Czy powinieneś kupować i trzymać nieruchomości, czy odwracać nieruchomości?
Na pytanie, czy skakaniu lub kupnie i gospodarstwa nieruchomości jest najlepsza strategia inwestowania w nieruchomości nie posiada jedną poprawną odpowiedź. Zamiast tego wybór jednej metody zamiast drugiej powinien być częścią jasnego planu strategicznego uwzględniającego ogólne cele.
Należy również wziąć pod uwagę możliwości, jakie daje istniejący rynek. Oto spojrzenie na to, co wiąże się z realizacją każdej strategii i jak zdecydować, która z nich może być dla Ciebie odpowiednia.
Kluczowe wnioski
- Zamiana nieruchomości oraz kupowanie i utrzymywanie nieruchomości to dwie różne strategie inwestycyjne.
- Posiadanie nieruchomości daje inwestorom możliwość gromadzenia bogactwa w czasie i unikania wzlotów i upadków na giełdzie.
- Odwrócenie może zapewnić szybki zwrot inwestycji i uniknąć ciągłych kłopotów ze znalezieniem najemców i utrzymaniem nieruchomości, ale koszty i podatki mogą być wysokie.
- Kupno i trzymanie nieruchomości zapewnia pasywny miesięczny dochód i korzyści podatkowe, ale nie każdy jest przygotowany do zarządzania i odpowiedzialności prawnej wynikającej z bycia wynajmującym.
Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
To dobre pytanie. Posiadanie nieruchomości mieszkalnych cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów detalicznych z wielu następujących powodów:
- Nieruchomości mogą zapewnić bardziej przewidywalne zyski niż akcje i obligacje.
- Nieruchomości stanowią zabezpieczenie przed inflacją, ponieważ stawki czynszu i przepływy pieniężne z inwestycji zwykle rosną co najmniej o tyle, o ile stopa inflacji.
- Nieruchomości stanowią doskonałe miejsce na kapitał w czasach, gdy nie masz pewności co do perspektyw na akcje i obligacje.
- Kapitał utworzony w ramach inwestycji w nieruchomości stanowi doskonałą bazę do finansowania innych możliwości inwestycyjnych. Zamiast zaciągać pożyczki w celu pozyskania kapitału do zainwestowania (tj. Kupować akcje z marżą ), inwestorzy mogą zaciągać pożyczki pod zastaw swojego kapitału, aby sfinansować inne projekty.
- Możliwość odliczenia od podatku odsetek od kredytu hipotecznego sprawia, że kredyt pod zastaw domu jest atrakcyjny.
- Oprócz zapewniania przepływu środków pieniężnych dla właścicieli, nieruchomości mieszkalne mogą być również wykorzystywane do celów mieszkaniowych lub innych celów.
Dochód pasywny a dochód aktywny
Jedną z kluczowych różnic między kupowaniem a posiadaniem i odwracaniem nieruchomości jest to, że ta pierwsza może zapewnić pasywny dochód, podczas gdy druga oferuje dochód aktywny.
Dochód pasywny to pieniądze zarabiane na inwestycjach, które nadal przynoszą dochód bez żadnego istotnego udziału z Twojej strony. Może to pochodzić z akcji i obligacji lub z posiadania nieruchomości na wynajem i otrzymywania dochodu z najmu każdego miesiąca, pod warunkiem, że zatrudniasz firmę zarządzającą do wykonania wszystkich wymaganych zadań, takich jak znalezienie najemców, pobieranie czynszu i zajmowanie się utrzymaniem.
Dochód aktywny to pieniądze, które zarabiasz w zamian za pracę, którą wykonujesz. Obejmuje to twoje wynagrodzenie z pracy, a także zyski, które zarabiasz na przewracaniu domów. Odrzucanie jest uważane za aktywny dochód, niezależnie od tego, czy wykonujesz fizyczną pracę przy zdzieraniu podłóg. Wciąż jest to biznes, w który się angażujesz – znajdowanie nieruchomości do odwrócenia, kupowanie jej, uzyskiwanie ubezpieczenia, nadzorowanie wykonawców, zarządzanie projektem i nie tylko.
W tym sensie odwracanie nie jest tylko strategią inwestycyjną, taką jak kupowanie i utrzymywanie akcji lub nieruchomości. Jeśli masz codzienną pracę, pamiętaj, że Twój wolny czas prawdopodobnie zostanie zajęty ze wszystkimi wymaganiami, które pociąga za sobą odwrócenie nieruchomości.
Dwa sposoby na odwrócenie właściwości
W podejściu kupna / sprzedaży w inwestowaniu w nieruchomości można zastosować dwa główne typy nieruchomości. Pierwsza to domy lub mieszkania, które można kupić poniżej aktualnej wartości rynkowej, ponieważ znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Drugi to element mocujący, właściwość z problemami strukturalnymi, projektowymi lub warunkami, które można przezwyciężyć, aby stworzyć wartość.
