o niskich dochodach. Ponadto dochody z obligacji mieszkaniowych mogą być również emitowane w celu zapewnienia taniego finansowania hipotecznego rodzinom lub osobom o niskich dochodach, aby mogły one kupić dom. Kredyty hipoteczne udzielane w formie obligacji mieszkaniowych są ograniczone do osób kupujących dom po raz pierwszy, którzy zarabiają nie więcej niż średni dochód z obszaru. Ponadto cena domu kupowanego z hipoteką w postaci obligacji mieszkaniowych ograniczona jest do 90% średniej ceny zakupu powierzchni.

Uwagi specjalne

Obligacje mieszkaniowe mają zazwyczaj niskie stopy procentowe i mogą być emitowane jako obligacje na żądanie o stałej lub  zmiennej stopie procentowej  (VRDO). Spłaty kapitału i odsetek obligatariuszom są dokonywane z zastawionych spłat kredytów hipotecznych i zysków z inwestycji – spłaty kredytów hipotecznych dokonywane przez kredytobiorców są pobierane przez powiernika obligacji mieszkaniowej, który inwestuje środki w inwestycje krótkoterminowe do wyznaczonego terminu spłaty odsetki dla obligatariuszy. W efekcie spłata obligacji mieszkaniowych jest zabezpieczona terminową i konsekwentną spłatą odsetek oraz spłatą kwoty głównej hipotek bazowych przez kredytobiorców.

Obligacje mieszkaniowe są korzystne zarówno dla państwa, jak i dla inwestorów prywatnych. Z jednej strony rząd uzyskuje dostęp do dużej ilości taniego finansowania. Z drugiej strony korzyści podatkowe oferowane przez obligacje mieszkaniowe są bardzo atrakcyjne dla osób z górnych przedziałów podatkowych. Dla inwestorów odsetki płacone przez obligacje mieszkaniowe są zwolnione z federalnego, a czasem stanowego podatku dochodowego. Im wyższa krańcowa stopa podatkowa, tym cenniejsze jest zwolnienie z podatku dochodowego od obligacji mieszkaniowych. Chociaż inwestorzy podlegający alternatywnemu minimalnemu podatkowi (AMT) mogą podlegać podatkom, zwolnienie oznacza, że ​​inwestorzy z wysokich federalnych przedziałów podatkowych korzystają z obligacji przychodowych i innych obligacji komunalnych. To zwolnienie z podatku pomaga zrekompensować niskie oprocentowanie obligacji.

Federalne  ulgi podatkowe na mieszkania o niskich dochodach  to kolejne źródło kapitału, które można wykorzystać zamiast obligacji mieszkaniowych lub dodatkowo do nich w celu sfinansowania projektów mieszkaniowych po przystępnych cenach. Kredyty to bezzwrotne federalne ulgi podatkowe na część odsetek od kredytu hipotecznego, które kwalifikujący się nabywcy domu płacą każdego roku.

Przykład obligacji wspólnoty mieszkaniowej

Ponieważ wiążą się one z długiem publicznym, sprzedaż obligacji władz mieszkaniowych czasami wymaga zgody lokalnych wyborców. Na przykład w 2018 roku wyborcy z Kalifornii zatwierdzili głosowanie polegające na sprzedaży 4 miliardów dolarów obligacji władz mieszkaniowych w celu sfinansowania programów dla mieszkańców o niskich dochodach, weteranów i robotników rolnych.