Minimalne standardy właściwości FHA
Nabywcy domów, którzy chcą sfinansować zakup domu pożyczką Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA), są czasami zaskoczeni, że nie mogą kupić określonej nieruchomości, ponieważ nie spełnia ona wymagań FHA dla nieruchomości.
FHA wprowadziła te minimalne wymagania dotyczące nieruchomości w celu ochrony pożyczkodawców.
Kluczowe wnioski
- Pożyczki Federal Housing Administration (FHA) mają określone wymagania, w tym minimalne standardy dotyczące nieruchomości, które pomagają chronić pożyczkodawców.
- Pożyczki Federal Housing Administration (FHA) muszą spełniać standardy bezpieczeństwa, ochrony i solidności, które obejmują między innymi takie obszary, jak dachy, urządzenia elektryczne, podgrzewacze wody i dostęp do nieruchomości.
- Federal Housing Administration (FHA) nie wymaga naprawy usterek kosmetycznych lub drobnych, odroczonej konserwacji i normalnego zużycia, jeśli nie mają one wpływu na bezpieczeństwo, ochronę lub dobrą kondycję domu.
- Rozwiązaniem problemu umożliwiającym spełnienie standardów jest poproszenie sprzedawcy o samodzielne dokonanie napraw przed sprzedażą nieruchomości.
- Ewentualnie kupujący, którzy nie mogą kwalifikować się do pożyczki FHA, mogą skorzystać z innego produktu pożyczkowego, takiego jak pożyczka FHA 203 (k), która umożliwia zakup domu z poważnymi problemami.
Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA) Minimalne standardy dotyczące nieruchomości
Kiedy nabywca domu zaciąga kredyt hipoteczny, nieruchomość służy jako zabezpieczenie kredytu. Innymi słowy, jeśli kredytobiorca przestanie dokonywanie płatności hipotecznych, kredytów hipotecznych pożyczkodawcy ostatecznie wykluczenia i wejść w posiadanie domu. Pożyczkodawca sprzeda dom w celu odzyskania jak największej części pieniędzy, które nadal są mu zadłużone.
Wymaganie, aby nieruchomość spełniała minimalne standardy, chroni pożyczkodawcę. Oznacza to, że nieruchomość powinna być łatwiejsza do sprzedania i żądać wyższej ceny, jeśli pożyczkodawca będzie musiał ją przejąć.
Jednocześnie wymóg ten chroni również pożyczkobiorcę: oznacza to, że od samego początku nie będzie on obciążony kosztownymi rachunkami za naprawę domu i konserwację. Ponadto, mając zasadniczo dobre miejsce do życia, kredytobiorca może mieć większą motywację do dokonywania płatności w celu utrzymania domu.
Jakie są minimalne standardy właściwości FHA?
Według amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) FHA wymaga, aby nieruchomości finansowane z jej produktów kredytowych spełniały następujące minimalne standardy:
- Bezpieczeństwo : dom powinien chronić zdrowie i bezpieczeństwo mieszkańców.
- Bezpieczeństwo : dom powinien zapewniać bezpieczeństwo mienia.
- Solidność : nieruchomość nie powinna mieć wad fizycznych ani warunków wpływających na jej integralność strukturalną.
Następnie HUD opisuje warunki, które nieruchomość musi spełnić, aby spełnić te wymagania. Rzeczoznawca będzie obserwować kondycję m.in. czasie wymaganej własności oceny i raportowania wyników na formularzu oceny FHA jest. Wycena nieruchomości to jedno z wielu wymagań, które kupujący muszą spełnić przed zawarciem umowy.
