Skorygowane fundusze z operacji – AFFO
Jakie są skorygowane fundusze z operacji – AFFO?
Skorygowane fundusze z działalności operacyjnej (AFFO) to miernik wyników finansowych stosowany przede wszystkim w analizie trustów nieruchomości (REIT). AFFO REIT, chociaż podlega różnym metodom obliczania, jest na ogół równe funduszom powierniczym z operacji (FFO) z korektami dokonywanymi z tytułu powtarzających się nakładów kapitałowych wykorzystywanych w celu utrzymania jakości aktywów bazowych REIT. Obliczenia uwzględniają korektę do liniowania według GAAP czynszu, kosztów leasingu i innych istotnych czynników.
kluczowe wnioski
- Skorygowane fundusze z działalności operacyjnej (AFFO) to miara finansowa służąca do szacowania wartości trustu nieruchomościowego (REIT).
- AFFO opiera się na funduszach z działalności operacyjnej (FFO), ale jest uważane za preferowane, ponieważ bierze pod uwagę koszty, a tym samym dokładniej szacuje bieżące wartości REIT i zdolność do wypłaty dywidendy.
- Chociaż nie istnieje jedna oficjalna miara, formuła AFFO jest następująca: AFFO = FFO + wzrost czynszu – wydatki kapitałowe – rutynowe kwoty utrzymania.
Zrozumienie skorygowanych funduszy z operacji – AFFO
Niezależnie od tego, w jaki sposób specjaliści z branży wybiorą obliczanie skorygowanych funduszy z operacji (AFFO), uważa się, że jest to dokładniejsza miara rezydualnego przepływu środków pieniężnych dla akcjonariuszy niż zwykły FFO. Chociaż FFO jest powszechnie używane, nie odlicza nakładów kapitałowych wymaganych do utrzymania istniejącego portfela nieruchomości, więc nie do końca mierzy prawdziwy rezydualny przepływ gotówki. Profesjonalni analitycy preferują AFFO, ponieważ bierze pod uwagę dodatkowe koszty poniesione przez REIT – a także dodatkowe źródła dochodu, takie jak podwyżki czynszu. W związku z tym zapewnia dokładniejszą liczbę bazową przy szacowaniu wartości bieżących i lepszy prognostyk przyszłej zdolności REIT do wypłaty dywidendy. To jest miara niezgodna z GAAP.
Obliczanie skorygowanych funduszy z operacji – AFFO
Przed wyliczeniem AFFO analityk musi najpierw określić fundusze REIT z operacji (FFO). FFO mierzy przepływy pieniężne z określonej listy działań. FFO odzwierciedla wpływ działalności leasingowej i akwizycyjnej REIT, a także koszty odsetek. FFO bierze pod uwagę dochód netto REIT, w tym zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości. Powodem, dla którego te zyski nie są uwzględnione, jest to, że są one wydarzeniami jednorazowymi i generalnie nie mają długoterminowego wpływu na potencjał przyszłych dochodów REIT.
Wzór na FFO to:
FFO = dochód netto + amortyzacja + amortyzacja – zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości
Po określeniu FFO można obliczyć AFFO. Chociaż nie ma jednej oficjalnej formuły, obliczenia dla AFFO zwykle wyglądałyby mniej więcej tak:
AFFO = FFO + podwyżki czynszu – nakłady inwestycyjne – rutynowe kwoty utrzymania
Tradycyjne wskaźniki stosowane przy wycenie akcji, takie jak zysk na akcję (EPS) i stosunek ceny do zysku (P / E), nie są wiarygodne przy szacowaniu wartości REIT.
Przykład skorygowanych środków z operacji—
Obliczenia AFFO
Jako przykład obliczenia AFFO przyjmijmy, co następuje: REIT miał 2 miliony dolarów dochodu netto w ostatnim okresie sprawozdawczym. W tym czasie firma zarobiła 400 000 USD na sprzedaży jednej ze swoich nieruchomości i straciła 100 000 USD na sprzedaży innej. Zgłoszono 35 000 USD amortyzacji i 50 000 USD amortyzacji. W tym okresie wzrost czynszu netto wyniósł 40 000 USD; wydatki kapitałowe wyniosły 75 000 USD, a rutynowa konserwacja 30 000 USD.
Biorąc pod uwagę te informacje, FFO można obliczyć jako:
FFO = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ – (400 000 $ – 100 000 $) = 1 785 000 $
Na tej podstawie AFFO jest obliczane jako:
AFFO = FFO + 40 000 $ – 75 000 $ – 30 000 $ = 1 785 000 $ – 65 000 $ = 1 720 000 $