Czy nieruchomości lub giełda radziły sobie lepiej w przeszłości?

Przez większość historii Stanów Zjednoczonych – a przynajmniej od czasu, gdy pochodzą z wiarygodnych informacji – ceny mieszkań wzrosły tylko nieznacznie bardziej niż poziom inflacji w gospodarce. Dopiero w latach 1990-2006, zwanym Wielkim Umiarkowaniem, zwroty z mieszkań dorównywały zwrotom z rynku akcji. Giełda konsekwentnie generowała więcej boomów i spadków niż rynek mieszkaniowy, ale miała również lepsze ogólne zwroty.

Wszelkie wyniki uzyskane z porównania względnych wyników akcji i cen nieruchomości zależą od badanego okresu. Badanie zwrotów z samego XXI wieku wygląda zupełnie inaczej niż te, które obejmują większość lub całość XX wieku.

Dowody historyczne

Wiarygodne dane dotyczące wartości nieruchomości w USA są stosunkowo niejasne przed latami dwudziestymi XX wieku. WedługCase-Shiller Housing Index, średnia roczna stopa zwrotu z mieszkań wzrosła o 3,7% między 1928 a 2013 rokiem. W tym samym czasie akcje zwróciły się w ujęciu rocznym o 9,5%.1

Skorygowana o inflację aprecjacja Dow Jones Industrial Average (DJIA) w tym samym 84-letnim okresie wyniosła 1,9% rocznie. Narastająca w czasie różnica ta skutkowała pięciokrotnie lepszymi wynikami na giełdzie.

Niewielu jest jednak inwestorów z 84-letnim horyzontem inwestycyjnym. Weźmy inny okres: 38 lat między 1975 a 2013 rokiem. Inwestycja 100 dolarów w przeciętny dom (według wskaźnika cen domów Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA)) w 1975 roku wzrosłaby do około 500 dolarów do 2013 roku. Podobna inwestycja 100 USD w indeks S&P 500 w tym okresie wzrosłaby do około 1600 USD.

Jabłka i Pomarańcze

Podczas gdy ceny akcji i ceny mieszkań odzwierciedlają wartość rynkową aktywów, nie należy porównywać domów i zapasów tylko pod kątem zysków rynkowych.

Akcje stanowią udziały własnościowe w spółce notowanej na giełdzie. Nie są one materialnymi aktywami fizycznymi i nie służą żadnemu pożytkowi poza środkiem przechowywania wartości i płynnym instrumentem zabezpieczającym. Chociaż istnieją powody, by sądzić, że realna (a nie nominalna) wartość całego rynku akcji z czasem zyskałaby na wartości, nie ma powodu, aby sądzić, że pojedyncza akcja powinna rosnąć w nieskończoność.

Nieruchomości nie są jak akcje. Niektórzy spekulują cenami nieruchomości, ale nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe pełnią konkretne funkcje. Ludzie mieszkają w domach i wspólnotach mieszkaniowych. Firmy działają poza nieruchomościami komercyjnymi. Własność fizyczna ma wartość samą w sobie.

To wprowadza dwa sprzeczne zjawiska. Z jednej strony istniejące struktury nieruchomości powinny w naturalny sposób tracić na wartości z upływem czasu w wyniku zużycia, zniszczenia i amortyzacji. Niezmodyfikowany dom nie ma powodu do wzrostu wartości w czasie; wszystkie podłogi, sufity, urządzenia i izolacja starzeją się i stają się mniej wartościowe.

Z drugiej strony, przeciętne domy zbudowane w 2015 r. Były prawdopodobnie lepsze od przeciętnych domów zbudowanych w 1915 r. Chociaż istniejące konstrukcje nie powinny zyskiwać na wartości, nowe konstrukcje powinny być bardziej wartościowe ze względu na ich ulepszenia strukturalne i funkcjonalne.