Wymienny ARM
Co to jest konwertowalny ARM?
ARM zamienny to kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM), który daje pożyczkobiorcy możliwość zamiany na hipotekę o stałym oprocentowaniu po określonym czasie. Zamienne ARM są sprzedawane jako sposób na wykorzystanie spadających stóp procentowych i zwykle obejmują określone warunki. Instytucja finansowa zazwyczaj pobiera opłatę za zamianę ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.
Kluczowe wnioski
- ARM zamienny to kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, który po pewnym początkowym okresie można zmienić na oprocentowanie stałe.
- Korzyść z zamiennego ARM jest realizowana, gdy stopy procentowe spadają. Jeśli stopy procentowe rosną, traci się korzyść z ramienia zamiennego.
- Konwertowalny ARM zwykle zaczyna się od stawki zwiastuna, która jest niższa niż stawki standardowe, ale następnie rośnie po pewnym czasie zgodnie z indeksem plus marża.
- Po konwersji na stałą stawkę, nowa stawka prawie na pewno będzie wyższa niż ta, którą właściciel domu płacił w ramach stawki teaserowej.
Zrozumienie Convertible ARMs
Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny można wybierać spośród wielu typów, zazwyczaj określających stopę procentową w okresie trwania kredytu hipotecznego. Convertible ARMS to hybryda dwóch typów kredytów hipotecznych: konwencjonalna 30-letnia hipoteka o stałym oprocentowaniu i hipoteka o zmiennej stopie procentowej (ARM). Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu dają kredytobiorcy pewność, że ich miesięczna rata nigdy się nie zmieni, nawet jeśli stopy procentowe wzrosną, co jest ostrożnym i bezpiecznym podejściem. Z biegiem czasu płatności faktycznie spadają w stosunku do inflacji.
Kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu zaczyna się od znacznie niższej stawki wprowadzającej zwiastuna, ale po ustalonym okresie (zwykle pięć lat) oprocentowanie jest korygowane zgodnie z indeksem, takim jak LIBOR, powiększonym o marżę. Stawka jest zwykle dostosowywana co sześć miesięcy i może rosnąć lub spadać (w granicach określonych w umowie).
W przypadku zamiennego ARM kredyt hipoteczny zaczyna się od 30-letniego regulowanego oprocentowania; to znaczy przy tempie zwiastuna poniżej średniej rynkowej. Jednak w określonym czasie, często po pierwszym roku, ale przed piątym, pożyczkobiorca ma możliwość zamiany na stałą stopę procentową. Nowa stopa procentowa jest zwykle najniższą stopą oferowaną w ciągu siedmiu dni przed zablokowaniem. Zatem jeśli stopy procentowe spadają, pożyczkobiorca może otrzymać niższą stałą stopę procentową, niż początkowo mógłby uzyskać.
Historia wymiennych ARM
Wprowadzone na początku lat 80. wymienne ARM pojawiły się na scenie w okresie dwucyfrowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Ponieważ historycznie mało prawdopodobne było, aby stopy procentowe wzrosły znacznie (z wyjątkiem nadzwyczajnej inflacji), pożyczkobiorcy zamiennych ARM mogliby zasadniczo postawić na duże prawdopodobieństwo niższych stóp w przyszłości.
Wczesne wymienne ARM były drogie i zawierały uciążliwe ograniczenia. Jednak w 1987 roku finansowane przez rząd przedsiębiorstwa hipoteczne (GSE), Freddie Mac zaczęły kupować wymienne ARM-y na rynku wtórnym. Ponieważ większość banków komercyjnych sprzedaje swoje kredyty hipoteczne na rynku wtórnym, akceptacja zamiennych ARM przez dwóch gigantów hipotecznych doprowadziła do ich szybkiego rozwoju. Konkurencja przyniosła z kolei niższe opłaty i mniej restrykcyjne warunki.
Wady konwertowalnego ARM
Główną wadą zamiennego ARM jest to, że zmusza pożyczkobiorcę do monitorowania stóp procentowych i przewidywania przyszłych zmian, czego nawet eksperci nie mogą zrobić niezawodnie. Ponadto stopy procentowe na zamiennych ARMS – zarówno początkowa, jak i późniejsza stała stopa – są zwykle nieco wyższe niż rynkowe.
I chociaż pożyczkobiorcy nie płacą kosztów zamknięcia przy konwersji kredytu hipotecznego, pożyczkodawcy pobierają opłaty. Tymczasem, jeśli stopy procentowe wzrosną w okresie wprowadzającym, korzyść z zamiennego ARM zostanie utracona. Wreszcie miesięczna płatność po konwersji prawie na pewno będzie wyższa niż to, co właściciel domu płacił w ramach stawki teaserowej, aczkolwiek z gwarancją, że pozostanie niezmieniona.