Definicja pożyczki o wysokim współczynniku
Co to jest pożyczka o wysokim współczynniku?
Pożyczka o wysokim wskaźniku to pożyczka, w przypadku której wartość pożyczki jest wysoka w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Kredyty hipoteczne o wysokich wskaźnikach kredytowych mają wartość kredytu zbliżoną do 100% wartości nieruchomości. Kredyt o wysokim współczynniku może zostać zatwierdzony dla pożyczkobiorcy, który nie jest w stanie uiścić dużej zaliczki.
W przypadku kredytów hipotecznych kredyt o wysokim współczynniku zwykle oznacza, że wartość kredytu przekracza 80% wartości nieruchomości. Obliczenie to nazywa się współczynnikiem kredytu do wartości (LTV), który jest oceną ryzyka kredytowego, z którego korzystają instytucje finansowe przed zatwierdzeniem kredytu hipotecznego.
Kluczowe wnioski
- Pożyczka o wysokim wskaźniku to pożyczka, w przypadku której wartość pożyczki jest wysoka w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
- Kredyty hipoteczne o wysokich wskaźnikach kredytowych mają wartość kredytu zbliżoną do 100% wartości nieruchomości.
- Kredyt o wysokim wskaźniku zwykle oznacza, że wartość kredytu przekracza 80% wartości nieruchomości. Obliczenie to nazywa się współczynnikiem kredytu do wartości (LTV).
Wzór na pożyczkę o wysokim współczynniku oprocentowania przy LTV
Chociaż nie ma konkretnego wzoru na obliczanie pożyczki o wysokim współczynniku, inwestorzy powinni najpierw obliczyć stosunek wartości kredytu do wartości w ich sytuacji, aby określić, czy pożyczka przekracza próg 80% LTV.
Jak obliczyć pożyczkę o wysokim współczynniku przy użyciu LTV
- Wskaźnik LTV oblicza się poprzez podzielenie pożyczonej kwoty przez oszacowaną wartość nieruchomości.
- Pomnóż wynik przez 100, aby wyrazić go jako wartość procentową.
- Jeżeli wartość pożyczki po dokonaniu przedpłaty przekracza 80% LTV, pożyczka jest uznawana za pożyczkę o wysokim wskaźniku.
Co mówi Ci pożyczka o wysokim współczynniku?
Kredytodawcy i dostawcy usług finansowych używają wskaźnika LTV do pomiaru poziomu ryzyka związanego z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jeśli pożyczkobiorca nie może dokonać znacznej przedpłaty, w wyniku czego wartość pożyczki zbliża się do wartości szacowanej wartości nieruchomości, zostanie uznana za pożyczkę o wysokim wskaźniku. Innymi słowy, gdy wartość pożyczki zbliża się do 100% wartości nieruchomości, pożyczkodawcy mogą uznać pożyczkę za zbyt ryzykowną i odrzucić wniosek.
Pożyczkodawca jest narażony na ryzyko niewypłacalności pożyczkobiorcy, zwłaszcza jeśli LTV jest zbyt wysokie. Bank może nie być w stanie sprzedać nieruchomości w celu pokrycia kwoty pożyczki udzielonej pożyczkobiorcy, który nie wywiązuje się ze spłaty. Taki scenariusz może łatwo wystąpić w przypadku spowolnienia gospodarczego, gdy wartość nieruchomości mieszkaniowych zazwyczaj spada. Jeśli pożyczka udzielona pożyczkobiorcy przekracza wartość nieruchomości, mówi się, że pożyczka jest pod wodą. Jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego, bank straci pieniądze, gdy zdecyduje się sprzedać nieruchomość za kwotę niższą niż pozostające do spłaty saldo kredytu hipotecznego. Banki monitorują LTV, aby zapobiec takiej stracie.
W rezultacie większość kredytów mieszkaniowych o wysokim współczynniku procentowym wymaga jakiejś formy ubezpieczenia w celu ochrony pożyczkodawcy. Ubezpieczenie to nazywane jest prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI), które pożyczkobiorca musiałby wykupić osobno, aby chronić pożyczkodawcę.
Historia pożyczek o wysokim współczynniku
Aż do lat dwudziestych XX wieku ludzie kupowali domy nie idąc do banku, ale oszczędzając własne pieniądze, dopóki nie starczyło ich na co najmniej kawałek ziemi lub działkę z domem. Potem pojawiła się firma budowlano-pożyczkowa, która pożyczała ludziom pieniądze na zakup domu, a następnie spłacała je w ratach przez wiele lat. Nawet wtedy pożyczki były zazwyczaj na połowę wartości domu lub mniej.
