Ubezpieczenie kredytów hipotecznych federalnej administracji mieszkaniowej
Jeśli pożyczasz pieniądze komuś, kto nie ma doskonałej historii pożyczania, potrzebujesz gwarancji, że zostaniesz spłacony. To podstawowa zasada ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Chociaż ubezpieczenie kredytu hipotecznego chroni pożyczkodawców przed stratą, możesz uznać to za uciążliwe. W końcu to kolejny koszt, który musisz ponieść, aby zrealizować swoje marzenie o zostaniu właścicielem domu do wynajęcia. Ale gdyby tak nie było, wiele osób prawdopodobnie w ogóle nie kwalifikowałoby się do pożyczki, dopóki nie mieliby wyższych zaliczek.
Wiele osób uważa, że opłacanie składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest lepszą opcją niż czekanie kilka lat, aż uzyskają wystarczająco wysoką zaliczkę, aby tego uniknąć. Chociaż istnieje wiele różnych rodzajów ubezpieczeń hipotecznych, w tym artykule omówiono podstawy ubezpieczenia hipotecznego Federalnej Administracji Mieszkalnictwa ( FHA ).
Kluczowe wnioski
- Ubezpieczenie hipoteczne FHA chroni pożyczkodawców przed stratami wynikającymi z niewywiązania się z płatności.
- Kredytobiorcy posiadający pożyczkę FHA muszą wykupić ubezpieczenie hipoteczne FHA.
- Osoby otrzymujące kredyt hipoteczny muszą zapłacić z góry składkę za ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% plus składki roczne, z których oba są oparte na wartości kredytu.
- Okres, przez jaki musisz zapłacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA, zależy od okresu amortyzacji i stosunku wartości kredytu do wartości.
Ubezpieczenie hipoteczne FHA: przegląd
Pożyczki Federal Housing Administration (pożyczki FHA ) są atrakcyjne dla wielu konsumentów, zwłaszcza tych, którzy zaliczki – zaledwie 3,5% – a także niższe progi dochodów i kredytu. Oznacza to, że może się kwalifikować osoba z wynikiem kredytowym tak niskim jak 580.
Wszystkie pożyczki FHA wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia hipotecznego, zwłaszcza gdy spłacają mniej niż 20%. Ubezpieczenie hipoteczne FHA chroni pożyczkodawcę, ponieważ pożyczkobiorcy – szczególnie nowi – stwarzają większe ryzyko niewypłacalności, gdy mają minimalny kapitał w swoich domach. Zasadniczo nie masz tak wiele do stracenia, odchodząc i pozwalając bankowi przejąć nieruchomość.
Federal Housing Administration (FHA) wymaga dwóch rodzajów ubezpieczenia hipotecznego na pożyczki FHA. Pożyczkobiorcy muszą opłacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry ( UFMI ) – 1,75 % salda kredytu – wraz z rocznymi składkami na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) w oparciu o całkowitą wartość kredytu. Roczne MCI wahają się od 0,8% do 0,85% dla bazowych kwot pożyczki wynoszących 625 500 USD lub mniej. W przypadku osób przekraczających tę kwotę roczne MCI wahają się od 1% do 1,05%. Stawki te dotyczą okresów kredytowania dłuższych niż 15 lat. Kredyty hipoteczne, które są finansowane przez 15 lat lub krócej, mają oprocentowanie od 0,45% do 0,95%.
Aby zademonstrować, oto ile zapłaciłbyś w ubezpieczeniu hipotecznym FHA przy pożyczce w wysokości 300 000 USD:
- Kwota kredytu hipotecznego : 300 000 USD
- Zaliczka : 10500 $ (3,5% z 300 000 $)
- Kwota pożyczki : 289,500 USD
- UFMI : 5 066,25 USD
- Roczna MIP : 2460,75 USD rocznie lub 205,06 USD miesięcznie
Pamiętaj, że ten scenariusz zakłada, że zapłacisz UFMI od razu. Masz jednak możliwość zaliczenia tej kwoty do całkowitej kwoty kredytu hipotecznego. Na początku warto zapłacić w całości, jeśli możesz sobie na to pozwolić. Ale jeśli zdecydujesz się włączyć go do swojej pożyczki, w dłuższej perspektywie zapłacisz więcej. Nie tylko zwiększa kwotę kredytu, ale także zwiększa roczną płatność składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Warunki ubezpieczenia kredytu hipotecznego FHA
Według strony internetowej amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ( HUD ), okres, przez jaki należy opłacać składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA, różni się w zależności od kwoty i długości kredytu hipotecznego. Wskaźnik wartości kredytu do wartości (wskaźnik LTV ) równy lub mniejszy niż 90% wymaga ubezpieczenia kredytu hipotecznego na 11 lat.
Kiedy po raz pierwszy zaczynasz spłacać kredyt hipoteczny, istnieje większe ryzyko niewypłacalności, więc Twoje składki będą wyższe. Dzieje się tak, ponieważ, jak wspomniano powyżej, nie masz dużo kapitału własnego wbudowanego w swój dom. Więc tracisz tylko 10500 $ zaliczki, jeśli zalegasz w pierwszym roku z tym 300 000 $ domu. Twoje składki maleją, im dłużej spłacasz kredyt hipoteczny. Będzie mniej prawdopodobne, że będziesz chciał opuścić dom i później nie spłacić kredytu.
