Opłaty gwarancyjne
Co to są opłaty gwarancyjne?
Termin opłata gwarancyjna odnosi się do kwoty pieniędzy zapłaconej wystawcy papieru wartościowego zabezpieczonego hipoteką (MBS) przez posiadacza. Opłata ta pomaga emitentowi pokryć koszty administracyjne i wydatki związane z zabezpieczeniem, a także ogranicza wszelkie ryzyko lub straty, które mogą powstać, jeśli którykolwiek z kredytów hipotecznych stanowiących podstawę do niewykonania zobowiązania. Opłaty gwarancyjne, zwane również opłatami g, odnoszą się również do opłat uiszczanych przez kredytodawcę hipotecznego poręczycielowi za świadczone usługi.
Kluczowe wnioski
- Opłata gwarancyjna to kwota wypłacona wystawcy papieru wartościowego zabezpieczonego hipoteką.
- Opłaty te pomagają emitentowi pokryć koszty administracyjne i inne wydatki, a także zmniejszyć ryzyko i potencjalną stratę w przypadku niewywiązania się ze spłaty kredytów hipotecznych.
- G-prowizje są również naliczane przez innych poręczycieli za wykonane usługi.
- Opłaty mogą stanowić procent wartości aktywów lub stałą kwotę.
Zrozumienie opłat gwarancyjnych
Wystawcy dostawców papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS), takich jak Freddie Mac, Ginnie Mae i Fannie Mae, pobierają od pożyczkodawców opłaty gwarancyjne za utworzenie, obsługę i raportowanie aktywów, a także za gwarancję, że dostawca uzupełni go w celu pewność, że spłata kwoty głównej i odsetek nastąpi, nawet jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań. Chociaż opłata jest zwykle pewnym procentem wartości aktywów, emitent może również pobierać stałą kwotę. Ta gwarancja płatności jest głównym składnikiem opłat gwarancyjnych.
Dostawcy tacy jak Fannie, Freddie i Ginnie pomagają bankom, kupując kredyty hipoteczne od firm hipotecznych, banków komercyjnych, spółdzielczych kas pożyczkowych, agregatorów i tak dalej. W większości przypadków te finansowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSE) płacą za te kredyty hipoteczne, zwracając je inicjatorom w formie sekurytyzowanych MBS, które odbiorca może następnie sprzedać lub zatrzymać. Opłata gwarancyjna wbudowana w MBS jest generatorem przychodów dla dostawcy MBS i jest w idealnym przypadku wystarczająca dla wszystkich produktów, aby pokryć indywidualne niespłacanie kredytów hipotecznych.
Opłaty gwarancyjne składają się przede wszystkim z gwarancji kredytowej udzielanej ostatecznemu właścicielowi MBS, ale obejmują również koszty zarządzania i administrowania sekurytyzowanymi pulami hipotecznymi, raportowania o MBS inwestorom i Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) i inne zadania back-office.
Chociaż opłaty te są często określane jako rodzaj ubezpieczenia papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, obejmują one również inne usługi, o których wspomniano. Na przykład bank może pobrać opłatę g od okaziciela banknotu lub składnika aktywów w celu udzielenia gwarancji. Mogą również pobierać opłaty gwarancyjne jako część oprocentowania kredytu hipotecznego. W przeciwieństwie do innych opłat z góry – opłat za dokumenty i opłat za udzielenie kredytu – opłaty te są nakładane przez cały okres trwania pożyczki.
Kredytodawcy mogą pobierać opłaty gwarancyjne jako część oprocentowania kredytu hipotecznego.
Uwagi specjalne
Opłaty gwarancyjne są ustalane w zależności od zdolności kredytowej i wielkości bazowej puli kredytów hipotecznych. Przed krachem kredytów hipotecznych i kryzysem finansowym opłaty gwarancyjne stanowiły niewielkie odliczenie w wysokości 15–25 punktów bazowych. W zamian za tę niewielką opłatę, inicjator kredytu hipotecznego otrzymał aktywa przeznaczone na sprzedaż, jednocześnie usuwając pożyczkę z ksiąg, aby zwolnić więcej kredytu. Była to doskonała oferta dla pożyczkodawców, ponieważ dostawcy MBS polegali na informacjach od pożyczkodawców przy ustalaniu opłat gwarancyjnych. Banki skorzystały z okazji, aby przesunąć granice tego, komu można rozsądnie udzielić kredytu hipotecznego, co doprowadziło do pożyczek NINJA i ogólnego zakłócenia rynku. Niestety opłaty gwarancyjne nie zostały dostosowane, aby odzwierciedlić tę rzeczywistość, co doprowadziło do ogromnego krachu hipotecznego, w wyniku którego rząd USA musiał ostatecznie wykupić dostawców MBS, ponieważ ich opłaty gwarancyjne były niewystarczające do pokrycia prawdziwej odpowiedzialności.
Opłaty gwarancyjne gwałtownie wzrosły od czasu kryzysu finansowego i Wielkiej Recesji. W porównaniu ze średnimi od 15 do 25 punktów bazowych przed stopniem, średnia po stopieniu jest ponad dwukrotnie większa. Federal Housing Finance Agency i (FHFA) zapewnia roczną analizę opłat gwarancyjnych stosowanych przez Freddie i Fannie. FHFA podał średnią opłatę gwarancyjną w wysokości 61 punktów bazowych od 30-letniej pożyczki hipotecznej o stałym oprocentowaniu udzielonej w 2016 r. Chociaż opłaty gwarancyjne generalnie nie są przedmiotem szczególnej uwagi poza grupami lobbingowymi branży hipotecznej, podejmowano próby polityczne zarząd podwyższy o dodatkowe 10 punktów bazowych za pośrednictwem FHFA, aby zmniejszyć przyszłe ryzyko dla amerykańskich podatników. Te proponowane podwyżki zostały zawieszone przed wdrożeniem.