Ekonomia zakupu domu na plaży: przeczytaj przed zakupem
Kupno domu na plaży może przynieść doskonały zwrot z inwestycji, niezawodny strumień dochodów i dostęp do wspaniałego miejsca na wakacje. Wielu inwestorów zajmujących się domami na plaży kupuje domy, które następnie wynajmują w okresach największego ruchu turystycznego. Właściciel domu na plaży na Florydzie może udostępnić dom do wynajęcia od listopada do kwietnia, kiedy mieszkańcy chłodniejszych stanów pragną słońca.
Wielu inwestorów domów na plaży twierdzi, że ich dochód z wynajmu za zimną połowę roku pokrywa ich wydatki przez cały rok. To skutecznie pozwala im mieszkać w domu za darmo poza sezonem.
Kluczowe wnioski
- Zarządzane prawo, wynajmowanie domku na plaży może pozwolić właścicielowi mieszkać w nim za darmo poza szczytem sezonu plażowego.
- Moment rynkowy ma kluczowe znaczenie ze względu na dużą dźwignię finansową często stosowaną na rynku nieruchomości.
- Spodziewaj się, że zapłacisz więcej zarówno za dom, jak i ubezpieczenie (w tym ubezpieczenie powodziowe).
- Wiele miast nadmorskich ma wysokie podatki.
- Reklama i zarządzanie wynajmem domu wiąże się z dodatkowymi rachunkami – a właściciele prawdopodobnie będą potrzebować kosztownego zarządcy nieruchomości.
Przed podjęciem decyzji o zanurzeniu się w domku na plaży, ważne jest, aby zrozumieć podstawową ekonomię. Wady obejmują wysokie koszty kredytu, wygórowane stawki ubezpieczenia i obfite rachunki, a także ogólne problemy związane z zarządzaniem nieruchomościami.
Jak kupić dom na plaży
Przy zakupie dowolnej nieruchomości kluczową kwestią jest wyczucie czasu na rynku. Większość kredytów hipotecznych wymaga wpłaty zaliczki w wysokości 20% lub mniej, więc inwestorzy często używają znacznej dźwigni finansowej. Gdy dźwignia finansowa jest wysoka, ruchy cen mają zwykle znacznie większy wpływ na zwroty niż dochody z aktywów.
Inwestorzy mogą stracić znaczne kwoty, zaciągając kredyt hipoteczny na dom na plaży w niewłaściwym momencie.
Nie ma potrzeby posiadania domu na plaży, więc ceny są jeszcze bardziej procykliczne niż w przypadku innych domów. Jeśli w ostatnich latach gospodarka była dobra, a ceny nieruchomości rosną, to prawdopodobnie rynek oczekuje na korektę. Podobnie niższe ceny i depresyjna gospodarka wskazują, że jest to dobry czas na zakupy. Te indeksy Case-Shiller zapewnienie inwestorom sposób określić ogólny stan rynku nieruchomości.
Zakup domu na plaży wiąże się z tymi samymi względami, co zakup domu. Jednak właściciele nieruchomości do wynajęcia po raz pierwszy muszą zachować ostrożność. Zawsze sprawdź dom, najlepiej z pomocą fachowców i porozmawiaj z właścicielami. Przyjrzyj się aktowi własności, określ poziom przestępczości w okolicy i rozważ historię tego obszaru podczas huraganów i powodzi.
Koszty nieruchomości i koszty finansowania zewnętrznego
Domy na plaży są znacznie droższe niż podobne domy położone w głębi lądu. W Delray Beach, popularnym nadmorskim miasteczku na Florydzie, średnia cena domu w 2020 roku wyniosła 229158 USD, według Zillow. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w przypadku nieruchomości wakacyjnych jest również zwykle wyższe niż w przypadku domów podstawowych.
Opłaty odsetkowe mogą mieć ogromny wpływ na wynik finansowy inwestora. Na przykład spłata kapitału i odsetek od 30-letniego kredytu hipotecznego w wysokości 1 miliona dolarów z oprocentowaniem 4% wynosi 4774 dolarów miesięcznie. Ten sam kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 5% kosztuje 5 368 USD miesięcznie w postaci kapitału i odsetek. Ta różnica 600 dolarów miesięcznie może szybko się sumować.
Ile kosztuje ubezpieczenie przy plaży?
Na ubezpieczenia właścicielem domu do wynajęcia w domu na plaży może być kilka razy droższe niż dla pokrycia pierwotnego domu. Ta różnica kosztów wynika głównie z często obowiązkowego ubezpieczenia powodziowego. Opłaty ubezpieczeniowe wzrosły na początku XXI wieku, szczególnie na wschodnim wybrzeżu, które ucierpiało na skutek rozległych szkód spowodowanych huraganem.
Coroczna składka na ubezpieczenie przeciwpowodziowe w wysokości 10 000 USD lub więcej jest coraz powszechniejsza w przypadku domów na Florydzie. Inne stany Wschodniego Wybrzeża, takie jak Karolina Północna, żądają bardziej przystępnych cenowo składek. Podczas gdy koszty ubezpieczenia w Kalifornii są zazwyczaj niższe niż stawki na wschodnim wybrzeżu, oszczędności są generalnie równoważone wyższymi cenami nieruchomości.
Inne rachunki za dom na plaży
Wynajem domu na plaży wiąże się z kosztami wykraczającymi poza hipotekę, media i kabel. Po pierwsze, rachunek podatkowy może być wysoki, biorąc pod uwagę wysoką wartość wielu domów na plaży. A jeśli dom na plaży jest nieruchomością dochodową, właściciele domów muszą zazwyczaj płacić za marketing i reklamę. Wydawanie pieniędzy na zatrudnianie ludzi do popisywania się nieruchomością to tylko część tych wydatków. Bardzo pechowi właściciele domów na plaży mogą również ponosić koszty prawne związane z prowadzeniem sporów sądowych z najemcami.
Zarządzanie własnością
Zarządzanie nieruchomością to znacznie więcej niż podpisywanie umów najmu i pobieranie czeków czynszowych. Gdy coś się zepsuje, na przykład jednostka HVAC lub lodówka, właściciel domu na plaży jest całkowicie odpowiedzialny za naprawę. Kształtowanie krajobrazu, malowanie, konserwacja dachów i zwalczanie szkodników to tylko kilka innych zadań, które wchodzą w zakres kompetencji właściciela domu na plaży.
Klimatyzacja jest uważana za niezbędną usługę w wielu częściach kraju, a stany nakładają na wynajmujących szczególne wymagania. Oznacza to, że właściciele domów na plaży muszą naprawić klimatyzację w rozsądnych ramach czasowych. Jeśli tego nie zrobią, najemcy mogą mieć prawo do wypowiedzenia umowy najmu lub samodzielnego zorganizowania naprawy i odliczenia kosztów od czynszu.
Większość właścicieli domów na plaży nie ma wystarczającej przepustowości, aby pogodzić się z tymi obowiązkami, nie stając się pełnoetatowymi inwestorami w nieruchomości. Dlatego większość inwestorów zatrudnia pełnoetatowego zarządcę nieruchomości. Zarządca zajmuje się codziennymi zadaniami, sprzedaje dom na plaży w sezonie turystycznym, zawiera umowy najmu i eksmituje niezapłaconych najemców. Niestety dobry zarządca nieruchomości nie jest tani. W zależności od zakresu usług, większość zarządców pobiera od 6% do 12% pobranego czynszu, co może szybko pochłonąć marże.