5 maja 2021 7:05

Czy inwestowanie w nieruchomości jest bezpieczne?

Czy nieruchomość to ryzykowna inwestycja? Od 2013 r. Nieruchomości zajmują pierwsze miejsce w rankingu inwestycyjnym większości (35%) Amerykanów, zgodnie z corocznym badaniem Gallupa Economy and Personal Finance przeprowadzonym na początku kwietnia 2020 r. To stawia nieruchomości przed akcjami i funduszami powierniczymi. (21%), rachunki oszczędnościowe (17%), złoto (16%) i obligacje (8%) jako najbardziej preferowana inwestycja.

To może być najlepszy wybór inwestycyjny, ale czy inwestowanie w nieruchomości jest bezpieczne? Podobnie jak każda inwestycja, inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem. Oto siedem ryzyk związanych z inwestycjami w nieruchomości, na które należy zwrócić uwagę, myśląc o zakupie nieruchomości inwestycyjnej.

Kluczowe wnioski

  • Inwestowanie w nieruchomości może być dochodowe, ale ważne jest, aby zrozumieć ryzyko.
  • Główne zagrożenia obejmują złe lokalizacje, ujemne przepływy pieniężne, dużą liczbę wolnych miejsc pracy i problematycznych najemców.
  • Inne ryzyka, które należy wziąć pod uwagę, to brak płynności, ukryte problemy strukturalne i nieprzewidywalny charakter rynku nieruchomości.

1. Rynek nieruchomości jest nieprzewidywalny

Przed Wielką Recesją w 2008 r. Wielu inwestorów (niesłusznie) uważało, że rynek nieruchomości może poruszać się tylko w jednym kierunku – w górę. Podstawowym założeniem było to, że jeśli kupisz nieruchomość dzisiaj, możesz ją później sprzedać za dużo więcej.

Chociaż wartości nieruchomości mają tendencję do wzrostu w czasie, rynek nieruchomości jest nieprzewidywalny – a Twoja inwestycja może stracić na wartości. Podaż i popyt, gospodarka, demografia, stopy procentowe, polityka rządu i nieprzewidziane wydarzenia odgrywają rolę w trendach na rynku nieruchomości, w tym w cenach i stawkach czynszów. Możesz zmniejszyć ryzyko znalezienia się po złej stronie trendu poprzez dokładne badania, należytą staranność i monitorowanie posiadanych nieruchomości.


Nieruchomości nie są inwestycją typu „ustaw i zapomnij”. Powinieneś monitorować swoje inwestycje i odpowiednio dostosowywać strategie wejścia i wyjścia.

2. Wybór złej lokalizacji

Przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej zawsze należy wziąć pod uwagę lokalizację. W końcu nie możesz przenieść domu do bardziej atrakcyjnej dzielnicy ani nie możesz przenieść budynku handlowego z opuszczonego centrum handlowego.

Lokalizacja ostatecznie wpływa na czynniki, które determinują twoją zdolność do osiągnięcia zysku – popyt na nieruchomości do wynajęcia, rodzaje nieruchomości, na które jest największy popyt, pula najemców, stawki czynszu i potencjał wzrostu. Generalnie najlepsza lokalizacja to taka, która przyniesie największy zwrot z inwestycji. Musisz jednak przeprowadzić pewne badania, aby znaleźć najlepsze lokalizacje.

3. Ujemny przepływ środków pieniężnych

Przepływy pieniężne związane z inwestycją w nieruchomości to pieniądze pozostałe po opłaceniu wszystkich wydatków, podatków i spłat kredytu hipotecznego. Ujemny przepływ gotówki ma miejsce, gdy przychodzące pieniądze są mniejsze niż wypływające – co oznacza, że ​​tracisz pieniądze.


Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.

Główne przyczyny ujemnych przepływów pieniężnych to:

  • Duża pustostan
  • Za dużo konserwacji
  • Wysokie koszty finansowania
  • Nie pobieram wystarczającego czynszu
  • Nie korzystam z najlepszej strategii wynajmu

Najlepszym sposobem na zmniejszenie ryzyka ujemnych przepływów pieniężnych jest odrobienie pracy domowej przed zakupem. Poświęć trochę czasu na dokładne (i realistyczne) obliczenie przewidywanych dochodów i wydatków – i zrób swoją należytą staranność, aby upewnić się, że nieruchomość znajduje się w dobrej lokalizacji.

4. Wysokie wskaźniki pustostanów

Niezależnie od tego, czy posiadasz dom jednorodzinny, czy budynek biurowy, musisz zapełnić te jednostki lokatorami, aby wygenerować dochód z najmu. Niestety w przypadku inwestycji w nieruchomości zawsze istnieje ryzyko wysokiego wskaźnika pustostanów. Wysokie wakaty są szczególnie ryzykowne, jeśli liczysz na dochody z najmu, aby opłacić hipotekę, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, utrzymanie i tym podobne.