W przypadku domów jednorodzinnych, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wypełnienia formularza zwanego Jednolitym Protokołem Oceny Mieszkań. W formularzu prosi się rzeczoznawcę o opisanie podstawowych cech nieruchomości, takich jak liczba kondygnacji, rok budowy, powierzchnia, liczba pokoi i lokalizacja. Wymaga również od rzeczoznawcy „opisania stanu nieruchomości (w tym niezbędnych napraw, pogorszenia, renowacji, przebudowy itp.)” I pyta: „Czy istnieją jakiekolwiek defekty fizyczne lub niekorzystne warunki, które mają wpływ na żywotność, solidność lub integralność strukturalną? nieruchomości? ”
Formularz oceny wspólnoty mieszkaniowej jest podobny, ale zawiera pytania dotyczące powierzchni wspólnych, stowarzyszenia właścicieli domów, liczby lokali zajmowanych przez właścicieli itp.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
FHA nie wymaga naprawy usterek kosmetycznych lub drobnych, odroczonej konserwacji i normalnego zużycia, jeśli nie mają one wpływu na bezpieczeństwo, ochronę lub kondycję domu. FHA twierdzi, że przykłady takich problemów obejmują między innymi:
- Brakujące poręcze
- Pęknięte lub uszkodzone drzwi wyjściowe, które można obsługiwać w inny sposób
- Pęknięta szyba okienna
- Uszkodzone powierzchnie lakierowane w domach zbudowanych po 1978 r. (Z powodu zagrożenia farbą ołowiową)
- Drobne nieszczelności hydrauliczne (np. Kapiące krany)
- Wadliwe wykończenia lub pokrycia podłogowe (przetarte przez wykończenie, mocno zabrudzone wykładziny)
- Dowody wcześniejszych (nieaktywnych) niszczących drewno uszkodzeń spowodowanych przez owady / organizmy, jeżeli nie ma dowodów na nienaprawione uszkodzenie konstrukcji
- Zgniłe lub zużyte blaty
- Uszkodzony tynk, blacha lub inne materiały ścienne i sufitowe w domach zbudowanych po 1978 roku
- Słaba jakość wykonania
- Ryzyko potknięcia (popękane lub częściowo falujące chodniki, źle ułożona wykładzina)
- Przeszukuj przestrzenie z gruzem i śmieciami
- Brak nawierzchni podjazdowej na każdą pogodę
Najczęstsze problemy związane z bezpieczeństwem, zabezpieczeniem i solidnością mienia
Istnieje jednak wiele obszarów, w których FHA wymaga rozwiązania problemów, aby sprzedaż się zakończyła. Oto niektóre z najczęstszych problemów, z którymi mogą się spotkać kupujący domy:
Elektryczne i grzewcze
- Skrzynka elektryczna nie powinna mieć żadnych postrzępionych ani odsłoniętych przewodów.
- Wszystkie pomieszczenia mieszkalne muszą mieć działające źródło ciepła (z wyjątkiem kilku wybranych miast z łagodnymi zimami).
Dachy i strychy
- Pokrycie dachowe musi chronić przed wilgocią.
- Oczekuje się, że pokrycie dachowe wytrzyma co najmniej dwa lata.
- Rzeczoznawca musi sprawdzić poddasze pod kątem ewentualnych problemów z dachem.
- Dach nie może mieć więcej niż trzy warstwy pokrycia.
- Jeśli inspekcja wykaże potrzebę naprawy dachu, a dach ma już trzy lub więcej warstw pokrycia dachowego, FHA wymaga nowego dachu.
Podgrzewacze wody
Podgrzewacz wody musi spełniać lokalne przepisy budowlane i musi być dostarczony wraz z nieruchomością.
Zagrożenia i niedogodności
Szereg warunków należy do tej kategorii. Obejmują one między innymi:
- Zanieczyszczona gleba
- Bliskość składowiska odpadów niebezpiecznych
- Odwierty naftowe i gazowe zlokalizowane na terenie posesji
- Duży ruch
- Hałas i zagrożenia na lotnisku
- Inne źródła nadmiernego hałasu
- Bliskość czegoś, co mogłoby eksplodować, na przykład rurociągu naftowego pod wysokim ciśnieniem
- Bliskość linii wysokiego napięcia
- Bliskość wieży nadawczej radia lub telewizji
Dostęp do nieruchomości
Nieruchomość musi zapewniać bezpieczny i odpowiedni dostęp dla pieszych i pojazdów, a ulica musi mieć nawierzchnię odporną na każdą pogodę, aby pojazdy uprzywilejowane mogły wjechać do nieruchomości w każdych warunkach pogodowych.
