Jak obliczane są podatki od nieruchomości
Każdego roku miliony właścicieli domów płacą podatki od nieruchomości. Zamiast płacić należny podatek, ważne jest, aby zrozumieć obliczenia dotyczące tego, w jaki sposób podatki od nieruchomości są naliczane przez biuro rzeczoznawcy majątkowego w Twojej społeczności. W ten sposób możesz mieć pewność, że nie zostaniesz przeładowany.
Szacowanie podatku od nieruchomości
Różne rodzaje nieruchomości mają różne rodzaje podatków naliczanych od gruntu i jego konstrukcji. Na przykład niezabudowana ziemia będzie miała znacznie niższą szacowaną wartość niż porównywalna nieruchomość, która została ulepszona, w wyniku czego będzie miała niższe podatki od nieruchomości. Jeśli istnieje dostęp do usług publicznych, takich jak kanalizacja, woda i gaz, ocena terenu może być wyższa. Jeśli rzeczoznawca uzna, że grunt ma potencjał do zagospodarowania, może to skutkować wyższą oceną i wyższymi podatkami dla właściciela. Kwota opodatkowania nieruchomości pochodzi z procentu oszacowanej wartości nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Podatki od nieruchomości są głównym źródłem dochodów władz lokalnych i stanowych i są wykorzystywane do finansowania takich usług, jak edukacja, transport, pomoc w nagłych wypadkach, parki, rekreacja i biblioteki.
- Miasta, hrabstwa i okręgi szkolne w regionie mają prawo nakładać podatki od nieruchomości znajdujących się w ich granicach.
- Stawki podatkowe dla każdej jurysdykcji są obliczane osobno; następnie wszystkie opłaty są sumowane, aby określić całkowitą stawkę podatkową – tak zwaną stawkę młyna – dla całego regionu.
- Podatki od nieruchomości oblicza się, biorąc stopę procentową i mnożąc ją przez oszacowaną wartość nieruchomości.
- Aby uzyskać oszacowaną wartość, rzeczoznawca najpierw szacuje wartość rynkową nieruchomości za pomocą jednej lub kombinacji trzech metod: wyceny sprzedaży, metody kosztowej, metody dochodowej.
- Wartość rynkowa jest następnie mnożona przez współczynnik oszacowania, aby otrzymać oszacowaną wartość.
Podatki od nieruchomości są głównym źródłem dochodu władz miejskich i powiatowych. Różne zarządy, rady i organy ustawodawcze spotykają się, aby ustalić odpowiednie stawki. Organizują przesłuchania budżetowe, aby określić, ile pieniędzy należy przeznaczyć na świadczenie różnych usług wymaganych przez lokalną społeczność. Usługi te – takie jak edukacja, transport, pomoc w nagłych wypadkach, parki, rekreacja i biblioteki – są finansowane z podatków od nieruchomości.
Począwszy od roku podatkowego 2018, ustawa Tax Cuts and Jobs Act nakładała limit w wysokości 10000 USD rocznie (5000 USD dla osób pozostających w związku małżeńskim i składających osobne dokumenty) na federalne potrącenia z tytułu podatków stanowych i lokalnych (SALT). Liczba ta obejmuje wszystkie podatki od nieruchomości, dochodu i sprzedaży nieruchomości.
Obliczanie podatków od nieruchomości
Podatki od nieruchomości są obliczane na podstawie wartości nieruchomości. Dotyczy to zarówno gruntu, jak i znajdujących się na nim budynków. Zazwyczaj rzeczoznawcy podatkowi wyceniają nieruchomość co rok do pięciu lat i naliczają właścicielowi rejestru odpowiednią stawkę zgodnie ze standardami określonymi przez organ podatkowy. Oceniający obliczają tę wartość za pomocą opłaty tartacznej – zwanej również podatkiem od młyna – i oszacowanej wartości nieruchomości.
Mill Levy lub Mills Tax
Opłaty młyn jest stawka podatku nakładana na swojej wartości nieruchomości, przy czym jeden młyn reprezentujących jedną dziesiątą jednego centa. Tak więc dla 1000 USD szacowanej wartości nieruchomości jeden młyn byłby równy 1 USD.
Obciążenia podatkowe dla każdej jurysdykcji podatkowej na danym obszarze są obliczane oddzielnie; następnie wszystkie opłaty są sumowane, aby określić całkowitą stopę walcowania dla całego regionu. Ogólnie rzecz biorąc, każde miasto, hrabstwo i okręg szkolny mają prawo do nakładania podatków na nieruchomości w ich granicach. Każda jednostka oblicza wymaganą opłatę za walcownie, a następnie są one zliczane razem, aby obliczyć całkowitą opłatę za walcownie.
Na przykład załóżmy, że całkowita szacunkowa wartość nieruchomości w hrabstwie wynosi 100 milionów dolarów, a hrabstwo zdecyduje, że potrzebuje 1 miliona dolarów przychodów z podatków, aby prowadzić niezbędne operacje. Opłata młyna wynosiłaby 1 milion dolarów podzielone przez 100 milionów dolarów, co równa się 1%.
Teraz załóżmy, że miasto i okręg szkolny obliczyły opłatę za tartak w wysokości odpowiednio 0,5% i 3%. Całkowita opłata dla walcowni w regionie wyniosłaby 4,5% (1% + 0,5% + 3%) lub 45 młynów.