Pod koniec lat dwudziestych banki udzielały kredytów o wysokim współczynniku oprocentowania do 80% wartości domu. Powstały prywatne ubezpieczenia hipoteczne, aby chronić banki, ale wszystko to minęło w latach trzydziestych XX wieku, kiedy bezrobotni przestali dokonywać płatności, a banki i firmy PMI również upadły.
Kongres uchwalił Korporację Kredytową Właścicieli Domu, która zaczęła gwarantować kredyty hipoteczne, a wskaźniki spadły do 15%. Później, za pośrednictwem Federalnej Administracji Mieszkaniowej i innych agencji, zaliczki spadły do niskich jednocyfrowych, a nawet do 0%, aby zachęcić do posiadania domu.
System ten prosperował do około 2007-2008, kiedy doszło do kryzysu hipotecznego w 2008 roku. Gwałtowny wzrost kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, który stał się niewypłacalny począwszy od 2007 r., Przyczynił się do najpoważniejszej recesji od dziesięcioleci. Boom mieszkaniowy w połowie 2000 roku – w połączeniu z wówczas niskimi stopami procentowymi – skłonił wielu pożyczkodawców do oferowania kredytów mieszkaniowych osobom o słabych kredytach. Po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości wielu kredytobiorców nie było w stanie spłacić swoich kredytów hipotecznych typu subprime.
Oferowane pożyczki o wysokim wskaźniku
Federal Housing Administration oferuje programy dzięki którym kredytobiorcy mogą uzyskać pożyczki FHA z LTV do wysokości 96,5%. Innymi słowy, program wymaga przedpłaty w wysokości 3,5%. Jednak program wymaga minimalnej oceny kredytowej, aby uzyskać zgodę na pożyczkę o wysokim współczynniku. Istnieją inne oferty, w których niższa ocena kredytowa jest dozwolona z 10% przedpłatą.
Pożyczki FHA wymagają również składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP). Możesz jednak refinansować, gdy LTV spadnie poniżej 80%, a pożyczka przestanie być uznawana za pożyczkę o wysokim wskaźniku, co wyeliminuje ubezpieczenie.
Przykład pożyczki o wysokim współczynniku
Powiedzmy, że pożyczkobiorca planuje kupić dom, którego szacunkowa wartość wynosi 100 000 USD. Pożyczkobiorca wpłaca zaliczkę w wysokości 10 000 USD , a pozostałe 90 000 USD zostanie pożyczone. Rezultatem jest stosunek wartości kredytu do wartości 90% lub (90 000/100 000), co byłoby uznawane za kredyt o wysokim wskaźniku.
Różnica między pożyczkami o wysokim współczynniku a pożyczkami pod zastaw domu
Kredyt equity jest domem-kapitałowe rata kredytu lub drugiego kredytu hipotecznego, który pozwala właścicielom pożyczyć od swojego kapitału w ich rezydencji. Kredyt oparty jest na różnicy między kapitałem własnym właściciela domu a aktualną wartością rynkową domu.
Pożyczka pod zastaw domu jest przeznaczona dla tych pożyczkobiorców, którzy mają już kredyt hipoteczny i spłacili część salda kredytu hipotecznego, a wartość nieruchomości przekracza saldo kredytu. Innymi słowy, pożyczka pod zastaw domu umożliwia właścicielom domów pożyczanie na podstawie kapitału własnego domu. Z drugiej strony, pożyczka o wysokim współczynniku może mieć wartość pożyczki zbliżoną do 100% wartości nieruchomości.
Ograniczenia w korzystaniu z pożyczki o wysokim współczynniku
Pożyczki o wysokim współczynniku oprocentowania mogą mieć wyższe stopy procentowe, zwłaszcza jeśli pożyczkobiorcy mają niską zdolność kredytową. Twoja ocena kredytowa to wartość liczbowa, która reprezentuje twoją zdolność do spłaty długu i pokazuje pożyczkodawcom, jakie jest ryzyko, że nie wywiążesz się ze spłaty. Jeśli Twój wynik jest niski, Twoje oprocentowanie będzie prawdopodobnie wyższe.