Czy REIT-y są korzystne w czasach dużego zainteresowania?
Kiedy stopy procentowe rosną, inwestorzy uciekają, by zabezpieczyć się przed jakimkolwiek dobrym aktywem, jaki znajdą. Inwestycje alternatywne, takie jak fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT), mogą być dobrą opcją, w zależności od cyklu rynkowego. Zobaczmy, jak REIT-y radziły sobie w okresach z wysokimi i niskimi stopami procentowymi.
Podsumowanie REIT
REIT to giełdową bezpieczeństwa, który inwestuje w nieruchomości za pośrednictwem właściwości lub hipoteki, i są dostępne na głównych giełdach, takich jak akcje. W rezultacie REIT-y oferują wysoki poziom płynności (rzadka cecha w przypadku nieruchomości). Trusty często specjalizują się w określonych typach nieruchomości, takich jak apartamenty mieszkalne, budynki komercyjne, magazyny czy obiekty hotelowe. REIT-y są również dostępne w wariantach regionalnych, koncentrując się na nieruchomościach w określonych krajach / regionach, takich jak USA, Europa, Chiny czy Japonia.
REIT-y oferują wiele korzyści, w tym dywersyfikację, wspomnianą płynność, niewielką kwotę inwestycji, dystrybucję dochodów i korzyści podatkowe (w zależności od lokalnych przepisów). (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Kluczowe wskazówki dotyczące inwestowania w REIT ).
Zwroty z REIT a stopy procentowe
W okresach wzrostu gospodarczego ceny REIT rosną wraz ze stopami procentowymi. Powodem jest to, że rozwijająca się gospodarka zwiększa wartość REIT, ponieważ rośnie wartość ich bazowych aktywów nieruchomościowych. W gospodarce rozwijającej się rośnie również zapotrzebowanie na finansowanie, co skutkuje wzrostem stóp procentowych. I odwrotnie, w spowolnionej gospodarce, kiedy Fed zaostrza politykę pieniężną, relacja staje się negatywna. Zależność tę widać na poniższym wykresie, który szczegółowo przedstawia korelację między całkowitymi zwrotami z REIT a rentownościami 10-letnich obligacji skarbowych w latach 2000-2019.
W większości zwroty z REIT i stopy procentowe wykazywały dodatnią korelację, zmierzającą w tym samym kierunku. Jest to widoczne przede wszystkim w latach 2001-2004 i 2008-2013. Wszystkie okresy odwrotnej korelacji, tuż po latach 2004, 2013 i 2016, dotyczą polityki zacieśniania polityki pieniężnej Fed, odwrócenia działań stymulacji monetarnej, które zostały wprowadzone głównie po recesjach. Tutaj stopy procentowe wzrosły, ale wartości REIT spadły.
Dalszym wzmocnieniem tego argumentu jest badanie przeprowadzone przez S&P, który przeanalizował sześć okresów rozpoczynających się w latach 70. XX wieku, w których rentowność dziesięcioletniego Skarbu Państwa znacznie wzrosła. W badaniu porównano wzrost stóp procentowych do REIT i notowań akcji w tych okresach. Informacje przedstawiono w poniższej tabeli.
Spośród tych sześciu okresów wzrostu stóp procentowych zwroty z REIT wzrosły w czterech z nich i wyprzedziły giełdę w trzech z nich.
Istnieją jednak inne czynniki i inne szczegółowe obserwacje, które należy wziąć pod uwagę, które mogą wskazywać na dodatnie lub ujemne zwroty z inwestycji REIT w zależności od otoczenia stóp procentowych.
Najważniejsze jest to, że nie wszystkie REIT-y są sobie równe. REIT-y działają przede wszystkim w wielu branżach. Należą do nich opieka zdrowotna, hotel, mieszkalnictwo, przemysł i wiele innych. W każdej z tych branż występują różne zmienne, które różnie reagują na otoczenie gospodarcze. Innym ważnym czynnikiem jest profil zadłużenia REIT; ile finansowania biorą na rozwój swojej firmy. Profil zadłużenia określa zdolność REIT-ów i ramy czasowe do spłaty zadłużenia, na które będą miały wpływ różne środowiska stóp procentowych.
Omówione obserwacje wskazują, że REIT mogą tak naprawdę nie mieć żadnej zależności od scenariuszy stóp procentowych i że istnieje wiele innych czynników wpływających na to, jak REIT będzie zachowywał się w okresach różnych stóp procentowych. Zwroty z inwestycji REIT mogą faktycznie pozostać wolne od wahań stóp procentowych. Jak w przypadku każdej inwestycji, ważne jest, aby spojrzeć na konkretny REIT, jego wyniki, historię wypłat dywidend i poziomy zadłużenia.
Korzyści REIT dla inwestorów
REIT-y mają inne zalety, które sprawiają, że są one dobrym wyborem inwestycyjnym w różnych okresach odsetkowych:
Możliwość uzyskania dochodu
REIT to papiery wartościowe oparte na dochodzie. Chociaż mogą umacniać się w cenie, znaczna część zwrotów z REIT pochodzi z dywidend. REIT unikają konieczności płacenia podatku od osób prawnych, jeśli przekazują co najmniej 90% swoich dochodów posiadaczom jednostek. Ta ulga podatkowa skutkuje regularną dystrybucją dochodu z dywidend akcjonariuszom REIT, a efektywne zyski netto są często wyższe niż z obligacji (lub akcji), nawet w przypadku wysokich stóp procentowych.
Globalna dywersyfikacja
REIT-y oferują ekspozycję na światowe rynki. Od lat dziewięćdziesiątych Wielka Brytania, Singapur, Japonia, Australia, Holandia, RPA i wiele innych krajów umożliwiły notowania REIT, co pozwala inwestorom na ekspozycję na rynkach nieruchomości zagranicznych krajów. Na przykład, jeśli lokalny rynek nieruchomości w amerykańskich zbiornikach ze względu na skutki wyższych stóp procentowych, inwestor amerykański z ekspozycją na singapurski rynek nieruchomości może skorzystać na posiadaniu w swoim portfelu REIT-ów w Singapurze.
Ekspozycja sektorowa
W przypadku wzrostu stóp procentowych nie wszystkie podsektory nieruchomości mogą ucierpieć. Na przykład mogą ucierpieć czynsze mieszkaniowe, ale centra handlowe w najlepszych lokalizacjach nie. Dokładne badanie rynku nieruchomości, wpływu stóp procentowych na konkretny podsektor oraz na konkretne REIT-y oparte na bazowych posiadanych nieruchomościach może sprawić, że inwestycje REIT będą opłacalne bez względu na wpływ stóp procentowych.
Podsumowanie
Po przyjrzeniu się wzorcom korelacji i danych historycznych wydaje się, że zwroty z REIT są różne w różnych okresach stóp procentowych, ale w większości wykazały dodatnią korelację podczas wzrostu stóp procentowych. Po dokładnym przestudiowaniu i właściwej selekcji podsektorów nieruchomości i regionów geograficznych, inwestorzy mogą uznać REIT-y za dobrą inwestycję do dywersyfikacji, obok tradycyjnych akcji i obligacji.