Mnożnik dochodu brutto
Co to jest mnożnik dochodu brutto?
Mnożnik dochodu brutto (GIM) to przybliżona miara wartości nieruchomości inwestycyjnej. Oblicza się go, dzieląc cenę sprzedaży nieruchomości przez jej roczny dochód z najmu brutto. Inwestorzy mogą korzystać z GIM – wraz z innymi metodami, takimi jak stopa kapitalizacji ( stopa kapitalizacji ) i metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych – do wyceny nieruchomości komercyjnych, takich jak centra handlowe i kompleksy mieszkaniowe.
Kluczowe wnioski
- Mnożnik dochodu brutto to przybliżona miara wartości nieruchomości inwestycyjnej.
- GIM oblicza się, dzieląc cenę sprzedaży nieruchomości przez jej roczny dochód z najmu brutto.
- Inwestorzy nie powinni używać GIM jako jedynej miary wyceny, ponieważ nie uwzględnia ona kosztów operacyjnych nieruchomości dochodowej.
Zrozumienie mnożnika dochodu brutto
Wycena nieruchomości inwestycyjnej jest ważna dla każdego inwestora przed podpisaniem umowy nieruchomości. Ale w przeciwieństwie do innych inwestycji – takich jak akcje – nie ma na to prostego sposobu. Wielu profesjonalnych inwestorów w nieruchomości uważa, że dochód generowany przez nieruchomość jest znacznie ważniejszy niż jej aprecjacja.
Mnożnik dochodu brutto jest miernikiem szeroko stosowanym w branży nieruchomości. Może być używany przez inwestorów i specjalistów od nieruchomości, aby z grubsza określić, czy cena wywoławcza nieruchomości jest dobra – podobnie jak stosunek ceny do zysków (P / E) może być użyty do wyceny spółek na giełdzie.
Pomnożenie GIM przez roczny dochód brutto nieruchomości daje wartość nieruchomości lub cenę, za którą powinna zostać sprzedana. Niski mnożnik dochodu brutto oznacza, że nieruchomość może być bardziej atrakcyjną inwestycją, ponieważ generowany przez nią dochód brutto jest znacznie wyższy niż jej wartość rynkowa.
Uwagi specjalne
Mnożnik dochodu brutto to dobra ogólna miara dotycząca nieruchomości. Istnieją jednak ograniczenia, ponieważ nie bierze pod uwagę różnych czynników, w tym kosztów eksploatacji nieruchomości, w tym kosztów mediów, podatków, konserwacji i wolnych miejsc pracy. Z tego samego powodu inwestorzy nie powinni wykorzystywać GIM jako sposobu na porównanie potencjalnej nieruchomości inwestycyjnej z inną, podobną. Aby dokonać dokładniejszego porównania dwóch lub więcej nieruchomości, inwestorzy powinni zastosować mnożnik dochodu netto (NIM). NIM uwzględnia zarówno dochód, jak i koszty operacyjne każdej nieruchomości.
Użyj mnożnika dochodu netto, aby porównać dwie lub więcej nieruchomości.
Wady metody mnożnika dochodu brutto
GIM to doskonały punkt wyjścia dla inwestorów do wyceny potencjalnych inwestycji w nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ jest łatwy do obliczenia i zapewnia przybliżony obraz tego, co zakup nieruchomości może oznaczać dla kupującego. Mnożnik dochodu brutto nie jest praktycznym modelem wyceny, ale oferuje punkt wyjścia na koniec koperty. Ale, jak wspomniano powyżej, istnieją ograniczenia i kilka kluczowych wad, które należy wziąć pod uwagę, używając tej liczby jako sposobu wyceny nieruchomości inwestycyjnych.
Naturalny argument przeciwko metodzie mnożnikowej pojawia się, ponieważ jest to dość prymitywna technika wyceny. Ponieważ zmiany stóp procentowych – które wpływają na stopy dyskontowe w obliczeniach wartości pieniądza w czasie – źródła, przychody i wydatki nie są wyraźnie brane pod uwagę.
Inne wady to:
- Metoda GIM zakłada jednorodność właściwości w podobnych klasach. Praktycy wiedzą z doświadczenia, że wskaźniki kosztów pomiędzy podobnymi nieruchomościami często różnią się w wyniku takich czynników, jak odroczona konserwacja, wiek nieruchomości oraz jakość zarządcy.
- GIM szacuje wartość na podstawie dochodu brutto, a nie dochodu operacyjnego netto (NOI), podczas gdy nieruchomość jest kupowana głównie na podstawie jej możliwości zarobkowej netto. Jest całkowicie możliwe, że dwie nieruchomości mogą mieć ten sam NOI, mimo że ich dochody brutto znacznie się różnią. Dlatego metoda GIM może być łatwo nadużywana przez tych, którzy nie doceniają jej ograniczeń.
- GIM nie uwzględnia pozostałego okresu ekonomicznego porównywalnych nieruchomości. Ignorując pozostały okres życia ekonomicznego, praktykujący może przypisać równe wartości nowej nieruchomości i nieruchomości sprzed 50 lat – zakładając, że generują one równe dochody.
Przykład obliczenia mnożnika dochodu brutto
Oceniany obiekt ma efektywny dochód brutto w wysokości 50 000 USD. Dostępna jest porównywalna sprzedaż z efektywnym dochodem w wysokości 56 000 USD i wartością sprzedaży 392 000 USD (w rzeczywistości szukalibyśmy wielu porównywalnych, aby ulepszyć analizę).
Nasz GIM wyniósłby 392 000 ÷ 56 000 $ = 7.
To porównywalne albo zarys jak to jest często nazywany w praktyce sprzedawanych przez siedem razy (7x) jego skuteczne brutto. Używając tego mnożnika, widzimy, że ta nieruchomość ma wartość kapitału 350 000 USD. Można to znaleźć za pomocą następującego wzoru:
V = GIM x EGI
7 x 50 000 USD = 350 000 USD.