Solidność konstrukcyjna
Wszelkie wadliwe warunki konstrukcyjne i wszelkie inne warunki, które mogą prowadzić do przyszłych uszkodzeń konstrukcji, muszą zostać naprawione przed sprzedażą nieruchomości. Obejmują one wadliwą konstrukcję, nadmierną wilgoć, przecieki, zgnilizny, uszkodzenia termitów i ciągłe osiadanie.
Azbest
Jeśli obszar domu zawiera azbest, który wydaje się być uszkodzony lub niszczejący, FHA wymaga dalszej kontroli przez specjalistę od azbestu.
Łazienki
Dom musi mieć toaletę, umywalkę i prysznic. (Ten wymóg może brzmieć głupio, ale zdziwiłbyś się, co ludzie zabiorą ze sobą, gdy zostaną przejęci, i co wandale okradną z pustego domu).
Urządzenia
Anegdotyczne dowody sugerują, że FHA wymaga właściwości, aby mieć działające urządzenia kuchenne, w szczególności działającą kuchenkę. Jednak dokumenty FHA nie wspominają o żadnych wymaganiach dotyczących urządzeń.
Środki zaradcze dotyczące nieruchomości poniżej minimalnych standardów
Istnieją opcje dla kupujących domy, którzy zakochali się w nieruchomości, która ma jeden z tych potencjalnie zabójczych problemów.
Pierwszym krokiem powinno być poproszenie sprzedawcy o dokonanie niezbędnych napraw. Jeśli sprzedający nie może sobie pozwolić na jakiekolwiek naprawy, być może cena zakupu może zostać zwiększona, tak aby sprzedający odzyskali swoje pieniądze przy zamknięciu. Zwykle sytuacja jest odwrotna – jeśli nieruchomość ma poważne problemy, kupujący zażąda niższej ceny, aby zrekompensować. Jednakże, jeśli nieruchomość jest już wyceniona poniżej ceny rynkowej lub jeśli kupujący chce tego wystarczająco mocno, podniesienie ceny w celu zapewnienia zakończenia napraw (i zamknięcia transakcji) może być opcją.
Jeśli sprzedającym jest bank, może nie chcieć dokonywać żadnych napraw. W tym przypadku umowa jest martwa. Nieruchomość będzie musiała zostać przekazana kupującemu za gotówkę lub kupującemu spoza FHA, którego pożyczkodawca pozwoli im kupić nieruchomość w obecnym stanie.
Wielu nabywców domów będzie po prostu musiało szukać dalej, aż znajdą lepszą nieruchomość, która będzie spełniała standardy FHA. Ta rzeczywistość może być frustrująca, zwłaszcza dla kupujących z ograniczonymi funduszami i ograniczonymi nieruchomościami w ich przedziale cenowym.
Niektórzy nabywcy domów mogą uzyskać zgodę na inny produkt pożyczkowy. Pożyczka inna niż FHA może zapewnić większą swobodę, w jakim stanie może znajdować się nieruchomość, ale pożyczkodawca nadal będzie miał własne wymagania. Tak więc takie podejście może się nie powieść. Inną opcją jest złożenie wniosku o pożyczkę FHA 203 (k), która umożliwia zakup domu, który ma poważne problemy z naprawami i konserwacją.
Podsumowanie
Pożyczki FHA ułatwiają kredytobiorcom zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego, ale niekoniecznie ułatwiają zakup nieruchomości. Jeśli nieruchomość nie spełnia minimalnych standardów pożyczki FHA, wielu kupujących będzie musiało po prostu szukać, aż znajdą lepszą nieruchomość, która spełnia standardy FHA – proces, który może być frustrujący, szczególnie dla kupujących z ograniczonymi funduszami i niewielką liczbą nieruchomości w ich przedziale cenowym.
Jednak pożyczkobiorcy z FHA, którzy wiedzą, czego się spodziewać podczas zakupów w domu, mogą ograniczyć swoje poszukiwania do nieruchomości, które prawdopodobnie spełniają wytyczne FHA, lub przynajmniej uniknąć pokładania nadziei w nieruchomości, która jest przedmiotem naprawy, zanim zostanie wyceniona.