Posiadanie domu jako inwestycja
Posiadanie domu zawsze było częścią amerykańskiego snu. Z tego powodu wiele osób akceptuje posiadanie domu jako właściwą, a nawet obowiązkową czynność, bez uwzględnienia korzyści i ryzyka. Jeśli rozważasz zakup domu, przed podpisaniem umowy na linii przerywanej powinieneś poznać i przejrzeć zalety i wady inwestycji, którą zamierzasz podjąć – tak jak w przypadku każdej decyzji inwestycyjnej.
Kluczowe wnioski
- Jeśli zastanawiasz się nad posiadaniem domu, pamiętaj o zaletach i dokonaj przeglądu wszystkich potencjalnych zagrożeń, na które możesz napotkać, zanim sfinalizujesz transakcję.
- Korzyści z inwestowania w dom obejmują wzrost wartości domu, kapitał własny, ulgi podatkowe i koszty uzyskania przychodu.
- Ryzyko i zastrzeżenia związane z inwestowaniem w dom mogą obejmować wysokie koszty początkowe, amortyzację i brak płynności.
Atrakcyjna inwestycja długoterminowa
Uznanie oznacza wzrost wartości domu w czasie. Ceny nieruchomości mają charakter cykliczny, a właściciele domów nie powinni spodziewać się drastycznego wzrostu wartości nieruchomości w perspektywie krótkoterminowej. Ale jeśli zostaniesz w domu wystarczająco długo, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie sprzedać swój dom z zyskiem z powodu uznania później w przyszłości.
W rzeczywistości zakup domu jest jedną z najlepszych długoterminowych inwestycji, jakie możesz poczynić. Pomimo dramatycznych spadków, takich jak zwrot z inwestycji (ROI), który zapewnia również miejsce do życia.
Nieruchomości cenione są przede wszystkim ze względu na grunt, na którym znajduje się dom, podczas gdy faktyczna struktura z czasem traci na wartości. Zatem wyrażenie „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” to nie tylko slogan dotyczący nieruchomości, ale bardzo ważna kwestia przy zakupie domu. Sąsiedztwo z udogodnieniami, które przynosi – dzielnice szkolne, parki, stan dróg itp. – oraz miasto, w którym znajduje się dom, mają wpływ na wartość nieruchomości.
Rozważmy dom, który jest zniszczony i zrujnowany do tego stopnia, że nie nadaje się do zamieszkania. Ziemia pod domem może nadal być warta znaczną kwotę – w tym przypadku więcej niż rezydencja. Sprzedawca może rozważyć sprzedaż takiego, jaki jest (z nienaruszoną konstrukcją) lub wydać trochę więcej, aby samodzielnie wyburzyć dom i sprzedać ziemię po wyższej cenie.
Budowanie kapitału
Kapitał własny domu to różnica między kwotą, jaką nadal jesteś winien z tytułu kredytu hipotecznego, a ceną rynkową lub wartością domu. Wartość domu i jego aprecjację można rozpatrywać łącznie. Jak wspomniano powyżej, wartość rynkowa Twojego domu prawdopodobnie z czasem wzrośnie.
Twój kapitał rośnie również w miarę spłacania kredytu hipotecznego, przy czym mniej płatności idzie na odsetki, a więcej na obniżenie salda pożyczki.
Aprecjacja to zmiana wartości twojego domu w czasie, podczas gdy kapitał własny domu to różnica między saldem twojego kredytu hipotecznego a wartością rynkową twojego domu.
Budowanie kapitału zajmuje trochę czasu, ponieważ obniżenie salda kapitału należnego z tytułu kredytu hipotecznego zajmuje trochę czasu – chyba że, oczywiście, wpłacasz dużą zaliczkę lub regularne przedpłaty.
Jedną rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że długość czasu posiadania domu jest dużym czynnikiem wpływającym na wielkość kapitału własnego, który budujesz i uznanie, które możesz sobie uświadomić. Im dłużej je zachowasz, tym więcej zdobędziesz.
Spłacając swój kredyt hipoteczny i zmniejszając kwotę, którą jesteś winien, nie zdając sobie z tego sprawy, oszczędzasz, ponieważ wartość Twojego domu rośnie – podobnie jak wartość Twojego konta oszczędnościowego rośnie wraz z odsetkami. Sprzedając, prawdopodobnie odzyskasz każdego zapłaconego dolara, a nawet więcej, zakładając, że zostaniesz w domu wystarczająco długo. Z biegiem czasu średni zwrot z Twoich oszczędności wynoszący 6% ( stopa procentowa ) powinien z nadwyżką pokryć Twoje wydatki.
