2/28 Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (2/28 ARM)
Co to jest kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 2/28 (2/28 ARM)?
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 2/28 (2/28 ARM) to rodzaj 30-letniej pożyczki mieszkaniowej z początkowym dwuletnim okresem stałego oprocentowania. Po tym dwuletnim okresie oprocentowanie zmienia się w oparciu o stopę indeksu powiększoną o marżę.
Początkowa stawka zwiastuna jest zazwyczaj niższa od średniej stopy oprocentowania tradycyjnych kredytów hipotecznych, ale zmienna stopa procentowa może następnie znacznie wzrosnąć. Ponieważ banki nie zarabiają dużo na początkowej stawce zwiastuna, 2/28 ARM zawiera wysokie kary za przedpłaty w ciągu pierwszych dwóch lat.
Kluczowe wnioski
- 2/28 kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM) oferuje wstępną stałą stopę procentową na dwa lata, po czym stopa procentowa jest dostosowywana co pół roku przez kolejne 28 lat.
- Kiedy ARM dostosowują się, stopy procentowe zmieniają się w zależności od ich krańcowych stóp i indeksów, z którymi są powiązane.
- Właściciele domów generalnie korzystają z niższych rat kredytu hipotecznego w początkowym okresie, ale później podlegają ryzyku stopy procentowej.
Zrozumienie kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu 2/28
Modele 2/28 ARM stały się popularne podczas boomu na rynku nieruchomości na początku XXI wieku, kiedy rosnące ceny sprawiły, że konwencjonalne spłaty kredytu hipotecznego były niedostępne dla wielu kupujących. Na przykład, konwencjonalny 30-letni kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 USD wiązałby się z miesięcznymi ratami w wysokości 1610 USD. Ale 2/28 ARM z początkową stawką 3% wymagałoby miesięcznych płatności w wysokości zaledwie 1265 USD.
Istnieją inne struktury ARM, takie jak 5/1, 5/5 i 5/6 ARM, które obejmują pięcioletni okres wstępny, po którym następuje korekta stawki odpowiednio co pięć lat lub co sześć miesięcy. Warto zauważyć, że 15/15 ARM koryguje się raz po 15 latach, a następnie pozostaje na stałym poziomie przez pozostałą część pożyczki. Mniej powszechne są ARM 2/28 i 3/27. W przypadku tego pierwszego oprocentowanie stałe obowiązuje tylko przez pierwsze dwa lata, po których następuje 28 lat dla stóp regulowanych;w tym drugim przypadku stawka stała wynosi trzy lata, z korektami w każdym z kolejnych 27 lat. W takich przypadkach stawki są dostosowywane co pół roku.
Potencjalne pułapki 2/28 ARM
Potencjalny catch-22 kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej 2/28 polega na tym, że po dwóch latach oprocentowanie jest korygowane co sześć miesięcy, zwykle w górę, o marżę ARM powyżej i powyżej stopy indeksu, takiej jak londyńska międzybankowa oferowana stopa procentowa (LIBOR ). 2/28 ARM ma pewne wbudowane funkcje bezpieczeństwa, takie jak dożywotni limit stóp procentowych i limity, o ile stopa może wzrosnąć lub spaść z każdym okresem. Ale nawet przy kapslach właściciele domów mogą stawić czoła oszałamiającym skokom płatności na niestabilnych rynkach.
W powyższym przykładzie w przypadku 300 000 USD 30-letniej pożyczki 3% ARM 2/28, jeśli po dwóch latach LIBOR wyniesie 2,7, a marża 1,5, odsetki wzrosną o 4,2%, do 7,2%. Ta stopa procentowa 7,2% mogłaby znacznie przewyższać obecne oprocentowanie konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Miesięczna rata właściciela domu wzrosłaby z dnia na dzień o ponad 60%, do 2036 USD.
Wielu właścicieli domów w okresie boomu nie rozumiało, w jaki sposób pozornie niewielki wzrost stawki może radykalnie zwiększyć ich miesięczne płatności. Nawet ci, którzy byli w pełni świadomi ryzyka, postrzegali 2/28 ARM jako narzędzie finansowania krótkoterminowego. Pomysł polegał na skorzystaniu z niskiej stawki teaserowej, a następnie refinansowaniu po dwóch latach albo konwencjonalnego kredytu hipotecznego, albo, jeśli ich kredyt nie był na to wystarczająco dobry, do nowego regulowanego kredytu hipotecznego. Biorąc pod uwagę gwałtowne wzrosty cen nieruchomości, zadłużaj się jeszcze dalej. Dla wielu miało to pewien sens, ponieważ w końcu kapitał własny pożyczkobiorcy szybko wzrastał.
Kłopoty nadeszły wraz z załamaniem rynku w 2008 roku. Ceny domów gwałtownie spadły. Wielu właścicieli 2/28 ARM nie było w stanie refinansować, dokonać płatności lub sprzedać swoich domów za wartość niespłaconej pożyczki. Gwałtowność egzekucji z nieruchomości doprowadziła do zaostrzenia standardów kredytowych. Obecnie banki dokładniej oceniają zdolność kredytobiorców do dokonywania płatności o zmiennym oprocentowaniu.