Inwestorzy, którzy koncentrują się na nieruchomościach znajdujących się w trudnej sytuacji, robią to, identyfikując właścicieli domów, którzy nie mogą już zarządzać swoimi nieruchomościami ani ich utrzymywać, lub znajdując nieruchomości, które są nadmiernie obciążone i są zagrożone niewypłacalnością. Z drugiej strony, ci, którzy wolą naprawiacze, przebudują lub ulepszą nieruchomość, aby działała lepiej dla właścicieli domów lub była bardziej wydajna dla najemców mieszkań.
Nabywca zbrojarzy, stosując tę taktykę, polega na zainwestowanej pracy w celu zwiększenia wartości, zamiast po prostu kupować nieruchomość po niskich kosztach, aby uzyskać wysokie zwroty z inwestycji. Oczywiście możliwe jest połączenie tych dwóch strategii podczas odwracania właściwości i wiele osób właśnie to robi.
Jednak konsekwentne znajdowanie tych możliwości może być trudne na dłuższą metę. Dla większości ludzi odwracanie właściwości należy traktować bardziej jako strategię taktyczną niż długoterminowy plan inwestycyjny.
Zalety i wady flipowania
Plusy
- Szybszy zwrot pieniędzy
- Potencjalnie bezpieczniejsza inwestycja
Cons
- Koszty
- Podatki
Pro: szybszy zwrot pieniędzy
Dużą zaletą odwracania właściwości jest szybka realizacja zysków, która uwalnia kapitał na inne cele. Średni czas na odwrócenie domu to około sześciu miesięcy, chociaż początkujący powinni spodziewać się, że proces ten potrwa dłużej.
Pro: Potencjalnie bezpieczniejsza inwestycja
W przeciwieństwie do giełdy, która może się zmienić w ciągu dnia, rynki nieruchomości są często bardziej przewidywalne. W pewnym sensie odwracanie właściwości można uznać za bezpieczniejszą strategię inwestycyjną, ponieważ ma na celu utrzymywanie kapitału na ryzyku przez minimalny czas. Brakuje również ryzyka związanego z zarządzaniem i leasingiem nieodłącznie związanym z posiadaniem nieruchomości – nie wspominając o kłopotach ze znalezieniem najemców, pobieraniem czynszów i utrzymaniem nieruchomości.
Wada: koszty
Odwracanie domów może powodować problemy z kosztami, których nie napotkasz w przypadku inwestycji długoterminowych. Wydatki związane z przerzucaniem mogą wymagać dużych pieniędzy, co prowadzi do problemów z przepływem gotówki. Ponieważ koszty transakcji są bardzo wysokie zarówno po stronie kupna, jak i sprzedaży, mogą znacząco wpłynąć na zyski. Jeśli rezygnujesz z codziennej pracy i polegasz na odwracaniu swoich dochodów, rezygnujesz również ze stałej wypłaty.
Wada: Podatki
Szybka zmiana stanu nieruchomości (a szybkość jest wszystkim w udanych transakcjach) może powodować wahania dochodów, które mogą zwiększyć Twój rachunek podatkowy. Jest to szczególnie ważne, jeśli sprawy toczą się zbyt szybko, aby skorzystać z długoterminowychprzepisów dotyczących podatku od zysków kapitałowych. W takich przypadkach będziesz musiał zapłacić wyższą stawkę podatku od zysków kapitałowych na podstawie uzyskanego dochodu, jeśli posiadasz nieruchomość krócej niż rok.
Zalety i wady kupna i trzymania
Plusy
- Bieżący dochód
- Wzrost wartości nieruchomości
- Podatki
Cons
- Koszty wakatów
- Zarządzanie i kwestie prawne
Pro: dochód stały
Posiadanie wynajmowanej nieruchomości zapewnia Ci stały dochód, bez względu na to, gdzie jesteś i co robisz. Co więcej, kupowanie i posiadanie nieruchomości to znany przepis na gromadzenie wielkiego bogactwa. Wiele „starych pieniędzy” w Stanach Zjednoczonych i za granicą zostało zgromadzonych dzięki własności ziemi. Pomimo okresów spadków cen, wartości gruntów prawie zawsze rosły w dłuższej perspektywie ze względu na ograniczoną podaż ziemi.
Zaleta: wzrost wartości nieruchomości
Im dłużej utrzymujesz swoją nieruchomość inwestycyjną, tym bardziej prawdopodobne jest, że odniesiesz korzyści z inflacji. Zwiększy to wartość nieruchomości, podczas gdy kwota pożyczki hipotecznej spadnie w miarę jej spłaty. Załóżmy, że jesteś w stanie kupować podczas targu kupującego i sprzedawać podczas targu sprzedawcy. Istnieje również realny potencjał znacznego zwrotu z inwestycji.