Kolejną zaletą jest to, że kapitał własny zapewnia elastyczność w uzyskaniu pożyczki, która jest powiązana z kwotą kapitału własnego domu. Wielu inwestorów jednocześnie śledzi wartość kapitału własnego i wzrost wartości domu. Jeśli inwestor uważa, że wartość jego domu znacznie się zwiększa, może odłożyć pożyczkę pod zastaw domu, aby mieć lepszą okazję do zrozumienia wzrostu wartości sprzedającego.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lubDepartamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Podczas gdy spłata kredytu hipotecznego działa tak samo bez względu na to, gdzie mieszkasz, wzrost wartości rynkowej różni się w zależności od lokalizacji. Według wskaźnika cen domów (HPI) Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) ceny nieruchomości wzrosły średnio o 32,88% w okresie pięciu lat kończącym się 31 grudnia 2019 r. W Stanach Zjednoczonych ogółem. Jednak ceny w segmencie spisu środkowoatlantyckiego wzrosły tylko o 23,21%, a w podziale spisu na Pacyfiku średnio o 40,39%.
Aby zobaczyć, jak może to wpłynąć na ceny, w których planujesz kupić, zapoznaj się z pełnym wykresem FHFA poniżej:
Źródło: Indeks FHFA US House Cena – 3Q 2019.
Wyłączenie zysków kapitałowych
W końcu sprzedasz swój dom. Kiedy to zrobisz, prawo pozwala ci zatrzymać zyski i nie płacić podatków od zysków kapitałowych. Cóż, niekonieczniewszystkie zyski. Internal Revenue Service (IRS) zezwala na wolny od podatku zysk w wysokości do 250 000 USD dla właścicieli domów jednoosobowych i 500 000 USD dla par małżeńskich – tylko w przypadku Twojego głównego miejsca zamieszkania, a nie w przypadku drugiego domu lub nieruchomości wakacyjnej.
Aby zakwalifikować się do tego wykluczenia, musisz spełnić kilka wymagań. Musisz być właścicielem domu przez co najmniej dwa lata – 24 miesiące – w ciągu ostatnich pięciu lat do daty zamknięcia. Wymóg zamieszkania mówi, że powinieneś mieszkać w domu przez co najmniej dwa lata w okresie pięciu lat poprzedzających sprzedaż. Ostatni wymóg, wymaganie dotyczące retrospekcji, określa, że sprzedaż innego podstawowego miejsca zamieszkania nie przyniosła korzyści w ciągu dwóch lat poprzedzających ostatnią sprzedaż.
Potrącenia podatkowe
Po docenieniu, najczęściej wymienianą korzyścią z posiadania domu są ulgi podatkowe lub oszczędności. Kupując dom, możesz odliczyć część wydatków związanych z jego posiadaniem z podatków, które płacisz rządowi. Obejmuje to odsetki od kredytu hipotecznego zarówno od głównego miejsca zamieszkania, jak i od drugiego domu, które mogą wynosić tysiące dolarów rocznie.
Odsetki od pożyczekpod zastawdomu lublinii kredytowych pod zastaw domu (HELOC) są również odliczane, jeśli fundusze są wykorzystywane do znacznego ulepszenia domu. Możesz również odliczyć do 10 000 USD z podatków stanowych i lokalnych (SALT), w tym podatku od nieruchomości.
Skutki ustawy o cięciach podatkowych i zatrudnieniu
Ustawa ocięciach podatkowych i zatrudnieniu wprowadziła istotne zmiany w częściach kodeksu podatkowego, które dotyczą właścicieli domów. O ile przyszły Kongres nie zmieni prawa, wszystkie przepisy wygasną po 31 grudnia 2025 r. Ale na razie zmiany w tym prawie zmniejszyły wartość posiadania domu.
Prawo ogranicza odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego do 750 000 USD całkowitego zadłużenia hipotecznego, w tym za pierwszy i drugi dom oraz wszelkie pożyczki pod zastaw domu lub pożyczki HELOC. Jednak wyższe ograniczenie zadłużenia hipotecznego w wysokości 1 mln USD nadal obowiązuje w przypadku zadłużenia zaciągniętego przed 16 grudnia 2017 r.
