Uzyskanie kredytu hipotecznego a wypłata gotówki: jaka jest różnica?

Uzyskanie kredytu hipotecznego a wypłata gotówki za nieruchomość inwestycyjną: przegląd

Krach na rynku nieruchomości całkowicie zrewolucjonizował amerykański rynek kredytów hipotecznych. Częścią tego rozwoju były ostrzejsze ograniczenia w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych, w połączeniu z dużą liczbą nowo dostępnych domów na sprzedaż. To z kolei pozwoliło niektórym inwestorom na zakup drugich nieruchomości w celach inwestycyjnych i pod wynajem.

Istnieją dwie główne szkoły myślenia, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości i jak do nich podejść: jedna uważa, że ​​rozsądniej jest zapłacić całą gotówkę za drugi dom, podczas gdy druga strona uważa, że ​​jest to lewarowane w drugim – a nawet trzecim lub czwartym. własność – jest o wiele bardziej dochodowa. Poniżej znajdują się przypadki dla obu.

Uzyskanie kredytu hipotecznego

Ta debata jest szeroko omawiana w Internecie, a kilka witryn z wiadomościami finansowymi i blogów stwierdza, że ​​wykorzystanie dźwigni finansowej ma większy sens przy zakupie nieruchomości inwestycyjnych. Na przykład  Ali Boone z BiggerPockets.com twierdzi, że zwroty są wyższe, a ryzyko mniejsze przy korzystaniu z tego typu inwestycji. Logika jest taka, że ​​jeśli wartość nieruchomości wzrośnie, inwestor odłoży mniej, ale może otrzymać znacznie więcej niż pierwotny kapitał.

Na przykład, załóżmy, że odłożyłeś 15% na dom za 500 000 $. Twoja początkowa inwestycja wyniosłaby wtedy 75 000 USD. Dwa lata później, jeśli wartość tego domu wzrośnie do 650 000 $, możesz sprzedać i otrzymać znacznie więcej niż początkowe 75 000 $. W tym scenariuszu Twoja główna inwestycja  w wysokości 75 000 USD zostanie zwrócona plus dodatkowe 75 000 USD. W takim przypadku zaryzykowałbyś znacznie mniej niż inwestor kupujący gotówkę w tej sytuacji, a mimo to osiągnąłbyś znaczny zysk.

Pomnóż tę formułę i strategię przez trzy lub cztery nieruchomości, a sprytny inwestor może odnieść spory zysk. Inwestor lewarowany ma więcej możliwości niż jego odpowiednik kupujący gotówkę w tego typu sytuacjach. Nabywcy za gotówkę często kupują dom od razu za większość pieniędzy, które mają do zainwestowania. W przeciwieństwie do tego inwestor lewarowany może zdywersyfikować alokację tych pieniędzy do kilku różnych nieruchomości, zwiększając w ten sposób swoją stopę zwrotu w dłuższej perspektywie.

Ryzyko lewarowania

Podejmowanie każdego rodzaju inwestycji wiąże się z nieodłącznym ryzykiem – zwłaszcza w obliczu niepewności na rynku mieszkaniowym. Przede wszystkim dywersyfikacja pieniądza w ramach nieruchomości inwestycyjnych to podejście, które powinien poważnie rozważyć tylko dobrze poinformowany inwestor. Dokładne zrozumienie aktualnych warunków ekonomicznych, ogólnej kondycji rynku mieszkaniowego oraz obszaru, na którym się kupujesz, jest konieczne.

Chociaż zaciągnięcie pożyczki na zakup nieruchomości inwestycyjnej ma kilka zalet, sytuacja może się nie udać. Załóżmy, że wartość każdej wynajmowanej nieruchomości gwałtownie straciła na wartości. Inwestor lewarowany jest teraz winien znacznie więcej, niż kiedykolwiek odłożył. Gdybyś choć trochę zawiódł rynek, mógłbyś bardzo stracić, szczególnie z kilkoma nieruchomościami w Twoim portfelu.

Chociaż zaletą jest to, że bank z pewnością straci więcej niż Ty, może to poważnie wpłynąć na twoją zdolność kredytową. Potencjał znacznych zwrotów przyciąga wielu do tego typu strategii, ale należy do niego podchodzić z jasnym uwzględnieniem wszystkich zagrożeń. Ta strategia będzie oczywiście wymagała również przejścia przez proces hipoteczny – w wielu przypadkach kilka razy – co jest kolejną rzeczą do rozważenia.

Płacenie gotówki za nieruchomość inwestycyjną

Inwestorzy gotówkowi mogą ominąć cały proces ubiegania się o kredyt hipoteczny i dokonać szybkiej inwestycji, jeśli nadarzy się okazja, co jest bardzo korzystne. Inną korzyścią związaną z płaceniem gotówką za nieruchomość z góry jest to, że nie musisz płacić odsetek. Nawet przy tak niskich stopach procentowych, jakie są obecnie, w dłuższej perspektywie zawsze będzie drożej płacić jakiekolwiek odsetki, niż ich nie mieć.

Dla wielu inwestorów, którzy mają fundusze, kupowanie nieruchomości za gotówkę ma sens, zwłaszcza jeśli uważasz, że rynek znacznie się poprawi w ciągu najbliższych kilku lat.

Na przykład, powiedzmy, że kupujesz dom od razu za 400 000 USD i siadasz na nim, dopóki nie zobaczysz, że jest odpowiedni moment na sprzedaż. Jeśli masz rację co do wzrostu, a wartość domu wzrośnie do 500 000 USD, oznacza to bezpośredni zysk w wysokości 100 000 USD dla inwestora, bez konieczności rozważania spłaty odsetek bankowych lub kwoty pożyczki hipotecznej. Posiadanie 100% kapitału własnego w domu ułatwia również inwestorowi zaciągnięcie pożyczki pod zastaw domu w przyszłości, jeśli zajdzie taka potrzeba. Kupno domu bezpośrednio za gotówkę może również wygenerować natychmiastowy przepływ gotówki dla inwestora.

Niektórzy inwestorzy dążą do generowania ruchomego dochodu ze swoich nieruchomości, a odpowiedni typ najemców może to zapewnić.