3 sposoby oceny wartości nieruchomości
Podatki od nieruchomości oblicza się, pobierając opłatę za młyn i mnożąc ją przez oszacowaną wartość majątku właściciela. Ocenić wartość szacuje rozsądną wartość rynkową dla Twojego domu. Opiera się na panujących lokalnych warunkach na rynku nieruchomości.
Rzeczoznawca przejrzy wszystkie istotne informacje dotyczące Twojej nieruchomości, aby oszacować jej ogólną wartość. Aby uzyskać jak najdokładniejszą ocenę, rzeczoznawca musi przyjrzeć się, za jakie porównywalne nieruchomości są sprzedawane w obecnych warunkach rynkowych, jakie byłyby koszty odtworzenia nieruchomości, koszty utrzymania dla właściciela nieruchomości, wszelkie ulepszenia, które zostały ukończone, wszelkie dochody uzyskiwane z nieruchomości oraz odsetki, które byłyby naliczane przy zakupie lub budowie nieruchomości porównywalnej do Twojej.
Rzeczoznawca może oszacować wartość rynkową nieruchomości przy użyciu trzech różnych metod i ma możliwość wyboru jednej lub dowolnej kombinacji tych trzech.
1. Przeprowadzanie oceny sprzedaży
Rzeczoznawca wycenia nieruchomość na podstawie porównywalnej sprzedaży w okolicy. Kryteria obejmują lokalizację, stan nieruchomości, wszelkie ulepszenia i ogólne warunki rynkowe. Następnie rzeczoznawca dokonuje korekt w liczbach, aby pokazać konkretne zmiany w nieruchomości, takie jak nowe dodatki i renowacje.
2. Metoda kosztowa
To wtedy rzeczoznawca określa wartość nieruchomości na podstawie tego, ile kosztowałoby jej zastąpienie. Jeśli nieruchomość jest starsza, rzeczoznawcy ustalają kwotę amortyzacji, która miała miejsce i ile byłaby warta nieruchomość, gdyby była pusta. W przypadku nowszych nieruchomości rzeczoznawca odejmuje realistyczną amortyzację i analizuje koszty materiałów budowlanych i robocizny, włączając te liczby do końcowej wartości nieruchomości.
3. Metoda dochodowa
Ta metoda opiera się na tym, ile dochodu można by zarobić na nieruchomości, gdyby była wynajmowana. Stosując metodę dochodową, rzeczoznawca bierze pod uwagę koszty utrzymania nieruchomości, zarządzania nieruchomością, ubezpieczenia i podatków, a także zwrot, jakiego można racjonalnie oczekiwać od nieruchomości. Po ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości oszacowana wartość zostanie uzyskana poprzez uwzględnienie jej rzeczywistej wartości i pomnożenie jej przez współczynnik oszacowania. Stawka ta jest jednolitą wartością procentową, różni się w zależności od jurysdykcji podatkowej i może wynosić dowolny procent poniżej 100%. Po uzyskaniu oszacowanej wartości mnożona jest przez opłatę za tartak, aby określić należny podatek od nieruchomości.
Załóżmy na przykład, że rzeczoznawca ustali, że wartość nieruchomości wynosi 500 000 USD, a stawka oszacowania wynosi 8%. Szacunkowa wartość wyniosłaby 40 000 USD. Biorąc pod uwagę opłatę z huty w wysokości 4,5%, którą obliczyliśmy wcześniej, należny podatek wyniósłby 1800 USD (40 000 USD x 4,5%).
Gdy rzeczoznawca osiągnie wartość, pracuje w dwóch etapach: po pierwsze, wysyła oszacowaną wartość nieruchomości do właściciela; następnie wystawiają rachunek podatkowy.
Przydatne informacje o podatku od nieruchomości
Większość ocen podatku od nieruchomości jest przeprowadzana corocznie lub co pięć lat, w zależności od społeczności, w której znajduje się nieruchomość. Po otrzymaniu przez właściciela wyceny wraz z wyceną nieruchomości, rachunek za podatek od nieruchomości wysyłany jest osobno.
Informacje, które posiada asesor, są uznawane za publicznie dostępne. Właściciele mogą sprawdzić, ile muszą zapłacić, wchodząc na stronę asesora i wpisując swój adres. Czasami może zostać pobrana niewielka opłata za dostęp do tych materiałów. Inną opcją jest udanie się do biura asesora w sądzie hrabstwa. Będąc w sądzie hrabstwa, możesz sprawdzić informacje i wydrukować kopię za symboliczną opłatą.
Podsumowanie
Podatki od nieruchomości mogą być mylące. Zapłacenie odpowiedniej kwoty wymaga zrozumienia, w jaki sposób naliczany jest podatek, skąd uzyskać te informacje oraz kiedy są wysyłane i należne rachunki podatkowe. Niektóre miasta pozwalają swoim mieszkańcom przeglądać i / lub opłacać rachunki za podatek od nieruchomości online. Właściciele nieruchomości powinni dołożyć wszelkich starań, aby pozostać wykształceni, wiedząc, jak naliczane są podatki w czasie cyklu rozliczeniowego i gdzie mogą je zlokalizować.