Prawo wyznaczyło również limit odliczenia SALT na 10 000 USD. Inne nowe przepisy obejmują ograniczenia dotyczące zgłaszania strat w postaci ofiar, z wyjątkiem katastrof zadeklarowanych przez władze federalne. Odliczenie kosztów przeprowadzki już nie istnieje, z wyjątkiem przeprowadzki w czynnej służbie wojskowej w celu podjęcia pracy.
Wszystkie te zmiany obniżyły wartość posiadania domu – w tym fakt, że przy prawie podwojeniu standardowego odpisu (kolejna cecha ustawy) mniej osób będzie miało wystarczającą ilość odliczeń, aby złożyć załącznik A zamiast potrącenia standardowego.
Fakt, że kwalifikujesz się do odliczenia podatku, nie oznacza więc, że będzie on dla Ciebie przydatny. Poważne ograniczenie odliczenia SALT będzie szczególnie niekorzystne w obniżaniu dostępnych odliczeń dla osób mieszkających w stanach o wysokim opodatkowaniu.
Wysokie koszty początkowe
Koszt inwestycji w dom może być wysoki – wydatki to coś więcej niż cena sprzedaży nieruchomości i oprocentowanie kredytu hipotecznego. Na początek możesz spodziewać się, że zapłacisz od 2% do 5% ceny zakupu w kosztach zamknięcia. Niektóre z najczęstszych kosztów zamknięcia obejmują opłatę za złożenie wniosku, opłatę za wycenę, opłaty adwokackie, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, kontrolę domu, składkę na ubezpieczenie domu pierwszego roku, wyszukiwanie tytułu, ubezpieczenie tytułu, punkty (odsetki z góry), opłatę początkową, rejestrację opłaty i opłata za ankietę.
Eksperci twierdzą, że aby odzyskać te koszty, należy zaplanować pozostanie w domu przez co najmniej pięć lat.
Potencjalna amortyzacja
Nie wszystkie domy zyskują na wartości. Kryzys mieszkaniowy 2008 spowodowało w wielu domów pod wodą, co oznacza, ze względu na kredyt hipoteczny więcej niż dom jest wart. Nie trzeba kryzysu mieszkaniowego, aby ceny domów uległy stagnacji lub spadły. Regionalne lub lokalne warunki gospodarcze mogą skutkować wartościami domów, które nie nadążają za inflacją.
Pamiętaj też, że faktyczna struktura, w której żyjesz, będzie z czasem tracić na wartości. Może to być wynikiem zużycia nieruchomości lub braku konserwacji i napraw.
Duma i odpowiedzialność finansowa
Jedną z często wymienianych korzyści z posiadania domu jest wiedza, że jesteś właścicielem swojego małego zakątka świata. Możesz dostosować swój dom, przebudować, pomalować i udekorować bez potrzeby uzyskania pozwolenia od właściciela.
Własność wiąże się jednak z obowiązkami. Musisz spłacić kredyt hipoteczny lub zaryzykować utratę domu i zbudowanego kapitału. Za konserwację i utrzymanie odpowiada użytkownik. Nie możesz zadzwonić do wynajmującego o 2:00 w celu naprawy nieszczelnej rury wodociągowej. Jeśli dach jest uszkodzony, musisz go naprawić – lub zlecić naprawę – samemu. Koszenie trawnika, odśnieżanie, ubezpieczenie domu i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej – wszystko to spada na Ciebie.
Brak płynności
W przeciwieństwie do zapasów, które można sprzedać w ciągu kilku dni, domy zazwyczaj rozładowują się znacznie dłużej. Fakt, że możesz mieć dostęp do 500 000 USD w zyskach kapitałowych wolnych od podatku, nie oznacza, że masz łatwy dostęp. W międzyczasie nadal musisz spłacać kredyt hipoteczny i utrzymywać dom do czasu jego sprzedaży.
Podsumowanie
Dom to inwestycja, która wiąże się z wieloma korzyściami inwestycyjnymi, ale także z ryzykiem, co sprawia, że nie jest to inwestycja dla każdego. Ważne jest zestawienie korzyści inwestycyjnych z ryzykiem. Racjonalne porównanie zalet i wad może pomóc Ci zdecydować, czy zainwestować pieniądze w inwestycję w dom, czy też potencjalnie znaleźć lepsze zwroty w innym miejscu.