Pro: podatki
Posiadanie wynajmowanej nieruchomości niesie korzyści podatkowe niedostępne dla płetw. Wynajem nieruchomości jest opodatkowany jako dochód z inwestycji, przy niższych stawkach podatkowych. Możesz również odpisać wydatki, w tym naprawy, konserwację lub utrzymanie, opłacenie zarządcy nieruchomości oraz dojazd do lub z nieruchomości.
Ponadto zapłacisz podatki według długoterminowej stopy zysków kapitałowych, jeśli zdecydujesz się sprzedać po posiadaniu nieruchomości przez ponad rok.
Wada: Koszty wakatów
Brak możliwości znalezienia najemców jest jednym z zagrożeń związanych z posiadaniem wynajmowanej nieruchomości. To prawda, niezależnie od tego, czy robisz to sam, czy zatrudniasz firmę zarządzającą, która zrobi to za Ciebie. Jeśli Twoja nieruchomość stoi pusta przez miesiące lub lata, jesteś odpowiedzialny za pokrycie kredytu hipotecznego w tym okresie. Zanim zainwestujesz w nieruchomość do kupna i trzymania, upewnij się, że Twój budżet pokryje od jednego do trzech miesięcy wakatu rocznie.
Wada: Zarządzanie i kwestie prawne
Długoterminowe posiadanie nieruchomości to przedsięwzięcie wymagające intensywnego zarządzania, które wykracza poza zakres umiejętności wielu inwestorów. Niektórzy inwestorzy, zwłaszcza właściciele nieruchomości do wynajęcia po raz pierwszy, są źle przygotowani lub źle wyposażeni, aby sprostać obowiązkom i kwestiom prawnym związanym z byciem właścicielem. Proces znajdowania dobrych najemców i zaspokajania ich potrzeb może być stresującym i czasochłonnym przedsięwzięciem. Jednak skuteczne zarządzanie nieruchomością jest niezbędne, aby zapewnić ciągłe przepływy pieniężne z inwestycji.
Wybór strategii
Musisz odpowiedzieć na kilka krytycznych pytań, aby zdecydować, czy najlepszą strategią jest odwracanie właściwości lub utrzymywanie ich w dłuższej perspektywie. Musisz zdecydować, czy Twój przydział kapitału w nieruchomości jest inwestycją trwałą, czy tylko sposobem na czerpanie zysków z oczekiwanego wzrostu cen mieszkań.
Pomogłoby również, gdybyś określił, jaki współczynnik ryzyka i zwrotu jest odpowiedni dla tej części twojego portfela inwestycyjnego. Wreszcie, musisz mieć tolerancję na ryzyko i umiejętności, aby przejąć obowiązki zarządcze, które towarzyszą każdemu rodzajowi inwestycji.
Załóżmy, że kapitał nie jest dostępny na zakup zdywersyfikowanego portfela. W takim przypadku potencjalny inwestor musi być przygotowany na podjęcie niesystematycznego ryzyka. Obejmuje to indywidualne ryzyko związane z nieruchomością i potencjalny brak popytu na nieruchomość, zarówno ze strony właścicieli, jak i najemców.
Jeśli rozważasz strategię kupna i sprzedaży, musisz również określić, czy masz umiejętności odkrywania zagrożonych nieruchomości lub osób zajmujących się naprawianiem. W tej strategii transakcyjnej ważne jest, aby dowiedzieć się, czy kapitał można obrócić wystarczająco dużo razy w danym okresie inwestycyjnym, aby przezwyciężyć koszty transakcji. Obejmują opłaty maklerskie, finansowanie i opłaty za zamknięcie.
Możesz czerpać korzyści z obu strategii, rozwijając biznes, zmieniając domy i wykorzystując swoje zyski do inwestowania w długoterminowe nieruchomości dochodowe z wynajmu.
Podsumowanie
Wybór między dwiema omawianymi strategiami zależy od konkretnej sytuacji finansowej i celów. Niemniej jednak długoterminowa strategia holdingowa jest generalnie bardziej odpowiednia dla tych, którzy wykorzystują nieruchomości jako podstawową część ich ogólnych portfeli inwestycyjnych.
Z drugiej strony odwracanie właściwości jest zwykle lepsze, gdy nieruchomość jest używana jako dodatek lub taktyka zwiększająca zyski.
Inwestorzy, którzy chcą gromadzić majątek i czerpać dochody z inwestycji w nieruchomości, powinni rozważyć długoterminowe utrzymywanie nieruchomości. Mogą wykorzystać kapitał własny wbudowany w portfel do sfinansowania innych możliwości inwestycyjnych, z potencjalnym potencjałem sprzedaży nieruchomości na rynku wyższym.
Odwracanie właściwości to taktyka, która najlepiej sprawdza się w okresach, w których perspektywy na rynkach akcji i obligacji są niskie. Może również działać w przypadku osób próbujących zrealizować krótkoterminowe zyski kapitałowe tak długo, jak pozwala na to rynek mieszkaniowy.