Unikanie lub pozbycie się ubezpieczenia hipotecznego FHA
Ponieważ ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA zwiększa koszt posiadania domu, prawdopodobnie zastanawiasz się, czy jest coś, co możesz zrobić, aby go zmniejszyć lub uniknąć, i w którym momencie możesz się go pozbyć.
Najłatwiejszym sposobem uniknięcia ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest odłożenie 20%. Możesz to zrobić, czekając z zakupem, aż zaoszczędzisz więcej, lub w niektórych przypadkach kupując tańszą nieruchomość. Oczywiście, jeśli patrzysz na pożyczkę FHA z obniżką o 3,5%, prawdopodobnie znajdujesz się na cienkiej linii między możliwością uzyskania jakiegokolwiek kredytu hipotecznego a koniecznością dalszego wynajmu.
Jeśli ceny domów znacznie wzrosną po zakupie, możesz refinansować wyjście z PMI. Aby to zadziałało, wartość Twojego domu będzie musiała wzrosnąć na tyle, aby zapewnić Ci 22% udziałów w domu. Jeśli nie możesz refinansować, aby zwiększyć współczynnik LTV, rozważ spłatę salda głównego. Pomoże to nie tylko szybciej pozbyć się ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ale także pomoże w szybszej spłacie domu. To zmniejsza kwotę odsetek, które zapłacisz w dłuższej perspektywie. Jeśli wybierzesz tę trasę, będziesz musiał skontaktować się z pożyczkodawcą, aby anulować ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Niektórzy pożyczkodawcy mogą oferować specjalne programy pożyczkowe, które nie wymagają miesięcznych składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, pomimo dopuszczenia niewielkiej zaliczki. Dlatego konieczne jest rozejrzenie się.
Twój pożyczkodawca ma automatycznie zrezygnować z ubezpieczenia kredytu hipotecznego, gdy osiągniesz odpowiedni stosunek wartości kredytu do wartości.
FHA a prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)
Istnieje alternatywa dla ubezpieczenia kredytu hipotecznego FHA – prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). W przypadku posiadania tradycyjnego kredytu hipotecznego może być wymagane wykupienie PMI. Jak sugeruje nazwa, jest ono zapewniane przez prywatną firmę ubezpieczeniową i jest organizowane przez pożyczkodawcę. Podobnie jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA, PMI chroni pożyczkodawcę, a nie pożyczkobiorcę.
Musisz kupić PMI, jeśli Twoja zaliczka jest niższa niż 20% całkowitej kwoty pożyczki. Wielu pożyczkodawców wymaga również PMI, gdy refinansujesz swój kredyt hipoteczny za pomocą konwencjonalnej pożyczki, a kapitał własny jest niższy niż 20% wartości nieruchomości. Istnieje jednak duża różnica między ubezpieczeniem kredytu hipotecznego FHA a PMI – nie wszyscy pożyczkodawcy wymagają płatności z góry za ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
PMI może kosztować od 0,5% do 1% całkowitej wartości pożyczki rocznie. Tak więc kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 $ będzie cię kosztować nawet o 2 000 $ więcej rocznie przy maksymalnym oprocentowaniu 1%. Oczywiście stawka zależy od Twojej zdolności kredytowej – im lepszy kredyt, tym niższy kurs. Jeśli twoja zdolność kredytowa jest niższa, będziesz potrzebować większej zaliczki, zanim zaoferuje ci się jakiekolwiek ubezpieczenie.
Ubezpieczenie hipoteczne FHA wymaga jedynie minimalnej oceny kredytowej 580, aby kwalifikować się do 3,5% zaliczki. Jednak większość prywatnych pożyczkodawców wymaga zdolności kredytowej od 620 do 640, co nadal pozwala na wcześniejszy zakup domu. Więc jeśli musisz mieć ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA może być mniejszym zła.
Ponadto odbyła się debata na temat wpływu zmiany linii i innych form dyskryminacji w branży prywatnych ubezpieczeń hipotecznych. Chociaż wielu prywatnych ubezpieczycieli kredytów hipotecznych nie dyskryminuje, należy mieć świadomość, że może się to zdarzyć i niezwłocznie to zgłosić.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Biurze Ochrony Konsumentów lub Departamencie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych.
Podsumowanie
Rozważając pożyczkę z niewielką zaliczką, zastanów się, czy warto opłacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry i miesięczne składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, aby wcześniej kupić dom. Trudno to obliczyć, ponieważ nie można przewidzieć, jakie będą ceny mieszkań, gdy później będziesz mieć więcej pieniędzy na zaliczkę. Najlepiej będzie zdecydować na podstawie psychologicznej, czy nie przeszkadza Ci płacenie dodatkowych pieniędzy wymaganych do ubezpieczenia kredytu hipotecznego.