Podstawowym sposobem uniknięcia ryzyka wysokiego wskaźnika pustostanów jest zakup nieruchomości inwestycyjnej z dużym popytem, ​​w (jak się domyślacie) dobrej lokalizacji. Możesz również obniżyć ryzyko związane z wakatem, jeśli:

  • Wyceń stawki czynszu w przedziale rynkowym dla danego obszaru
  • Reklamuj, sprzedawaj i promuj swoją nieruchomość, pamiętając, gdzie docelowy najemca może szukać informacji o nieruchomości (np. Tradycyjne metody? Online?)
  • Zacznij szukać nowych najemców, gdy tylko obecny poinformuje, że się wyprowadzają
  • Upewnij się, że Twoja nieruchomość jest czysta, schludna i dobrze utrzymana
  • Oferuj zachęty i nagrody, aby zadowolić najemców
  • Wystaw swoją nieruchomość u specjalisty od nieruchomości
  • Zdobądź reputację bycia miłym i wynajmowania wysokiej jakości nieruchomości (pomyśl: recenzje Airbnb)

5. Problemowi lokatorzy

Aby uniknąć ryzyka związanego z pustostanami, chcesz, aby Twoje nieruchomości inwestycyjne były wypełnione najemcami. Ale to może stworzyć inne ryzyko: problematyczni najemcy. Zły najemca może skończyć się bardziej wyczerpaniem finansowym (i bólem głowy) niż brakiem najemcy w ogóle. Typowe problemy z najemcami to osoby, które:

  • Nie płać na czas lub nie płać w ogóle (co może prowadzić do długotrwałego / kosztownego procesu eksmisji)
  • Wyrzuć nieruchomość
  • Nie zgłaszaj problemów z konserwacją, dopóki nie będzie za późno
  • Przyjmuj dodatkowych współlokatorów (ludzi lub zwierzęta)
  • Zignoruj ​​ich obowiązki najemcy

Chociaż nie można wyeliminować ryzyka posiadania problematycznego najemcy, możesz zabezpieczyć się, wdrażając dokładny proces kontroli dzierżawców. Pamiętaj o sprawdzeniu zdolności kredytowej i kryminalnej przeszłości każdego kandydata. Ponadto należy skontaktować się z poprzednimi właścicielami każdego wnioskodawcy, aby poszukać sygnałów ostrzegawczych, takich jak opóźnienia w płatnościach, zniszczenia mienia i eksmisje.


Upewnij się, że Ty i Twoje nieruchomości inwestycyjne jesteście odpowiednio ubezpieczeni od strat i odpowiedzialności.

Zaleca się również zbadanie historii pracy potencjalnego najemcy. Upewnij się, że mają stałą pensję, która może rozsądnie pokryć czynsz i wydatki na życie. Warto również zwrócić uwagę na rozproszoną historię pracy. Kandydat, który przeskakuje z pracy do pracy, może mieć problemy z opłaceniem czynszu i może być bardziej skłonny do zmiany miejsca zamieszkania w połowie okresu najmu.

6. Ukryte problemy strukturalne

Pewnym sposobem na utratę pieniędzy na inwestycji jest niedoszacowanie kosztów napraw i konserwacji. Na przykład w przypadku typowego domu jednorodzinnego można kosztować nawet 12 000 USD na naprawę fundamentu lub 16 000 USD na naprawę bocznicy. Naprawy strukturalne lub usuwanie pleśni lub azbestu mogą z łatwością kosztować dziesiątki tysięcy dolarów w przypadku budynków komercyjnych.

Na szczęście możesz zmniejszyć to ryzyko, jeśli dokładnie sprawdzisz nieruchomość przed jej zakupem. Nie oszczędzaj na zatrudnianiu wykwalifikowanego i renomowanego inspektora nieruchomości, wykonawcy, inspektora kontroli pleśni i specjalisty od zwalczania szkodników, aby „zajrzeć pod maskę” i odkryć wszelkie ukryte problemy. Jeśli zostanie wykryty problem, dowiedz się, ile będzie kosztować naprawa i albo uwzględnij ten koszt w swojej transakcji, albo odejdź, jeśli uniemożliwiłoby to osiągnięcie rozsądnego zysku.

7. Brak płynności

Jeśli posiadasz akcje, łatwo je sprzedać, jeśli potrzebujesz pieniędzy lub po prostu chcesz je wypłacić. Zwykle nie ma to miejsca w przypadku inwestycji w nieruchomości. Z powodu braku płynności możesz skończyć na sprzedaży poniżej rynku lub ze stratą, jeśli chcesz szybko rozładować swoją nieruchomość.

Chociaż niewiele możesz zrobić, aby zmniejszyć to ryzyko, istnieją sposoby na wykorzystanie kapitału własnego, jeśli potrzebujesz gotówki. Na przykład, możesz zaciągnąć pożyczkę pod zastaw domu (w przypadku nieruchomości mieszkalnych na wynajem), dokonać refinansowania typu cash-out lub, w przypadku nieruchomości komercyjnych, zaciągnąć komercyjną pożyczkę kapitałową lub linię kredytową.

Podsumowanie

Nieruchomości były tradycyjnie uważane za rozsądną inwestycję, a doświadczeni inwestorzy mogą cieszyć się pasywnym dochodem, doskonałymi zwrotami, korzyściami podatkowymi, dywersyfikacją i możliwością budowania bogactwa. Jednak podobnie jak w przypadku innych rodzajów inwestycji, inwestowanie w nieruchomości może być ryzykowne.

Możesz ograniczyć swoje ryzyko, wykonując należytą staranność i przeprowadzając dogłębną analizę rynku nieruchomości oraz nieruchomości na wynajem. Pamiętaj też, aby zatrudnić profesjonalistów do zbadania nieruchomości, sprawdzenia potencjalnych najemców i dowiedzenia się wszystkiego, co możesz o rynku nieruchomości.

Należy pamiętać, że istnieje wiele sposobów fundusze powiernicze (REIT), akcje w nieruchomościach, finansowanie społecznościowe nieruchomości i spółki partnerskie w zakresie nieruchomości.

Możesz również rozważyć zainwestowanie w siebie, ucząc się nowej umiejętności lub uzyskując nową licencję. Na przykład wielu inwestorów w nieruchomości staje się licencjonowanymi usługi wielokrotnego notowania (MLS), nawiązywanie kontaktów i prowizje.

Related Posts